Les assurances du crédit immobilier

Assurer son crédit contre un décès ou une invalidité totale ou temporaire protège la banque d'un défaut de paiement et, bien sûr, la famille de l'emprunteur. Inutile en effet d'avoir à gérer de surcroît un problème financier pendant ces moments difficiles. Selon les cas, l'assurance prendra en charge tout ou partie des sommes restant dues. Et si, en théorie, l'assurance décès invalidité (ADI) n'est pas obligatoire, elle est systématiquement couplée à l'offre de prêt. On peut également améliorer la couverture générale en souscrivant une assurance perte d'emploi. Facultative, celleci prendra le relais en cas de chômage. Mais attention, ces différentes assurances renchérissent le coût global du crédit. Et il convient de bien en apprécier le prix.

Pourquoi s'assurer ?

Lorsque l'on souscrit un prêt immobilier, on s'engage en général sur quinze, vingt ans, voire davantage. Inutile donc de prendre le moindre risque d'insolvabilité sur une période aussi longue. L'assurance du prêt a pour seul et unique but de garantir à l'établissement prêteur le paiement des sommes dues en cas de décès ou d'invalidité de l'emprunteur. Et aussi de protéger les proches des conséquences financières d'un accident de la vie privant le foyer d'une part non négligeable de ses revenus. C'est un filet de sécurité essentiel et pratiquement obligatoire.

La Perte totale et irréversible d'autonomie (Ptia) correspond à une invalidité physique ou intellectuelle qui vous rend définitivement incapable d'exercer une profession et vous oblige à bénéficier de l'assistance permanente d'une tierce personne pour les actes de la vie courante. La Ptia est prise totalement en charge par l'assurance, ce qui garantit un remboursement intégral du capital restant dû.

L'Incapacité temporaire totale de travail (Itt) est également prise en charge. L'arrêt de travail doit être constaté médicalement. Enfin, l'Invalidité permanente totale correspond à une invalidité permanente de taux supérieur à 66 %.

L'Invalidité permanente partielle correspond à une invalidité permanente de taux compris entre 33 et 66 %, telle qu'elle est déterminée par une expertise médicale. Les remboursements en cas d'incapacité totale ou partielle peuvent différer selon les contrats. Cela peut prendre la forme d'une prise en charge totale ou partielle des mensualités ou le règlement de tout ou partie de la perte de revenus pendant la période d'incapacité ou d'invalidité. Mais pour ne pas être surpris le moment venu, il convient de lire attentivement les clauses du contrat.

Répartition du risque

La prise en charge en cas de décès ou d'invalidité dépendra de la quotité choisie lors de la signature du contrat. Lorsque l'on emprunte seul, la situation est relativement simple : l'assurance décès-invalidité couvre à 100 % l'unique emprunteur. Mais dans la grande majorité des cas, les prêts immobiliers sont souscrits à deux. Dans ce cas, l'assurance doit être répartie sur les coemprunteurs. C'est ce qu'on appelle la quotité. Pour la fixer, les emprunteurs doivent déterminer le montant en pourcentage du capital qu'ils souhaitent garantir. Pour un prêt sur deux têtes, toutes les solutions sont possibles : 30/70 %, 50/50 %, 100 % sur chaque tête ou tout autre pourcentage. Seule obligation : l'addition des deux quotités doit être au minimum de 100 % et au maximum de 200 %. Le plus souvent, la répartition sera fixée en fonction des revenus de chacun des emprunteurs. Le plus gros salaire prendra en général la plus grosse part. Naturellement, plus la couverture est importante, plus l'assurance coûte cher.

Modalités de prise en charge

En cas de décès ou d'invalidité permanente de l'emprunteur, la compagnie d'assurances prend en charge le crédit et rembourse directement à la banque le solde du capital restant dû en appliquant la quotité déclarée dans le contrat. Attention, des délais de carence peuvent être prévus. Il s'agit alors d'une période qui débute au jour de la souscription de l'assurance pendant laquelle le risque d'invalidité n'est pas couvert. Là encore, lisez votre contrat ! En cas d'incapacité de travail, l'assureur remboursera à la banque, toujours dans la limite de la quotité, le montant des mensualités qui viennent à échéance ou la perte effective de revenu dans la limite du montant des échéances et de la quotité retenue. Le plus souvent, cette prise en charge se met en place après une période continue d'incapacité de trois ou quatre mois. C'est ce qu'on appelle le délai de franchise.

Combien ça coûte ?

Le montant de l'assurance décès invalidité peut représenter jusqu'à 15 % du coût total du crédit immobilier ! Par exemple, pour un crédit de 200.000 € sur vingt ans à 4 %, le taux d'assurance varie de 0,10 à 0,40 % selon le contrat souscrit et le profil de l'emprunteur, avec un coût de 4.000 à 16.000 €. Sur certains profils, on peut monter plus haut, notamment dans le cas de personnes relativement âgées. Sachez que le montant de la prime d'assurance est ferme et définitif. Il est fixé pour toute la durée du prêt et ne peut faire l'objet d'aucun ajustement.

La prime d'assurance peut être calculée de différentes façons selon les compagnies d'assurances : soit par rapport au capital emprunté, soit par rapport au capital restant dû. Quant à son coût, il peut être présenté en taux mensuel, en taux annuel ou en pourcentage du montant à assurer. Mais il est souvent difficile d'évaluer réellement le montant de l'assurance car il est intégré dans le tableau d'amortissement du prêt. Aussi, la seule façon objective de mesurer son coût est de se baser sur le Taux effectif global (TEG) qui accompagne systématiquement votre offre de prêt. C'est le seul indicateur qui permet de comparer les offres de prêt entre elles. En effet, un taux attractif peut être accompagné d'une ADI chère et, inversement, un taux a priori élevé peut être compensé par une assurance attractive...

Les contrats groupes

Les contrats groupes sont ceux proposés par les établissements prêteurs. C'est une assurance collective conclue entre une compagnie d'assurances et la banque pour le compte des clients emprunteurs. Les formalités d'adhésion sont simples et les frais de gestion sont moins élevés que dans un contrat souscrit à titre individuel. En revanche, la mutualisation du risque les rend moins compétitifs que les contrats individuels. Un taux de cotisation unique est appliqué à tous les souscripteurs. Le taux sera identique quel que soit l'âge de l'emprunteur. Il est calculé sur une moyenne d'âge de quarante et un ans. Autrement dit, quel que soit l'âge de l'emprunteur, il paye le même prix. Ces contrats très généraux ne sont pas les mieux adaptés aux cas particuliers. Le contrat groupe présente néanmoins l'avantage de la simplicité. Son taux est de l'ordre de 0,40 %. Mais avec la concurrence des délégations d'assurances, ce coût tend à baisser.

Contrat groupe ou délégation ?

L'assurance décès invalidité coûte cher. On estime son poids dans le coût du crédit autour de 15 %. Et selon les assureurs, on peut constater des différences de l'ordre de 50 % à garanties équivalentes. Les enjeux financiers ne sont pas minces et en faisant jouer la concurrence, on peut théoriquement faire baisser le coût global de l'assurance. Depuis le 1er septembre 2010, avec la loi Lagarde, l'emprunteur peut choisir librement l'assurance de son crédit immobilier. Il peut opter pour l'assurance groupe de sa banque ou pour une délégation d'assurance. Pour l'emprunteur, en cherchant bien, il y a des économies à la clef (jusqu'à 50 %). Si vous êtes jeune, en bonne santé et non fumeur, en CDI avec des revenus professionnels stables, la délégation peut se révéler intéressante. D'autres cas particuliers peuvent aussi profiter de cette possibilité, notamment les personnes qui auront au terme de leur prêt un âge qui ne sera plus couvert par un contrat groupe et les personnes ayant eu des antécédents médicaux lourds.

D'après BAO, le cabinet d'expertise au service des opérateurs du marché exerçant des activités banque et assurance auprès du grand public, la délégation d'assurances a baissé en 2011. Alors que 38 % des jeunes emprunteurs souscrivaient hors banque en 2009, ils ne sont plus que 31 % en 2011. Il semblerait d'après BAO que les réseaux bancaires, anticipant les effets de la loi, ont durci leur position d'acceptation des délégations externes. Parallèlement, les garanties des contrats groupes se sont améliorées.