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Constituer un bon dossier

Un bon financement, c'est un bon taux d'intérêt. Mais pas seulement. Il vous faut obtenir les meilleures garanties, bénéficier des différentes aides et choisir un remboursement sur mesure. Mode d'emploi.

Des taux d'intérêt qui restent très bas, de puissantes aides de l'État, des crédits de plus en plus diversifiés : jamais les conditions financières n'ont été aussi favorables pour acheter dans le neuf. Mais pour profiter pleinement de cette situation exceptionnelle, mieux vaut se poser les bonnes questions et effectuer les bonnes démarches.

Quel montant emprunter ?

Le montant du prêt est limité. Vous ne pouvez consacrer plus d'un certain pourcentage de votre revenu disponible (vos ressources moins vos charges) au remboursement de vos prêts : c'est le taux d'effort. Il ne peut pas dépasser 33 % de vos ressources. Grosso modo, si vous gagnez 3.000 €, vous ne pouvez pas consacrer plus de 1.000 € à votre mensualité. Le plus souvent, le taux d'effort varie de 25 à 30 % selon les banques.

Attention : ce taux d'effort, ou capacité d'endettement, est toujours calculé "net de charges". Pour le déterminer, la banque prend en compte vos autres crédits, par exemple.

La banque se livre toujours à un examen de votre situation pour s'assurer que vous serez en mesure de rembourser votre emprunt. Elle sait par ailleurs qu'elle serait condamnée en justice si elle vous octroyait un crédit excessif au regard de vos possibilités. Enfin et surtout, la règle du tiers se justifie pleinement : au-delà, la vie quotidienne devient difficile.

Acheter avec ou sans apport personnel

Disposer de fonds propres (vos économies, une donation, un héritage, la participation aux bénéfices de votre entreprise) constitue un point capital dans l'examen de votre dossier. Si vous placez de l'argent dans l'opération, cela prouve votre capacité d'épargne et votre engagement dans le projet.

C'est aussi un moyen d'emprunter moins et donc de négocier au mieux taux d'intérêt et durée de remboursement. Un bon apport personnel représente au minimum 20 à 30 % du montant total de l'achat.

Il est toutefois possible d'emprunter sans apport personnel. Les banques acceptent maintenant de financer par le crédit 100 %, voire 110 % de l'acquisition (ce qui inclut les frais de notaire). On peut donc acheter sans argent. Sachez toutefois que cette possibilité est réservée aux bons dossiers (situation professionnelle stable, bonne tenue du compte bancaire, etc. Enfin, dans un prêt à 100 % ou à 110 % comme pour tous les autres crédits, vous devez respecter la règle du taux d'effort.

Comment faire jouer la concurrence entre les banques ?

Pour décrocher le meilleur crédit, on ne peut se contenter de s'adresser à sa seule banque. Il est nécessaire de faire jouer pleinement la concurrence pour comparer et choisir la proposition de financement immobilier la plus performante.

Calculette et simulations

Contactez au moins cinq ou six banques. Panachez vos interlocuteurs : généralistes, établissements spécialisés dans le crédit immobilier. Par ailleurs, de nombreux promoteurs ont mis en place des services de financement, en partenariat avec des banques. Un service appréciable, qui vous permet d'obtenir un prêt spécialement adapté à un achat dans le neuf.

Le mieux est de contacter des établissements bancaires dès le début de votre projet pour sélectionner quelques contacts. Cela vous permet surtout d'avoir une idée assez précise du montant du prêt que vous pouvez espérer obtenir, de vos remboursements, etc. Une fois le contrat de réservation signé, vous préciserez alors votre recherche.

Lorsque vous vous adressez à un banquier, il va établir des simulations, qu'il vous communiquera. C'est sur cette base que vous irez voir la concurrence. À ce stade, il n'est donc pas question de demande officielle. Le banquier se fie aux chiffres que vous lui indiquez et vous aux siens. Une fois que vous êtes engagé au niveau de l'achat, vous retournez voir la banque qui vous a fait la proposition la plus intéressante et vous déposez cette fois officiellement votre demande. Vous devez alors justifier du montant de vos revenus dont vous avez fait état lors de votre première approche. Une seule demande de prêt est donc nécessaire.

Le recours à un courtier

Pour vous éviter ces démarches, vous pouvez vous adresser à un courtier. Cet intermédiaire spécialisé dans le crédit va faire jouer la concurrence et vous obtenir le meilleur prêt.

Il a pour mission de vous décrocher le taux le plus bas et la garantie la mieux adaptée à votre situation. Il fera ainsi porter la négociation sur tous les éléments du prêt : taux, durée, frais de dossier, garantie, assurance, en y apportant toute sa compétence de spécialiste.

Si vous passez par un courtier, la banque ne prend pas de frais de dossier. Dans certains cas, vous verserez au courtier une commission d'environ 1 % du montant emprunté. Dans d'autres, vous vous acquitterez d'une somme forfaitaire. Certains courtiers sont uniquement rémunérés par la banque et l'acquéreur-emprunteur ne paient rien.

Vous pouvez « utiliser » le courtier pour faire évoluer votre banque. En général, celle-ci, qui vous a déjà comme client, ne vous propose pas d'emblée les meilleures conditions. L'astuce est de recourir au courtier pour qu'il vous indique le taux le plus bas qu'il puisse vous obtenir. Ensuite, vous revenez vers votre banque en lui montrant le taux du courtier. Dans bien des cas, elle s'alignera sur cette proposition.

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© immoneuf.com - 31 janv. 2017

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