Des garanties pendant la construction

Acheter un logement neuf vous octroie des garanties spécifiques. Pendant la construction, elles peuvent revêtir deux formes : la garantie d'achèvement et la garantie de remboursement. Attention, elles ne sont pas cumulatives. Le vendeur est tenu de donner l'une ou l'autre.

La garantie d'achèvement

La garantie d'achèvement assure l'acquéreur, qui paie son logement avant qu'il ne soit construit, que le vendeur terminera bien les travaux. Elle peut être intrinsèque (ouverture de crédit dans un organisme bancaire) ou extrinsèque (donnée par un établissement financier). Le garant de cette garantie est tenu d'avancer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'opération immobilière en cas de défaillance financière du vendeur.

Il n'est, par contre, pas tenu de prendre la direction de l'ouvrage ou de l'achever lui-même.

La garantie d'achèvement n'intervient pas pour le non respect des délais, ni pour les préjudices qui en découlent, ni au titre des vices de la construction, dès lors que leur existence ne fait pas obstacle à l'achèvement de l'immeuble. La garantie prend fin à la date d'achèvement de l'immeuble.

La garantie de remboursement

En cas de résolution de la vente pour défaut d'achèvement, la garantie de remboursement permet à l'acquéreur d'obtenir le remboursement des sommes déjà versées. Elle prend fin à l'achèvement de l'immeuble.

Dans les faits, cette garantie est rarement mise en oeuvre, car les acquéreurs préfèrent voir leur logement terminé, plutôt que remboursé.

Mise en oeuvre

La réglementation autorise le vendeur à substituer la garantie d'achèvement à la garantie de remboursement, et inversement. À condition que cette faculté soit inscrite dans le contrat de vente. Au début du chantier, c'est la garantie de remboursement qui est souvent prévue. À ce stade de la construction, les acquéreurs sont encore peu nombreux. Il est donc moins couteux pour le vendeur de rembourser les sommes déjà versées, que de financer le reste des travaux jusqu'à l'achèvement de l'immeuble. À l'inverse, lorsque la construction est plus avancée, c'est la garantie d'achèvement qui prend le relais. Terminer l'immeuble devient alors moins onéreux que rembourser les versements des acquéreurs.

Les garanties d'achèvement et de remboursement prennent fin lorsque l'immeuble est terminé. Selon la réglementation, la construction est réputée achevée lorsque sont exécutés les ouvrages et installés les éléments d'équipement indispensables à son utilisation, conformément à sa destination. Si la constatation de l'achèvement de l'ouvrage met fin à ses deux garanties, elle ouvre le droit à mettre en oeuvre les autres garanties légales (biennale, décennale, vices apparents, vices cachés...).