Les garanties légales : parfait achèvement, bon fonctionnement et dommage ouvrage

Les garanties de parfait achèvement, de bon fonctionnement et la décennale, dites garanties légales car prévues par la loi Spinetta de 1978, commencent à courir au jour de la réception des travaux, c'est-à-dire « l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage, avec ou sans réserves » (article 1792-6 du Code civil).

Des garanties obligatoires

Les garanties légales sont d'ordre public et aucune clause du contrat ne peut avoir pour effet de les supprimer, de les diminuer ou de les suspendre. Une clause restrictive insérée dans un contrat serait donc sans effet. En revanche, les parties peuvent décider de soumettre conventionnellement à la responsabilité décennale certains travaux exclus de son champ d'application.

Mise en oeuvre des garanties légales

Il n'est pas nécessaire de prouver la faute et c'est là le grand avantage des garanties légales. Elles reposent en effet sur une présomption de responsabilité des constructeurs, ce qui signifie :

• que le maître de l'ouvrage peut engager leur responsabilité sans avoir à prouver leur faute. Il lui suffit seulement de prouver l'existence d'un dommage imputable aux constructeurs et répondant aux caractéristiques fixées par la loi ;
• que les constructeurs ont l'impossibilité de s'exonérer en prouvant qu'ils n'ont commis aucune faute (seuls la force majeure, le fait d'un tiers ou la faute de la victime les exonèrent).

La garantie de parfait achèvement

Définie à l'article 1792-6 du Code civil, la garantie de parfait achèvement couvre tous les désordres (malfaçons et/ou défaut de conformité) :

• apparents qui ont donné lieu à des réserves au procès-verbal de réception, quel que soit leur degré de gravité (il peut s'agir de désordres esthétiques) ;
• révélés dans l'année de la réception à condition qu'ils aient été signalés au maître de l'ouvrage par voie de notification écrite sous peine de forclusion. En revanche, ne sont pas pris en compte les désordres résultant de l'usure normale ou de l'usage.

Les défauts de conformité peuvent être constitués par l'inachèvement du logement, le non-respect des règles de l'art, des prescriptions légales ou des documents contractuels.

Mise en oeuvre de la garantie

Cette garantie pèse sur l'entrepreneur concerné (et non pas sur le vendeur d'immeuble contrairement aux deux autres garanties) ; il doit réparer en nature les malfaçons et désordres.

L'entrepreneur doit être averti par courrier recommandé des désordres constatés. En principe, les parties fixent ensemble un calendrier de réalisation des travaux de réfection.

Que faire si les désordres ne sont pas réparés ?

Si l'entrepreneur refuse d'effectuer les travaux de reprise ou s'il ne sont pas exécutés dans les délais, la loi autorise l'acquéreur à demander par voie de justice que les travaux soient exécutés par une autre entreprise aux frais de l'entreprise défaillante. L'acquéreur doit saisir le président du tribunal de grande instance (TGI) en référé pour obtenir l'autorisation de procéder ainsi. Si les dommages réservés ne sont pas réparés, la défaillance du constructeur ou de l'entrepreneur est constatée. Dans ce cas, le garant met en demeure le constructeur d'exécuter les travaux ou désigne un autre professionnel pour effectuer les travaux de reprise. Mais, d'une manière générale, on constate que pour les dommages réservés, rares sont les acquéreurs qui ne sont pas satisfaits. En effet, lorsque la réception est faite avec réserves pour non-conformité avec les prévisions du contrat, l'acquéreur consigne le solde du prix (5 %). Cette somme n'est débloquée qu'une fois les travaux effectués (article R 261-14 du Code de la construction et de l'habitation).

Garantie de bon fonctionnement

Elle couvre tous les vices qui apparaissent sur les éléments d'équipement qui ne forment pas indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert et qui sont donc dissociables et démontables de la construction. Sont considérés comme dissociables de la construction les éléments d'équipement dont la dépose, le démontage ou le remplacement s'effectuent sans détériorer leur support. C'est le cas notamment des revêtements de peinture, d'un faux plafond, etc. Cette garantie pèse sur les constructeurs et s'applique pendant deux ans à compter de la réception.

Mise en oeuvre de la garantie

L'acquéreur doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur d'immeuble à construire. Dans ce courrier, il signale les désordres et demande l'application de la garantie biennale de bon fonctionnement. Si le constructeur ne s'exécute pas, l'acheteur doit saisir le tribunal de grande instance en référé pour le contraindre à exécuter les travaux nécessaires. À noter : le vendeur ne peut refuser de faire jouer la garantie au motif que seul le fabricant est responsable. En revanche, il pourra postérieurement se retourner contre lui.

Garantie décennale

La garantie décennale couvre tous les dommages d'une certaine gravité. Il s'agit des désordres :

• qui compromettent la solidité de l'ouvrage (dommage affectant une cheminée extérieure par exemple) ;
• qui affectent l'ouvrage dans un de ses éléments constitutifs ou d'équipement le rendant impropre à sa destination (défaut d'étanchéité par exemple) ;
• qui affectent la solidité d'un élément d'équipement indissociable de la construction (carrelages à refaire par exemple).

Comme son nom l'indique, la garantie décennale dure dix ans à compter de la date de la réception de l'ouvrage et non de la livraison.

Mise en oeuvre la garantie décennale

Le législateur a voulu protéger l'acquéreur en lui évitant d'engager une procédure pour que les responsabilités soient déterminées. Pour ce faire, il a institué une assurance dommages- ouvrage qui doit être souscrite obligatoirement par tout maître d'ouvrage (il convient de demander à son vendeur une attestation d'assurance lors de la signature chez le notaire) et une assurance responsabilité professionnelle obligatoire pour tous les intervenants à l'acte de construction (constructeur, architecte, vendeur, entrepreneur). Cette double assurance permet à la victime d'être rapidement indemnisée par son assureur, à charge pour ce dernier de se retourner contre le ou les responsables du désordre. Il suffit à l'acheteur d'envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception à son assureur en l'informant des désordres. Bref, la mise en oeuvre de la garantie décennale est simple et rapide.

Un promoteur peut-il refuser de faire jouer les garanties ?

Oui, mais uniquement si les vices étaient apparents à la livraison et n'ont pas été signalés. En effet, la livraison sans réserve exonère le vendeur de toute responsabilité ou garantie pour les vices et défauts de conformité qui étaient apparents à la livraison. Toutefois, il faut savoir que les vices ou défauts de conformité sont toujours présumés cachés à la réception. Le vendeur devra donc prouver que le vice était apparent pour l'acquéreur au jour de la livraison pour refuser de faire jouer la garantie. De même, si les désordres sont signalés hors des délais prévus par la loi, les garanties ne pourront plus être invoquées.

Que se passe-t-il si les vices ne sont pas déclarés dans le délai des garanties ?

Une fois le délai des garanties expiré, les vendeurs et entrepreneurs sont déchargés de toute responsabilité. L'acheteur qui, par négligence, n'a pas signalé les vices ou désordres est privé de tout recours automatique. Au-delà de dix ans, seule la mise en jeu de la responsabilité civile contractuelle de droit commun du constructeur reste possible (entre dix et trente ans selon les situations).