Une construction sous garantie

Afin de protéger l'acquéreur, la loi intervient et impose toute une série de garanties. Le vendeur doit ainsi vous garantir l'achèvement de l'immeuble ou le remboursement des versements effectués si la nouvelle résidence ne peut pas être construite.

Q : Il existe donc deux types de garanties ?

R : Oui, la garantie de remboursement et la garantie d'achèvement. La première vous permet d'obtenir le remboursement des fonds déjà versés en cas de résolution de la vente pour défaut d'achèvement. En pratique, elle est rarement utilisée car les acquéreurs préfèrent voir leur logement achevé plutôt que d'être remboursés. Avec la garantie d'achèvement, le garant (banque, société d'assurances, le cons t ructeur lui -même, etc.) s'engage à avancer ou à fournir les sommes nécessaires à l'achèvement de la construction.

Q : Bénéficie-t-on automatiquement de ces deux garanties ?

R : Vous devez obligatoirement bénéficier de l'une des garanties. Mais elles sont alternatives et non cumulatives. Le vendeur ne doit fournir que l'une ou l'autre. Il n'est donc pas tenu de donner les deux. Sachez toutefois que, très souvent, le contrat prévoit les deux garanties.

Q : Peut-on faire jouer l'une ou l'autre des garanties, au choix ?

R : Pas tout à fait. En général, le contrat prévoit que la garantie d'achèvement va se substituer à la garantie de remboursement en cours de construction. Autrement dit, en début de chantier, il est souvent prévu une garantie de remboursement car son coût est minime. À ce stade de la construction, les acquéreurs sont encore peu nombreux et les versements peu importants.

En cas de défaillance du promoteur, le montant des sommes à rembourser n'est donc pas très élevé. Si, au contraire, il fallait faire jouer la garantie d'achèvement à ce stade, cela constituerait un risque important pour le garant qui s'exposerait à financer une part importante des travaux.

Q : La garantie d'achèvement intervient donc dans un deuxième temps ?

R : Tout à fait. Les deux garanties vont tout simplement se succéder. La garantie d'achèvement intervient donc plus tard dans l'avancement des travaux, dès lors qu'il est moins onéreux d'achever l'immeuble que de rembourser les différents acquéreurs.

Q : La garantie d'achèvement fournie par le constructeur lui-même apporte- t-elle vraiment une bonne sécurité ?

R : C'est justement pour optimiser la sécurisation de cette garantie que les obligations du promoteur sont renforcées, dans ce cas, pour les immeubles dont le permis de construire est déposé depuis le 2 avril 2011. Cette garantie ne peut être proposée qu'à compter de l'achèvement des fondations, à condition que le vendeur ouvre un compte centralisateur par opération sur lequel vont transiter les paiements échelonnés des acheteurs et à condition que le financement du programme soit assuré au moins à 75 % à la fois par : les fonds appartenant au vendeur déjà investis dans l'opération ou disponibles pour la financer, le montant du prix des ventes déjà conclues et pour lesquelles l'acquéreur a fourni une attestation bancaire précisant qu'il dispose des fonds ou qu'il a obtenu un crédit pour cet achat, et enfin les crédits confirmés proposés par les banques jusqu'à l'achèvement de l'opération.

À noter : le taux de 75 % est réduit à 60 % lorsque le financement est assuré à concurrence de 30 % du prix des ventes par les fonds appartenant au vendeur.

Q : Pourquoi l'échelonnement des paiements est-il différent quand cette garantie est proposée ?

R : Les paiements sont en effet prévus selon des paliers plus fractionnés et spécifiques quand le promoteur propose cette garantie (voir ci-avant Le paiement du logement : quand paie-t-on le prix du logement ?) afin que le montant des versements soit plus en adéquation avec chaque étape de l'avancement des travaux. Pour confirmer le bon avancement du chantier avant chaque appel de fonds, le vendeur devra fournir une attestation établie par un homme de l'art (architecte, bureau d'études, entreprise de gros oeuvre...) constatant la réalisation des travaux. Dans le cas où le vendeur se charge de la maîtrise d'oeuvre, c'est un organisme de contrôle indépendant qui se chargera de faire ces attestations.

Q : Jusqu'à quel moment est-on garanti ?

R : Ces deux garanties cessent à l'achèvement de l'immeuble, c'est-à-dire lorsque l'immeuble remplit toutes les conditions d'habitabilité. L'état d'achèvement doit être constaté par une personne qualifiée désignée par le président du tribunal de grande instance. C'est à ce moment que le vendeur va réceptionner l'ouvrage avec le constructeur, puis il vous convoquera pour procéder à la livraison.