La garantie des vices apparents

Dans le cadre de la vente sur plans, la réception précède toujours la livraison. La livraison est la prise de possession par le particulier de son logement. En revanche, au stade de la réception des travaux, seuls sont présents le vendeur d'immeuble (maître de l'ouvrage) et les différents entrepreneurs. Il est donc très utile de se faire remettre un exemplaire du procès-verbal de réception.

Etendue de la garantie contre les vices apparents

La réception permet au maître de l'ouvrage de vérifier la qualité apparente du logement. Il doit exiger des réfections si les travaux ne sont pas conformes aux stipulations contractuelles et/ou s'ils n'ont pas été exécutés suivant les règles de l'art.

Dans ce cas, le procès-verbal de réception doit être assorti de réserves ; il indique les défauts à corriger. À compter de la signification du procès-verbal de réception, l'entrepreneur dispose d'au maximum quatre-vingt-dix jours pour procéder aux réfections et modifications. À défaut, et après une mise en demeure restée infructueuse, le maître de l'ouvrage peut faire exécuter les travaux aux frais et risques de l'entrepreneur.

En revanche, les désordres apparents non réservés à la réception échappent à toute garantie : en effet, la réception purge l'ouvrage de ses vices apparents. Un éventuel oubli de la part du maître de l'ouvrage peut être rectifié par la mise en jeu dans le mois de la livraison, par l'acquéreur, de la garantie des vices apparents. Enfin, la réception constitue le point de départ des responsabilités et des garanties prévues par la loi.

Selon l'article 1642-1 du Code civil, le vendeur d'un immeuble à construire est tenu de garantir l'ensemble des vices apparents constatés, soit au moment de la réception, soit pendant un délai d'un mois après la prise de possession (ici, la livraison).

Mise en oeuvre de la garantie contre les vices apparents

Durant le mois qui suit la remise des clés, vous devez signaler à votre vendeur toutes les malfaçons et tous les défauts de construction qui sont décelables à l'examen attentif, même par un non-professionnel. Au-delà d'un mois, si le vice était apparent dès la livraison et qu'il n'a fait l'objet d'aucune réserve, la garantie ne pourra plus être mise en jeu.

On peut considérer que durant le mois qui suit la livraison, la garantie des vices apparents fait perdre tout intérêt à la garantie de parfait achèvement, cette dernière prenant en fait le relais de la première un mois après la livraison.

Responsabilité du vendeur

Il faut signaler au vendeur, par courrier recommandé avec accusé de réception, les divers défauts et convenir avec lui d'un calendrier d'exécution des travaux de réfection. Si le vendeur ne prend pas l'engagement de réparer, vous disposez d'un an afin de saisir le tribunal de grande instance pour demander soit l'annulation de la vente, soit une diminution de prix. Si le vendeur prend l'engagement de remédier aux malfaçons mais qu'il ne s'exécute pas, vous disposez alors de dix ans pour mettre en cause sa responsabilité contractuelle.