La responsabilité contractuelle du vendeur

Une fois le délai des garanties expiré, les vendeurs et entrepreneurs sont déchargés de toute responsabilité. L'acheteur qui, par négligence, n'a pas signalé les vices ou désordres est privé de tout recours automatique. Toutefois, pendant dix ans, la mise en jeu de la responsabilité civile contractuelle du constructeur reste possible.

C'est notamment le cas lorsque des vices intermédiaires, des erreurs de l'architecte ou des dommages qui résultent de la faute du constructeur apparaissent.

Les conditions d'engagement de la responsabilité contractuelle

Il y a d'abord la durée. L'action en responsabilité contractuelle se prescrit par dix ans à compter de la réception. Elle peut aussi être mise en oeuvre avant la réception, par exemple lorsqu'un constructeur ne respecte pas les délais d'exécution prévus au contrat.

En second lieu, dans le cadre de la responsabilité contractuelle, l'acquéreur va devoir prouver la faute du constructeur. Rappelons que les garanties légales jouent sans qu'il soit besoin d'apporter la preuve d'une quelconque faute.

Un défaut de conformité

Ce défaut n'est pas techniquement un désordre mais une différence par rapport à ce qui était prévu au contrat. Il n'est pris en charge ni par la garantie de bon fonctionnement ni par la garantie décennale. Mais il relève de la garantie de parfait achèvement à condition d'avoir été mentionné au procès-verbal de réception ou signalé au constructeur dans l'année de la réception. Si tel n'a pas été le cas, l'acquéreur devra engager la responsabilité contractuelle du constructeur et apporter la preuve du défaut. Ce recours est ouvert pendant dix ans à compter de la découverte du défaut.

Un défaut de conformité apparent lors de la réception

Face à un défaut de conformité, la responsabilité contractuelle ne peut être engagée que si le défaut était apparent à la réception (cas le plus fréquent) et n'a pas été signalé par le maître de l'ouvrage, l'acquéreur est privé de tout recours. En effet, la réception purge les vices apparents. Ainsi, constituent des défauts de conformité apparents : la présence d'un chauffage individuel à la place d'un chauffage collectif, l'absence de hotte prévue dans la cuisine... En revanche, si le défaut est caché et se révèle dans les dix ans, la responsabilité contractuelle peut être mise en jeu.

Un dommage intermédiaire

Le dommage intermédiaire est une malfaçon apparue après la réception de l'ouvrage qui ne porte atteinte ni à la solidité de l'ouvrage, ni à sa destination. Les conditions des responsabilités décennales ou de bon fonctionnement ne sont donc pas remplies (noircissement prématuré des façades, microfissurations d'un mur rendant l'ouvrage seulement inesthétique par exemple).

Comme pour les défauts de conformité, si les dommages sont découverts dans l'année de la réception ou ont fait l'objet de réserves, ils peuvent être pris en charge au titre de la garantie de parfait achèvement. S'il n'en a pas été ainsi, seul un recours contractuel est alors envisageable.