Convocation et prise de décisions de l'assemblée générale

En tant que copropriétaires, vous êtes automatiquement membres de l'assemblée générale.

La convocation des copropriétaires

En tant que copropriétaire, vous avez accès aux assemblées générales et pouvez y participer soit personnellement, soit en vous faisant représenter par un mandataire. Attention, ce dernier n'est pas forcément copropriétaire, mais il ne peut jamais s'agir du syndic, de son conjoint, du partenaire avec qui il est pacsé ou de ses préposés.

Le syndic doit convoquer spontanément l'assemblée générale au moins une fois par an (article 7 du décret du 17 mars 1967). Cette convocation doit vous être notifiée par écrit, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, soit par remise en main propre contre émargement. La convocation doit être adressée au moins vingt et un jours avant la tenue de l'assemblée générale.

Pour la computation des délais, il convient de distinguer :

• lorsque la convocation est faite par la poste ou par télécopie, le point de départ de ce délai est le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du copropriétaire, ou le lendemain du jour de la réception de la télécopie par le destinataire. Cela permet au délai de courir, même en l'absence d'un des destinataires de la convocation ;
• lorsque la convocation est faite par émargement : le délai court à compter de la date de l'émargement.

Les prises de décisions au sein de l'assemblée

Une assemblée générale ne peut valablement délibérer que sur les sujets inscrits à l'ordre du jour et qui figurent sur la convocation. Toutes les questions doivent être étudiées. Chaque point à examiner par l'assemblée générale doit être formulé précisément.

En effet, une rédaction trop vague de l'ordre du jour pourrait entraîner la nullité de la décision prise. Il en va de même si l'assemblée se prononce sur un sujet non inscrit et donc non prévu. À la convocation, doit donc être annexé l'ensemble des pièces et documents nécessaires au bon examen des questions (comptes de copropriété, devis, etc.). Par ailleurs, la convocation doit indiquer le jour, l'heure et le lieu de l'assemblée générale.

Vous disposez d'un nombre de voix égal à votre quote-part de parties communes. Si ce nombre de voix est évidemment déterminant dans le rôle que vous pouvez être amené à tenir dans l'assemblée, il n'est pas toujours essentiel.

En effet, deux hypothèses méritent d'être énoncées :

• si vous disposez de plus de la moitié des voix, la loi prévoit que l'on réduise vos voix à la somme de celles des autres copropriétaires (article 22 de la loi du 10 juillet 1965). Exemple : vous détenez 600/1000, les autres 400/1000. Votre nombre de voix sera donc limité à 400/1000. Cette disposition tend à éviter qu'un copropriétaire puisse prendre à lui seul une décision engageant le syndicat. Cependant, cela entraîne un risque réel de blocage ;
• lorsque, en fonction de certaines situations, seuls quelques copropriétaires sont appelés à voter (dépenses relatives à un ascenseur ne profitant qu'à certains résidents entre autres exemples), chaque intéressé votera en proportion de sa participation aux dépenses engagées.

Les majorités retenues pour prendre les décisions

La loi du 10 juillet 1965 prévoit différentes majorités en fonction de la nature des décisions à prendre.

La majorité simple (article 24). Les décisions sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (approbation des comptes, rémunération du syndic, travaux d'entretien sur parties communes, etc.). Les abstentions ne sont pas prises en compte.

La majorité absolue (article 25). Les décisions sont prises à la majorité des voix de tous les copropriétaires (501 millièmes). À défaut, la décision peut être prise sur une seconde convocation et, cette fois, à la majorité simple (nomination et révocation du syndic, autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser des travaux sur parties communes, mise aux normes d'un ascenseur, etc.).

Si l'assemblée générale n'arrive pas à réunir la majorité requise par l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, deux cas peuvent se présenter :

• soit un tiers des voix de tous les copropriétaires du syndicat a tout de même été obtenu pour ce projet et un nouveau vote peut avoir lieu immédiatement mais, cette fois, à la majorité simple. Ce qui est intéressant, c'est qu'il est possible de statuer sur le projet de résolution lors de la même assemblée, ce qui évite les frais d'une nouvelle convocation et l'obligation de réunir à nouveau les copropriétaires ;
• soit le tiers des voix de tous les copropriétaires n'a pas été obtenu. Une nouvelle assemblée, si elle est convoquée dans les trois mois, pourra statuer à la majorité simple.

La double majorité (article 26). Les décisions sont prises à la majorité en nombre des membres du syndicat des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix, par exemple cinquante et un copropriétaires sur cent représentant 667/1000 par exemple (pose d'un interphone, vente de la loge, etc.).

L'unanimité (article 26). Certaines décisions requièrent les voix de tous les copropriétaires (modification de la répartition des charges, suppression de la conciergerie, etc.).

La contestation des décisions prises par l'assemblée générale

Lorsque l'assemblée générale délibère, le secrétaire, le syndic en principe, établit un procès-verbal d'assemblée générale. Ce document est notifié par le syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception aux copropriétaires défaillants ou opposants et comporte les résultats du vote ou par télécopie avec récépissé obligatoire.

Si vous souhaitez contester, vous bénéficiez d'un délai de deux mois pour intervenir auprès du tribunal de grande instance. Le recours à un avocat est obligatoire. Attention ! Ce délai commence à courir le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée à votre domicile ou le lendemain du jour de la réception de la télécopie par son destinataire.