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Aider ses enfants à se loger

Dans un contexte économique morose, nombreux sont les parents qui souhaitent protéger leurs enfants en les aidant à acquérir leur résidence principale. Le moyen le plus simple : la donation qui est défiscalisée jusqu'à 100.000 EUR par enfant. Un abattement supplémentaire de 100.000 EUR est désormais accordé pour les donations de logement neuf. D'autre part, les parents qui décident d'investir en Pinel peuvent choisir de loger leur enfant dans le logement acheté, tout en conservant leur avantage fiscal.

La donation est le moyen le plus simple de protéger ses enfants et de préparer l'avenir.

Les jeunes, eux aussi, veulent devenir propriétaires. Mais ils démarrent dans la vie active et n'ont pas toujours l'apport personnel qui faciliterait leur projet. C'est pourquoi nombre de parents souhaitent aider leurs enfants et l'État les y encourage, en particulier en facilitant la transmission anticipée du patrimoine via des donations exonérées de droits. Avec cet abaissement temporaire du coût des donations pour les immeubles neufs, et la possibilité de loger leur enfant dans leur investissement locatif, les parents sont vraiment encouragés à les aider à se loger dans le neuf ! Et si la famille ne peut donner ou acheter un logement en défiscalisation, elle peut prêter à ses enfants ou encore acheter avec eux.

Donner à ses enfants

La donation est particulièrement encouragée car elle permet de bénéficier d'une fiscalité allégée. Elle est un moyen particulièrement efficace pour aider vos enfants : vous pouvez ainsi leur donner directement un bien immobilier dont vous êtes propriétaire. Encore faut-il, s'agissant d'une résidence principale pour eux, qu'il leur convienne. Cela n'est pas toujours le cas : la situation géographique, la surface, l'état du logement sont autant de points qui peuvent ne pas convenir à vos enfants pour se loger. Dès lors, mieux vaut leur donner une somme d'argent qui les aide à se constituer un apport personnel. Ce dernier constitue un gros atout pour décrocher un bon crédit.

Donation simple ou donation-partage ? Si vous voulez faire une donation à tous vos enfants, vous pouvez le faire de plusieurs manières : soit vous donnez une somme d'argent à chacun d'entre eux. Dans cette hypothèse, à votre décès celui qui aura investi la somme intelligemment (dans l'immobilier par exemple) ou réalisé de bons placements sera pénalisé. En effet, la part qui lui reviendra sera déterminée en fonction de la valeur du bien donné ou du bien acquis grâce au don au moment du règlement de la succession. Pour éviter cela, vous pouvez donner la même valeur par le biais d'une donation-partage. Dans cette hypothèse, vous passerez obligatoirement chez le notaire. Cette donation aura certes un coût mais la valeur du don sera figée pour tous, au moment de la donation.

Quelles sont les donations défiscalisées ?

Les donations de 100.000 € sont défiscalisées : entre parents et enfants, les donations bénéficient d'un abattement fiscal. Chaque parent peut donner à chacun de ses enfants jusqu'à 100.000 € tous les quinze ans en toute franchise de droits, c'est-à-dire sans payer d'impôt. Autrement dit, un couple peut donc donner jusqu'à 200.000 € à chacun de ses enfants sans avoir de droits de donation à payer. L'opération peut être renouvelée tous les quinze ans.

Si la somme donnée par chacun des parents est supérieure à 100.000 € sur quinze ans, les enfants doivent payer des droits de donation sur la fraction excédentaire. Les droits de donation sont en principe supportés par le donataire (celui qui reçoit). Le donateur (celui qui donne) peut toutefois se substituer à celui-ci pour le paiement des droits, et ce sans pénalités pour les parents ou les enfants. En effet, la prise en charge, par le donateur, des frais et droits de donation ne constitue pas une donation supplémentaire et n'entraîne donc aucune perception complémentaire et distincte. Une donation d'un montant supérieur à l'abattement n'entraîne donc pas forcément de frais pour vos enfants !

Les donations de logements neufs sont encouragées : un abattement spécifique de 100.000 € sur les droits de donation est provisoirement institué afin d'inciter les parents à faire donation à leur enfant de logements neufs. Si vous faites donation d'un logement neuf à un enfant, les droits de donation ne seront dus que sur le montant de la valeur du bien au-delà de 100.000 €.

Quels logements bénéficient de l'abattement de 100 000 € ?

Cela concerne les logements pour lesquels un permis de construire a été obtenu entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016. L'acte de vente doit ensuite être signé au plus tard dans les trois ans suivant l'obtention du permis de construire. Le logement ne doit pas encore avoir été occupé : il n'est donc pas possible de transmettre un logement loué.

Comment appliquer l'abattement quand on a plusieurs enfants ?

L'abattement sur les donations de logements neufs est plafonné à 100.000 € par donateur. Contrairement aux autres abattements qui permettent à un parent de faire donation de 100.000 € en franchise de droits à chacun de ses enfants tous les quinze ans, cet abattement spécifique ne peut au contraire jouer que dans la limite de ce plafond par donateur.

Si vous avez, par exemple, deux enfants, et que vous voulez faire une donation d'un logement neuf à chacun d'eux, équitablement, vous ne bénéficierez de la franchise de droits que sur 50.000 € de chacune des deux donations. Et vous ne pourrez pas renouveler l'opération quinze ans plus tard. En revanche, bonne nouvelle, cet abattement exceptionnel peut se cumuler avec l'abattement général de 100.000 € dont chaque parent peut faire bénéficier chacun de ses enfants tous les quinze ans.

L'avantage fiscal peut-il aussi profiter à des proches, autres que ses enfants  ?

Oui, si vous souhaitez aider un frère ou une sœur ou l'un de vos proches, vous pouvez aussi bénéficier d'un abattement si vous lui faites donation d'un logement neuf, dont le montant est alors plafonné à :

  • 45.000 € pour les donations consenties au profit d'une sœur ou d'un frère du donateur ;
  • 35.000 € pour les donations consenties à une autre personne.

Si un parent souhaite, par exemple, donner à son fils un logement neuf construit en Véfa pour une valeur de 250.000 €. Cette donation peut bénéficier des deux abattements à hauteur totale de 200.000 € (100.000 € pour la donation de logement neuf, et 100.000 € en franchise de droit par enfant tous les quinze ans).
Sur les 50.000 € restants, les droits de donation sont de 8.194 €.

Les parents qui possèdent un terrain à bâtir peuvent aussi en faire donation à leur enfant et bénéficier à cette occasion d'une exonération de droits spécifique portant sur 100.000 €. Attention, il s'agit d'une franchise maximale par donateur, qui fonctionne comme celle accordée aux donations de logements neufs. Pour que vous puissiez en bénéficier, votre enfant doit s'engager à faire construire un logement neuf dans un délai maximal de quatre ans à compter de la donation. Attention, cela concerne les donations de terrains signées devant notaire au plus tard le 31 décembre 2015 !

Quelles formalités ?

Si la donation porte sur de l'argent ou sur des parts de société, aucune formalité n'est impérative. Il est donc possible mais non obligatoire de rédiger un acte sous seing privé ou un acte notarié. En revanche, il est fortement conseillé de déclarer spontanément le don au fisc afin de lui donner une date certaine. Il vous suffit de remplir en double exemplaire un formulaire spécial Cerfa n° 2735 (disponible auprès des impôts et sur www.impôts.gouv.fr). Ce formulaire de déclaration doit ensuite être enregistré auprès du centre des impôts du domicile du donataire. C'est le dépôt de la déclaration qui fait courir le délai de dix ans.

Donner un logement neuf à ses enfants : une solution attractive grâce à un nouvel allègement fiscal !

Si la donation porte sur un bien immobilier, le recours au notaire est obligatoire ; le transfert de propriété est en effet publié à la Conservation des hypothèques par le notaire. Les frais sont dans ce cas un peu plus élevés puisque, outre les éventuels droits de donation applicables après abattement, vous devez vous acquitter des frais suivants :

– la taxe de publicité foncière : elle s'élève à 0,715 % et se calcule sur la valeur des droits effectivement donnés ;

– les émoluments du notaire correspondant à la rémunération du notaire. Ils ne sont pas librement déterminés mais calculés par tranches de prix selon un barème et sur le montant de la donation sans abattement ;

– les émoluments de formalités et frais divers : comptez environ 1 000 €.

A titre d'exemple, pour une donation d'un bien immobilier de 250.000 € à un de ses enfants, il faudra compter environ 3.700 € de frais dits "de notaire".

31.865 € en plus en franchise de droits !

Chaque parent, mais également chaque grand-parent (ou même arrière-grand-parent !) peut donner à chacun de ses enfants, petits-enfants ou arrière-petits-enfants une somme d'argent en numéraire, en une ou plusieurs fois, dans la limite de 31.865 €, sans avoir à payer de droits à condition de faire sa donation avant d'avoir quatre-vingts ans et que le bénéficiaire soit majeur.

Important : ce don familial en espèces n'entame pas les abattements dont bénéficient les autres donations tous les quinze ans ; les sommes se cumulent donc. Chaque parent peut ainsi donner la somme de 131.865 € sur une période de quinze ans. Se rajoute à cela l'abattement de 100.000 € pour la donation de logement neuf !

La donation d'usufruit temporaire : une formule gagnant-gagnant !

Juridiquement parlant, la propriété d'un bien se décompose en deux entités distinctes : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer) et la nue-propriété (droit de vendre). Démembrer la propriété revient à séparer ces deux droits : l'usufruit est détenu par l'un, la nue-propriété par l'autre. Habituellement, les parents donnent un bien à leurs enfants en se réservant l'usufruit. Mais ils peuvent aussi faire l'inverse, c'est-à-dire donner l'usufruit sur un bien déterminé pour une période limitée. En pratique, les parents font donation temporaire de l'usufruit d'un bien à un enfant. Ce dernier peut, en tant qu'usufruitier, le louer. Les revenus tirés des locations peuvent aider les enfants pour leurs études ou débuter dans la vie mais aussi constituer un apport personnel pour acheter. Au terme de la période, le donateur récupère automatiquement l'usufruit et les revenus.

Pour les personnes imposables au titre de l'Impôt de solidarité sur la fortune, ce montage se révèle avantageux. En effet, c'est l'usufruitier qui est imposable ; il est donc tenu de déclarer le bien pour sa valeur en pleine propriété. Pour les parents, le bien sort du patrimoine taxable et donc de l'assiette de l'ISF tandis qu'il est fort improbable que l'enfant usufruitier soit imposable à l'ISF. Ce montage est notamment utile une fois que l'emprunt est entièrement remboursé et que le bien est alors taxable pour sa valeur vénale totale.

Les grands-parents peuvent-ils également aider leurs petits-enfants à acheter ?

Les grands-parents peuvent aussi faire une donation en franchise de droits à leurs petits-enfants, à hauteur de 31.865 € par petit-enfant. Ainsi chaque grand-parent peut donner 31.865 € à chacun de ses petits-enfants, et ce, tous les quinze ans. Deux grands-parents peuvent donner jusqu'à 63.730 € à chacun de leurs petits-enfants sans avoir à payer d'impôt : une aide substantielle pour monter un plan de financement !

Les grands-parents peuvent aussi faire une donation à leurs petits-enfants tous les quinze ans et en toute franchise de droits.

Chaque arrière-grand-parent peut donner à chacun de ses arrière-petits-enfants 5.310 €, sans avoir à payer de droits. Ainsi, deux arrière-grands-parents peuvent donner jusqu'à 10.620 € à chacun de leurs arrière-petits-enfants sans que ceux-ci ne payent d'impôt. Cette possibilité est ouverte tous les quinze ans.

Grands-parents et arrière-grands-parents peuvent également faire donation d'un logement neuf à un petit ou à un arrière-petit-enfant et profiter de l'abattement de droits de donation sur la somme maximale de 35.000 €, au plus, par donateur (voir Les donations de logements neufs sont encouragées).

Donner à ses enfants ou à un enfant n'est pas toujours possible, ni même souhaitable car les parents doivent préserver les intérêts du couple et des autres enfants. C'est pourquoi certains préfèrent ne pas donner mais simplement prêter.

Prêter à ses enfants

Vous pouvez parfaitement prêter de l'argent à vos enfants. Ce crédit familial leur permettra, par exemple, de compléter leur apport personnel, ce qui est toujours utile pour acheter. Mais des précautions s'imposent. Il est indispensable d'établir un contrat de prêt ou une reconnaissance de dette en deux exemplaires signés et datés précisant les modalités de remboursement de ce prêt familial. Notez bien que pour être juridiquement valable, cette reconnaissance de dette doit être écrite, datée et signée de la main de l'emprunteur et la somme doit être mentionnée en chiffres et en lettres. Le prêt est logiquement soumis à intérêts. L'administration fiscale tolère toutefois l'absence d'intérêts mais cela peut être dangereux si le prêt porte sur une somme importante et que la durée de remboursement est élevée (risque de requalification en donation déguisée).

Quelles formalités  ?

Pour rédiger le contrat de prêt, le recours aux services du notaire est recommandé. En outre, tout prêt supérieur à 760 €, avec ou sans intérêts, doit être déclaré par celui qui le reçoit à l'administration fiscale sur un imprimé n° 2062 et adressé au service des impôts dont il dépend, en même temps que sa déclaration de revenus.

Attention au remboursement !

Si le prêt n'est pas remboursé, le fisc ou les autres enfants du couple peuvent le remettre en cause. Cela étant, comme vous pouvez donner tous les quinze ans à chacun l'équivalent de 100.000 €, vous pouvez donc renoncer au remboursement. Dans ce cas, n'omettez pas de faire enregistrer cette donation.

Autre moyen d'aider ses enfants : leur prêter de l'argent sous forme de crédit familial.

Acheter pour héberger ses enfants 

C'est une bonne solution si vos enfants ont l'intention de s'installer pour un certain temps à un endroit. De plus, désormais, il est possible de faire un investissement locatif défiscalisé et de le donner en location à ses enfants !

Dans tous les cas, avant d'investir, assurez-vous de l'état du marché si les circonstances vous amènent à devoir relouer ou vendre le logement ultérieurement. Il est d'autre part toujours conseillé de signer un bail. 

Investir en Pinel et loger ses enfants 

En investissant avec le dispositif Pinel, vous pouvez à la fois bénéficier de l'avantage fiscal tout en louant le logement à l'un de vos enfants,  sans perdre le bénéfice de l'avantage fiscal ! A une condition toutefois : il doit être détaché de votre foyer fiscal. Une nouveauté bien appréciable pour aider ses enfants, car elle n'existait pas avec le dispositif précédent Duflot. Attention toutefois, les autres conditions doivent par ailleurs être remplies : vous achetez un logement neuf que vous vous engagez à louer pour six ou neuf ans, en contrepartie, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt. Selon la durée d'engagement, le taux de la réduction est fixé à 12 % ou à 18 % du prix de revient de l'immeuble. A l'issue de cette période, le nouveau dispositif prévoit même une faculté pour l'investisseur de proroger l'engagement jusqu'à 12 ans et de bénéficier d'une réduction à hauteur de 21 %. Le locataire, quant à lui, doit respecter des plafonds de ressources et le loyer est plafonné. Si vous louez à votre enfant, encore faut-il, par conséquent, que ses ressources ne dépassent pas les plafonds requis !

Bref, le nouveau dispositif Pinel vous permet de remplir trois objectifs : faire baisser vos impôts, vous constituer un patrimoine immobilier et loger vos enfants dans un logement tout neuf.

Louer ou prêter un logement ?

Enfin si vous possédez un logement, vous pouvez tout simplement proposer à votre enfant de s'y installer.

Vous pouvez faire payer un loyer à votre enfant : dans ce cas, vous pouvez déduire l'ensemble des charges et travaux inhérents à votre location. Vous pouvez lui consentir un loyer avantageux mais pas complètement décorellé du prix du marché. Dans ce cas, le fisc pourrait vous redresser.

Vous pouvez également laisser gratuitement le logement à la disposition de votre enfant. Attention toutefois : dans une telle hypothèse, en tant que propriétaire-bailleur, vous ne pouvez absolument pas déduire de vos revenus imposables les frais et charges relatifs au logement (travaux, intérêts d'emprunt, charges de copropriété, etc.). Vous pouvez bien évidemment prévoir que l'enfant prendra à sa charge l'entretien courant et les menues réparations, voire qu'il vous remboursera les charges locatives. Enfin, veillez à ce que cette situation ne soit que temporaire ou qu'elle concerne tous vos enfants ; en effet, les autres descendants pourraient faire reconnaître cet hébergement comme étant une donation déguisée. Ces formules sont avantageuses pour l'enfant : elles lui permettent d'économiser un loyer pour se constituer un apport personnel conséquent qui l'aidera à devenir propriétaire.

Transmettre en créant une SCI

Pour organiser la transmission de son patrimoine et/ou acheter en famille, il existe une solution efficace : la Société civile immobilière (SCI). Pour sa création (notamment la rédaction des statuts), nous vous conseillons de vous faire assister par un spécialiste, tel qu'un avocat ou un notaire.

L'intérêt de la SCI

La SCI est un outil privilégié de gestion du patrimoine : elle permet tout à la fois d'associer les personnes de son choix, notamment ses enfants, de réunir des fonds pour un même projet et d'échapper aux règles contraignantes de l'indivision. Mais la SCI est également un moyen de transmission : il est en effet bien plus facile de répartir des parts sociales que de diviser un bien. On peut donc commencer à céder un logement tout en demeurant responsable de sa gestion et en le conservant dans la famille.

Quel coût pour la cession de parts ?

Les ventes de parts doivent être constatées par un acte sous signature privée, ou notariée de préférence, qui doit être enregistré (droit d'enregistrement de 5 %). Si le vendeur réalise une plus-value, celle-ci est taxée selon les règles d'imposition des plus-values immobilières. Les donations de parts sont soumises aux droits de donation et profitent donc des abattements habituels. L'intérêt principal de la SCI est de diminuer la base sur laquelle s'appliquent ces droits. En effet, l'assiette est constituée par l'actif net de la société (la valeur de l'immeuble diminuée du montant de l'emprunt). Enfin et surtout, en cédant progressivement vos parts en franchise de droits de succession, vous permettez à vos enfants de devenir pleinement propriétaires.

Publié par
© immoneuf.com - 1 déc. 2015

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