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Immeubles : secrets de construction

Construire un immeuble ? Une entreprise qui peut paraître simple à l'acquéreur mais qui représente un vrai challenge technique, administratif et commercial pour le promoteur.

Construire un immeuble est une opération beaucoup plus longue et complexe que ne l'imaginent généralement les acquéreurs. Ici une résidence bois en voie d'achèvement signée Rei.

Entre la mise en vente d'un terrain et la livraison d'un appartement, que se passe-t-il au juste ? Quelles sont les grandes étapes qui permettent à une résidence de voir le jour ? Comment l'acquéreur est-il impliqué dans le projet ? Décryptage d'une construction d'immeuble dans les grandes lignes.

1. Le choix du site

Les espaces verts deviennent de plus en plus attrayants pour les acquéreurs. Avec l'Ecoquartier de La Marlière, à Courcelles-lès-Lens, Nexity Foncier Conseil a remporté la victoire d'argent aux Victoires du Paysage 2014.

Première étape, le choix d'un terrain. La présence des infrastructures, des services, des commerces, des professions libérales, des transports est indispensable. Alain Goujon, directeur de production et de maîtrise des coûts chez Nexity, explique ainsi que pour savoir si un terrain convient à un projet de construction et si oui lequel, « Nexity a mis au point un instrument qui permet de faire une analyse extrêmement fine des principaux bassins d'emplois, de la profession des gens, des revenus sur la commune. »

Les promoteurs essaient également de trouver des emplacements présentant aussi peu de nuisances que possible. Des espaces verts seront un vrai point fort. La région sera un facteur essentiel dans le lancement du projet. Pour Norbert Fanchon, président du directoire du groupe Gambetta, « dans les zones tendues que sont Paris et la Première Couronne, les Alpes-Maritimes et le Genevois français, nous n'hésitons pas à nous lancer dans une opération ». Ailleurs, là où le marché est surtout tiré par les investisseurs ou en concurrence avec la maison individuelle, « nous nous montrons plus prudents, nous voulons être sûrs de commercialiser nos programmes ».

2. L'étude de faisabilité

Implantée à Limeil-Brévannes, Perspective Sud est une construction du groupe Gambetta. Sous son apparente simplicité se cachent de multiples attentions aux normes et aux détails architecturaux.

Le permis de construire ne s'obtient pas facilement. La mairie et les collectivités locales devront approuver le projet. Le promoteur doit donc mener une analyse sur le plan urbanistique pour savoir ce qu'il est possible de faire dans la commune selon les cahiers architecturaux, environnementaux... Il lui faut rassembler des données techniques, sur le sol par exemple avec une étude géotechnique. « On voit si l'on doit faire une démolition, on étudie l'historique du site pour savoir s'il s'agit d'un ancien site industriel ou pas, s'il faut ou non envisager de dépolluer le sol ce qui implique des dépenses non négligeables d'un point de vue financier », détaille Alain Goujon. Car de son côté, le promoteur doit minimiser le risque commercial et financier pour assurer la pérennité de son entreprise.

Dans le même temps un architecte étudie la faisabilité du bâtiment : sa forme, sa position… C'est alors que sont définis plus précisément la typologie des appartements et le pourcentage de studios, deux pièces, etc. qui seront construits, ce qui déterminera l'architecture de la résidence. Le promoteur demande à l'architecte d'élaborer son projet selon la destination du bien. « Il faut trouver un équilibre économique », explique Isabelle Megnegneau, directrice de l'agence Réalités à Rennes. « Le prix de sortie du bien doit être en corrélation avec le quartier. Une architecture ambitieuse, de beaux matériaux, de grands balcons… tout cela ne sera possible que sur des emplacements exceptionnels. » Il lui demande également de respecter les spécificités de ses bâtiments. Ainsi chez Rei, marque spécialisée dans l'écoconstruction d'immeubles bois, « nous cherchons des solutions techniques nouvelle génération, nous sommes dans l'innovation avec des partenaires qui ont envie de construire "autrement" », explique Paul Jarquin.

3. Le permis de construire

Un immeuble en construction de l'Agence REALITES Rennes. L'acquéreur peut commencer à imaginer plus concrètement sa future résidence.

La phase d'instruction. Une fois le permis de construire déposé en mairie, démarre la phase d'instruction qui va de trois à six mois selon les caractéristiques du projet. A partir de l'affichage en mairie et sur le terrain, des recours administratifs peuvent être faits par des tiers, c'est-à-dire les associations, les riverains… qui contestent le projet. « Cette contestation peut être amiable », explique Hervé Puybouffat, président de Tagerim Promotion. « Mais les pétitionnaires peuvent faire un recours contentieux auprès du tribunal administratif. Dès lors, le projet est bloqué sur plusieurs années. » Le promoteur doit attendre que le permis de construire soit purgé de ces recours. Puis le maire donne ou non son accord. S'il refuse le permis, il doit expliquer pourquoi. Si le maire accorde le permis, la préparation du lancement commercial peut commencer.

4. La préparation du lancement commercial

Nexity a opté pour une belle architecture à la fois originale et contemporaine lors de la conception de cet immeuble.

La détermination du prix. A ce stade, tous les éléments techniques sont précisés. Les modes de construction, l'épaisseur des murs, le positionnement des gaines techniques, l'emplacement des menuiseries extérieures, la surface des terrasses et des balcons… tout est passé au crible. Ce qui permet de définir précisément le prix de sortie de chaque appartement.

« Nous pondérons les plus et les moins de chaque appartement en fonction de sa surface bien sûr mais aussi selon son étage, son orientation… Les surfaces annexes rentrent également en compte lors de l'établissement du prix. Les parkings enterrés sont plus onéreux par exemple », détaille Alain Goujon. Une date de livraison est fixée,ce qui est toujours un peu complexe car un certain pourcentage d'appartements doit avoir été vendu pour que l'opération puisse être lancée.

5. L'achat du terrain

En bâtissant ce programme d'exception à Nantes, Nexity a remporté le Concours des Pyramides FPI 2013.

A ce stade, le terrain n'est pas acheté : on en est toujours au stade de la promesse de vente.Ce n'est qu'une fois les crédits obtenus auprès des banques et le permis purgé que le terrain est acheté.Mais les banques n'accordent ces prêts que lorsque la commercialisation est déjà entamée. « Cela varie d'une banque à l'autre mais elles exigent généralement que nous ayons vendu 30 à 50 % des logements en fonction de l'emplacement », explique Paul Jarquin, président fondateur de Rei. « Notre visibilité est faible pendant la phase de montage, il y a toujours un risque que l'immeuble ne voit pas le jour. »

Pourtant le projet se précise fortement à ce stade et toutes les équipes du promoteur travaillent de concert. « Les appels d'offres sont lancés auprès des constructeurs, le dossier d'acquisition du terrain est préparé pour la banque, les actes de vente des logements sont établis… L'entreprise devient une vraie ruche », rapporte Hervé Puybouffat.

6. La construction du bâtiment

Le Sunset, construit par Tagerim à Antibes, s'ouvre sur des alentours paysagers qui valorisent son implantation.

Le chantier est déclaré ouvert, la construction est lancée. A ce stade, les promoteurs prennent soin de ne pas mettre leurs clients dans l'embarras par rapport à la vente ou la fin de la location de leur précédent appartement. « Un service qualité audite l'ensemble de nos chantiers deux fois et tire éventuellement la sonnette d'alarme, en particulier en termes de délais », détaille Alain Goujon.

C'est aussi le moment où l'acquéreur va pouvoir choisir ses prestations en matière de cuisine, de faïence, de revêtements de sol… Quant à la personnalisation de plans, certains promoteurs offrent des services sur mesure. « La chargée de clientèle propose des personnalisations et des travaux modificatifs. Mais le client doit savoir que tout n'est pas possible : certaines contraintes dues aux gaines techniques pour l'eau, l'électricité, la ventilation, etc., qui forment des colonnes de haut en bas de l'immeuble, sont incontournables et l'on ne pourra pas mettre une cuisine à la place d'une chambre par exemple ! », souligne Isabelle Megnegneaux.

7. La livraison

Le bois se prête à de multiples interprétations constructives. Rei s'est plu à jouer les contrastes de couleurs pour cet immeuble.

Les acquéreurs ont constamment été tenus au courant des progrès des travaux. Soit par des photos prises aux différents stades du chantier, soit par des visites. « De nouvelles photos sont mises en ligne tous les mois sur un portail personnalisé. Et le client peut venir quand il veut, le technicien du chantier lui montre les travaux », précise Hervé Puybouffat.

Chez Nexity, un mois et demi avant la livraison, est effectuée une « livraison à blanc : « l'appartement est fini, nous invitons les propriétaires à le voir, nous prenons en compte leurs remarques. Nous visons la livraison "zéro réserve" », ambitionne Alain Goujon.

Même démarche chez Réalités qui effectue des « visites de cloisonnement » : l'acquéreur est invité à voir si tout lui convient, puis est organisée « une prévisite de livraison pour effectuer un check et permettre à l'acquéreur de s'approprier son logement », détaille Isabelle Mignegneau. Le promoteur procède alors à la livraison proprement dite, concluant ainsi une aventure qui aura souvent duré plusieurs années.

Un achat sous garanties
Dans la plupart des cas, les promoteurs commercialisent leurs résidences avant qu'elles ne soient bâties, sousle régime de la vente en l'état futur d'achèvement ou Véfa. Un système strictement encadré par la loi pour protéger les acquéreurs. Ainsi, au moment de la signature, vous bénéficiez de la garantie de remboursement ou d'achèvement. La première vous permet d'obtenir le remboursement des fonds déjà versés en cas d'annulation du programme. En pratique, elle est rarement utilisée car les acquéreurs préfèrent voir leur logement terminé. Avec la garantie d'achèvement, le garant (banque, société d'assurances, etc.) s'engage non pas à réaliser lui-même les travaux mais à avancer ou à fournir les sommes nécessaires pour terminer la construction. Ces protections ne sont pas cumulatives. En clair : avant le démarrage des travaux vous bénéficiez de la garantie de remboursement. Puis, lorsque le chantier a débuté, c'est la garantie d'achèvement qui entre en jeu. 

Hauteur des bâtiments, longueur des balcons, type de garde-corps : tout est décidé en accord avec les collectivités locales et doit être respecté à la lettre par le promoteur.

Quels bénéfices pour les habitants ?
Normes techniques, règles d'urbanisme, impositions des collectivités locales, rareté du foncier… Fabriquer un programme neuf, c'est long et compliqué.Mais les occupants des nouveaux logements en tirent de vrais bénéfices. Inventaire.
L'emplacement. Les promoteurs s'efforcent de choisir des terrains bien placés (desserte de qualité, proximité des services, cadre agréable). Ils savent bien que les acquéreurs misent avant tout sur les bons emplacements, tant pour des questions de vie pratique que de valorisation du logement.
L'architecture. L'enjeu : assurer une bonne insertion dans le site tout en optimisant les apports naturels. Pour les habitants, c'est l'assurance d'obtenir un cadre de vie agréable, des logements lumineux, mais aussi des économies d'énergie.
Les plans. Dans le neuf, pas de place perdue ! Les plans sont très rationnels et leur ergonomie est poussée. Les rangements ne sont pas oubliés. Et avec les normes sur l'accessibilité, ces biens savent s'adapter aux évolutions de la vie.
La performance. Avec la réglementation thermique 2012, les nouvelles résidences sont très bien isolées. D'où de faibles factures d'énergie et des charges maîtrisées. Et comme cette norme est exigeante, les programmes neufs affichent une très haute qualité, garante de durabilité.
La tranquillité. Dans le neuf, pas de travaux ni de remise aux normes à prévoir puisque les logements sont… neufs. Le prochain ravalement n'interviendra que dans dix ans. Et puis, une fois bâtie, la résidence bénéficie des trois garanties légales : parfait achèvement, bon fonctionnement et décennale.
Les plus. La déco et les prestations sont personnalisables. La sécurité est toujours bien étudiée (sas d'entrée, vidéophone, interphone, etc.). Le plus souvent, les logements se prolongent par des balcons et des terrasses. Et grâce à leurs parkings et autres boxes, ils laissent toujours une place à la voiture. 

Quadr'île à Nantes, un programme d'exception du groupe Gambetta. Les promoteurs ne peuvent pas toujours se lancer dans la réalisation d'immeubles à l'architecture aussi originale.

Place à l'innovation
Les nouvelles résidences d'aujourd'hui sont à la pointe du progrès.Ce qui n'empêche pas les promoteurs d'innover. Les immeubles sont pensés comme des lieux de vie uniques, où l'architecture est mise au service de la vie quotidienne des résidents. Des services sont intégrés au sein des résidences. L'autopartage de véhicules électriques est de plus en plus souvent testé. L'écologie est à l'honneur : des végétaux récupèrent l'eau de pluie en toiture pour apporter de la fraîcheur à tous les niveaux. Le bois est de plus en plus fréquemment utilisé pour son bon bilan carbone et pour son aspect familier et intime. Nombre de promoteurs développent des résidences ultraperformantes, qui produisent davantage d'énergie qu'elles n'en consomment grâce à des panneaux photovoltaïques. Quant à l'innovation architecturale, les promoteurs n'hésitent pas à collaborer avec de grands noms comme Jean Nouvel, Jean-Paul Viguier, Norman Foster, Jean-Michel Wilmotte ou Farshid Moussavi.

Selon les collectivités locales, les acquéreurs à qui s'adresse le programme, les associations qui posent des recours.... l'immeuble pourra adopter une architecture hors normes... ou pas.

Publié par
© immoneuf.com - 25 mars 2015

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