L'avant-contrat

Acheter sur plans signifie acquérir un logement alors que la construction n'est encore qu'au stade de projet. Avant tout engagement, vous allez prendre le temps de rechercher le programme qui vous convient le mieux (vous pouvez vous reporter à notre Carnet d'adresses). Certains promoteurs vous proposent même de visiter des appartements témoins. N'hésitez pas, vous pourrez ainsi mieux vous imaginer dans votre futur domicile. À l'occasion de ce premier rendez-vous, on vous remet généralement une plaquette et un descriptif technique avec plans.

Q : Quand on a arrêté son choix, comment s'engager vis-à-vis du vendeur ?

R : Vous allez signer un contrat de réservation. C'est un préalable obligatoire. Le vendeur s'engage alors à vous réserver le logement dans le programme que vous avez choisi. Ce contrat est signé en principe sous signature privée, directement avec le promoteur, c'est-à-dire sans l'intervention du notaire.

Q : Cet avant-contrat est-il réglementé ?

R : Pour être valable, ce contrat doit obligatoirement contenir toute une série d'indications. Vous achetez en effet un immeuble qui n'existe pas encore, il faut donc en faire une description minutieuse. Par conséquent, la loi impose un contenu minimal, c'est-à-dire un certain nombre de mentions obligatoires. En voici la liste :

- la description du logement. Elle comprend la surface habitable approximative du logement, le nombre de pièces principales et l'énumération des dépendances, des pièces de service et des dégagements ;

- la qualité de la construction et des matériaux utilisés. Ces informations font l'objet d'une note technique annexée au contrat. S'il s'agit d'un appartement, ce document devra également préciser sa situation dans l'ensemble immobilier ainsi que les équipements collectifs ;

- le prix prévisionnel de vente de l'appartement et les conditions légales dans lesquelles il pourra être révisé ;

- le délai dans lequel l'acte de vente définitif pourra être signé. Il faut généralement compter quatre à huit mois ;

- les conditions légales dans lesquelles vous pouvez renoncer à votre acquisition et exercer votre faculté de rétractation.

À noter : le délai de livraison de l'immeuble n'est pas obligatoire à ce stade. Néanmoins, nous vous conseillons de le faire préciser dès l'étape de la réservation.

Q : Existe-t-il des clauses concernant le financement de l'appartement ?

R : Selon la législation en vigueur, l'avant-contrat doit obligatoirement mentionner les financements que le vendeur s'engage à obtenir pour le compte des acquéreurs (montant et conditions des prêts, identification des établissements bancaires, etc.).

En revanche, si c'est vous qui recherchez le crédit, la loi n'impose aucune clause concernant le financement dans le contrat de réservation. En effet, elle n'exige que vous ayez monté le financement qu'au moment de la signature de la vente définitive.

Pourtant, si vous vous chargez vous-même du montage financier de votre acquisition, vous avez intérêt à le préciser dès le contrat de réservation. En effet, rares sont ceux aujourd'hui qui achètent sans avoir recours à un emprunt. Vous avez donc vivement intérêt à signer le contrat de réservation sous condition suspensive d'obtention de votre ou vos prêts.

Q : Mais qu'est-ce qu'une condition suspensive ?

R : C'est une condition qui, si elle ne se réalise pas, rend caduc le contrat pour lequel elle a été conclue. Ainsi, lorsque vous n'obtenez pas vos prêts, vous n'êtes plus tenu d'acquérir. L'inverse est également vrai : si finalement vous n'achetez pas, vous ne serez plus tenu d'emprunter. Les deux opérations, acquisition et financement, sont donc intimement liées. Le fait d'inclure une telle condition vous permet de récupérer le dépôt de garantie versé si votre prêt vous est refusé.

Q : Quel est le montant de la somme à verser au moment de la réservation ?

R : Le vendeur ne vous réserve pas le logement sans contrepartie. Il va donc vous demander de verser un dépôt de garantie. Son montant est encadré par la loi. Il est fonction du délai de signature de l'acte de vente définitif. Ainsi, il s'élève au maximum à 5 % du prix de vente si le délai de signature de la vente n'excède pas un an, de 2 %, si ce délai ne dépasse pas deux ans.

En revanche, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé si la vente définitive doit intervenir plus de deux ans après la réservation. Mais rien n'interdit de négocier avec le vendeur un dépôt de garantie moins élevé.

Q : Peut-on encore changer d'avis après avoir réservé un logement ?

R : Comme tout acquéreur de bien immobilier à usage d'habitation, vous bénéficiez d'un droit de rétractation de sept jours. Le vendeur va vous adresser votre exemplaire du contrat par lettre recommandée avec accusé de réception. Notez cependant que la loi accepte que ce document soit remis à l'acquéreur par tout autre moyen assurant une date certaine de remise.

En pratique, le contrat vous sera presque toujours adressé par la Poste. C'est la date de présentation du recommandé qui sera retenue. Elle figure sur l'accusé de réception et le délai de sept jours débutera le lendemain de cette date. Pour vous rétracter, vous devez adresser au vendeur une lettre recommandée avec accusé de réception dans laquelle vous exprimez simplement votre intention de ne plus acheter, sans avoir à vous en justifier.

Par ailleurs, un mois avant la date prévue de signature du contrat définitif devant notaire, le vendeur doit vous adresser le projet d'acte de vente en recommandé avec accusé de réception. Vous avez intérêt alors à relire attentivement ce document qui doit être le reflet fidèle du contrat de réservation. En d'autres termes, vous avez un mois pour étudier le contrat et vérifier s'il correspond au contrat de réservation avant de vous décider.

Q : Le dépôt de garantie est6il perdu si l'on se désiste ?

R : Le dépôt de garantie vous est toujours restitué lorsque vous renoncez à l'achat pendant le délai de rétractation. Une fois le délai de rétractation écoulé, vous pouvez encore vous désister, mais vous ne pouvez récupérer le dépôt de garantie que dans cinq cas énumérés par la loi :

• - vous n'avez pas obtenu les prêts que vous aviez mentionnés au contrat de réservation ;
• - le délai de signature de l'acte de vente définitif qui doit obligatoirement figurer dans le contrat de réservation n'est pas respecté ;
• - le prix est majoré de plus de 5 % ;
• - le contrat comporte des modifications telles qu'il en résulte une diminution de la valeur du logement de plus de 10 % ;
• - un des éléments d'équipement mentionnés au contrat est supprimé (par exemple l'ascenseur). Vous pouvez annuler l'opération, et ce, quelle que soit la diminution de valeur entraînée par cette suppression. Dans ces cinq cas, la transaction est annulée et le dépôt de garantie vous est remboursé.

Q : Comment obtenir la restitution du dépôt de garantie ?

R : Dans les cinq cas où vous êtes fondé à vous désister de la vente et à récupérer les sommes avancées, vous devrez adresser une lettre en recommandée avec accusé de réception au vendeur, ainsi qu'au dépositaire des fonds. En effet, le dépôt de garantie a été déposé par le vendeur lors de la réservation, sur un compte spécial dans une banque ou chez un notaire. Le vendeur ne peut pas disposer de ces sommes tant que la vente définitive n'est pas conclue. Après avoir adressé votre lettre, le dépôt doit vous être restitué dans un délai de trois mois maximum.

Q : Le dépôt de garantie sera-t-il intégralement remboursé ?

R : Si vous vous désistez en invoquant l'un des cinq motifs cités ci-dessus, le dépôt de garantie vous sera restitué sans retenue ni pénalité. À titre d'exemple, le notaire dépositaire de l'acte ne peut retenir aucune somme à titre d'honoraires.

Q : Que se passe-t-il dans les autres cas ?

R : Le vendeur est en droit de conserver le dépôt. Il faut savoir en effet que les mentions du contrat de réservation sont prévisionnelles. Vous êtes donc obligé d'accepter des modifications mineures, concernant le prix, le plan ou les matériaux.