Prêt immobilier 

Pour financer un projet immobilier, la majorité des Français ont recours à un emprunt. Mais comment être sûr d'obtenir son crédit ? Si chaque dossier est unique, quelques principes de base sont à respecter si vous voulez mettre toutes les chances de votre côté. À commencer par être conscient de votre capacité d'emprunt. En effet, le montant d'un prêt immobilier dépend avant tout de vos revenus et de votre apport personnel. C'est en fonction de ces deux critères que vous pouvez estimer combien vous êtes en mesure de solliciter. Une « bonne » demande s'appuie sur la faisabilité du projet et un plan de financement solide. Reste ensuite à obtenir le meilleur taux possible auprès de votre banque, ou d'une autre. Et dans ce cas faire jouer la concurrence peut être gagnant ! Quoi qu'il en soit préparez votre dossier suivant un seul objectif : devenir l'emprunteur idéal.

Votre capacité d'endettement

Les établissements financiers sont très attentifs au taux d'endettement de leurs clients, qui ne doit, en principe, pas dépasser 33 % de leurs revenus. Bien sûr il existe quelques exceptions pour les ménages dont les ressources sont conséquentes, mais ces cas restent minoritaires. Dans les faits, la somme consacrée au remboursement du prêt immobilier chaque mois est calculée selon cette règle afin d'éviter le surendettement des futurs acheteurs. Car ne perdez jamais de vue qu'en plus de vos mensualités, la vie continue ! Ainsi si vous gagnez 3.000 euros, votre mensualité maximale sera de 990 €. Pas plus ! Attention, votre capacité d'endettement tient compte de l'ensemble des crédits souscrits. Mieux vaut donc solder prêts à la consommation et autres revolving avant d'envisager d'acheter un logement.

L'apport personnel

La constitution d'un apport personnel suffisant est bien souvent la clef de voûte d'un plan de financement réussi. Il s'agit de la somme dont vous disposez en propre avant le recours à l'emprunt. Plus cet apport est conséquent, et meilleures seront les conditions consenties par la banque. En général, on estime que l'apport personnel doit correspondre à 20 % du montant de l'acquisition. Il se constitue de vos économies, d'une donation, d'un prêt familial ou de certains prêts aidés dits constitutifs d'apport personnel comme le Prêt à Taux 0 % ou le 1 % Logement. Si votre apport personnel atteint plus de 30 ou 40 % du montant demandé, n'hésitez pas à négocier des conditions plus avantageuses, notamment au niveau du taux. Certaines banques acceptent toutefois aujourd'hui de financer intégralement un projet immobilier, sans apport personnel et frais de notaire inclus : c'est le crédit à 110 %. Mais dans ce cas, elles se montrent très vigilantes sur le dossier.

Coups de pouce

Des petits prêts annexes peuvent venir gonfler votre apport personnel. On notera les principaux : le prêt à taux 0 %, le 1 % logement, et le prêt épargne logement.

• Le prêt à taux 0 % est un financement aidé par l'État sur lequel, comme son nom l'indique, il n'y a pas d'intérêts à payer. Son obtention dépend des ressources et du nombre de personne du foyer et de la localisation du logement. Ces conditions ont été élargies afin de profiter au plus grand nombre, renseignez-vous ! Le prêt à taux 0 % peut se cumuler avec le 1 % Logement et le prêt épargne logement.
• Le 1 % Logement est accordé aux personnels des sociétés de plus de dix salariés lorsqu'ils achètent, pour la première fois, leur résidence principale neuve. Il n'y a pas de critères de ressources, toutefois l'entreprise peut exiger une durée minimale d'ancienneté, cibler certains publics prioritaires ou refuser la demande si le plafond des prêts est atteint.
• Le prêt épargne logement. Le CEL (Compte Épargne Logement), le PEL (Plan Épargne Logement) ou le LEL (Livret d'Épargne Logement) permettent aux détenteurs de ces comptes de se constituer, comme leurs noms l'indiquent, une épargne en vue d'accéder un jour à la propriété. Ils bénéficient d'un taux avantageux. Le montant du prêt consenti dépend de l'épargne constituée et de la durée de l'emprunt.

Certains financements complémentaires peuvent encore s'ajouter à votre apport personnel comme les prêts accordés par les caisses de retraites ou les collectivités locales, et un emprunt ou une donation familiale.

Choisir sa banque

Pour obtenir son crédit immobilier, mieux vaut s'adresser en premier lieu à sa banque. C'est très logiquement celle qui vous connait le mieux ! Mais attention, ce n'est pas forcément celle qui vous proposera le meilleur produit. Frapper aux portes d'autres établissements bancaires et faire jouer la concurrence peut s'avérer payant. Deux issues possibles: soit votre banque « s'aligne » sur les propositions de ses confrères, soit vous acceptez l'offre d'un autre prêteur, plus avantageuse. Sachez tout de même que s'il s'agit d'une banque classique, elle peut exiger que vous y domiciliez votre compte. Qu'en est-il ensuite des garanties nécessaires ? Car une banque qui prête de l'argent sur le long terme prend un risque et veut se protéger d'éventuels impayés. Elle peut demander à ses clients une hypothèque sur le bien acheté ou l'obligation de présenter la caution d'une société spécialisée.

Les frais annexes

Lorsqu'on parle de crédit, on pense remboursement du capital et des intérêts. Mais pas seulement... Un prêt occasionne d'autres charges qu'il faut prendre en compte comme les frais de dossier et les assurances.

• Les frais de dossier peuvent représenter 1 % du capital emprunté. Compris entre 600 et 1.000 € en moyenne, ils couvrent le travail nécessaire à la constitution de votre dossier. Chaque banque fixe ses frais de dossier, qui sont donc de ce fait négociables! Si votre cas n'est pas difficile, vous bénéficierez facilement une remise allant jusqu'à 50 %. Si vous avez le profil du parfait emprunteur, vous pouvez obtenir la suppression pure et simple des frais de dossier. Quoi qu'il en soit, pensez, lorsque vous comparer les différentes de prêt, à le faire  «tout frais inclus » !
• Les assurances sont obligatoires, notamment la souscription d'une assurance- décès pour obtenir un prêt. La banque qui a accepté votre demande de crédit immobilier vous fait généralement signer un package de garanties. Une formule qui n'est pas aussi économique que l'on voudrait le faire croire. Au contraire! Dans la majorité des cas, ces contrats ne tiennent même pas compte de l'âge de l'emprunteur... Or le risque n'est pas identique à 25 ans ou à 55 ans. Renseignez-vous alors auprès des assureurs indépendants, qui proposent, pour les plus jeunes, des prix beaucoup plus compétitifs qu'une banque classique. À noter toutefois que quelques grands groupes refusent de déléguer les assurances.

Faites enfin attention aux conditions de remboursement par anticipation. Une naissance ou une mutation professionnelle peuvent vous obliger à revendre le bien avant la date d'échéance du prêt. Les pénalités dues dans ce cas représente jusqu'à 3 % du capital restant. dû Pensez à négocier avec votre banque une diminution ou une annulation de ces frais.

Les petits plus

Quels sont, pour un banquier, les petits plus qui font la différence ?

• Critère numéro 1 : la stabilité La rigueur professionnelle et l'ancienneté de l'emprunteur au sein de son entreprise sont des éléments déterminants.
• Critère numéro 2 : l'apport personnel doit être important et le taux d'endettement ne pas dépasser la barre fatidique des 33 %.
• Critère numéro 3 : votre capacité à mettre de côté Les clients qui ont depuis des années épargné, prouvent qu'ils sont capables de sacrifices et qu'ils pourront payer chaque mois sous sourciller. Un banquier rassuré, c'est presque gagné !