La vente sur plan

Vous achetez un appartement neuf, effectivement construit ou projeté par le promoteur. Dans ce dernier cas, vous recourez à la vente sur plan, encadrée de précautions spécifiques pour:
- le contrat préliminaire,
- le contrat de vente définitif
En effet, pour éviter qu'elle ne présente des risques pour l'acquéreur, la vente sur plan est strictement réglementée par la loi (articles L. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation).
La vente sur plan permet à un promoteur-constructeur de vendre des logements alors que la construction de l'immeuble n'est pas achevée.
Cette opération, appelée vente en l'état futur d'achèvement (Vefa), se distingue d'une vente "classique".

Le contrat préliminaire

Pour commencer, vous allez signer avec le promoteur un contrat préliminaire, également appelé contrat de réservation.

Par ce contrat, le vendeur s'engage à vous réserver un logement. En contrepartie, vous versez un dépôt de garantie.
Par ailleurs, vous êtes en droit d'apprécier l'étendue de votre engagement lors de la signature de ce contrat de réservation. Ce contrat donc doit sous peine de nullité être établi par écrit et comporter certaines mentions obligatoires, :

• - une description détaillée du futur logement (surface habitable approximative, nombre de pièces principales, dépendances, etc.);
• - la qualité des constructions (matériaux employés, éléments d'équipement fournis), au moyen d'une note technique annexée au contrat;
• - le prix prévisionnel de vente et, le cas échéant, les modalités de sa révision;
• - la date laquelle pourra être signé le contrat de vente définitif;
• - éventuellement, le montant et les conditions des prêts que le vendeur s'engage à vous obtenir.

Conseil : Vous avez intérêt à introduire dans le contrat une clause suspensive d'obtention de prêts. Si la condition ne se réalise pas, vous pourrez récupérer votre dépôt de garantie.

Lors de la signature de cet avant-contrat, l'acheteur verse un dépôt de garantie qui ne peut être supérieur à 5 % du prix prévisionnel si le délai de réalisation de la vente n'excède pas un an. Ce montant est ramené à 2 % lorsque ce délai ne dépasse pas deux ans. Au- delà, aucune somme ne peut vous être réclamée. Le dépôt de garantie, qui ne produit pas intérêts, est déposé sur un compte spécial, généralement ouvert par un notaire.

Le contrat préliminaire signé va ensuite vous être envoyé. A compter de sa réception, vous disposez d'un délai de sept jours pour vous rétracter.

Le contrat définitif de vente

Après avoir signé le contrat liminaire, vous passez à la signature du contrat définitif de vente. Cette étape aussi est encadrée par des règles strictes.

Le vendeur vous enverra le projet de vente un mois au moins avant la signature définitive. Ce délai d'un mois, vous permet de vérifier que le projet est conforme à ce qui a été promis.
A cet effet, le contrat de réservation reprend avec plus de détails les informations contenues dans le contrat préliminaire, et notamment :
- description détaillée du bien vendu,
- prix et modalités de paiement,
- délai de livraison,
- garantie d'achèvement ou de remboursement,
- condition suspensive d'obtention de prêts.
En outre, le vendeur vous remettra un plan coté du logement ainsi qu'un exemplaire du règlement de copropriété.

Si le contrat de vente définitif faisait apparaître une différence anormale par rapport au contrat préliminaire, vous pourriez renoncer à l'opération et le dépôt de garantie vous sera restitué dans un délai de trois mois au maximum.

Le contrat définitif de vente doit impérativement être passé devant notaire.

Le paiement

Le paiement est échelonné en fonction de l'avancement des travaux, sans jamais dépasser :

- 35 % à l'achèvement des fondations ;
- 70 % à la mise hors d'eau (toiture) ;
- 95 % à l'achèvement de l'immeuble.

Le solde est payable lors de la remise des clés, sauf si vous émettez des réserves justifiées au moment de la livraison. Auquel cas, les 5 % restants seront consignés chez le notaire jusqu'à ce que les réparations aient eu lieu.

Bon à savoir : Si la vente est conclue sous conditions suspensives, aucun versement ne vous sera réclamé tant que celles-ci ne sont pas réalisées.

La réception

A l'achèvement de l'immeuble, votre vendeur et les différents entrepreneurs procèdent à la réception des travaux.
Ils vérifient les travaux et consignent d'éventuels désordres dans le procès-verbal.
Comme vous n'y assisterez pas, prévoyez dans le contrat de vente qu'un exemplaire de ce procès- verbal vous soit remis lors de la livraison. D'autant que c'est cette date qui fait courir les différentes garanties.

Les garanties

Afin de parer à toute difficulté, la loi fait obligation au vendeur d'apporter une garantie spécifique qui peut revêtir deux formes :
- soit une garantie d'achèvement,
- soit une garantie de remboursement.
La garantie d'achèvement vous assure, quoi qu'il arrive, la fin des travaux.
Quant à la garantie de remboursement, elle vous permet d'obtenir le remboursement des fonds déjà versés en cas de résolution de la vente.
Notez que ces deux garanties peuvent se substituer l'une à l'autre. Ainsi, une garantie de remboursement peut être prévue en début de chantier et relayée par une garantie d'achèvement à partir d'un certain avancement des travaux.

Par ailleurs, vous bénéficiez d'une garantie des vices apparents constatés soit lors de la réception, soit dans le mois qui suit la prise de possession du logement.
A défaut d'accord avec votre vendeur, vous pourrez saisir le tribunal dans le délai de un an afin d'obtenir l'annulation de la vente ou une diminution du prix.

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