Dispositif Duflot : dans quelles villes investir ?

© Marc Loiseau

Où faut-il investir en Duflot ? La question taraude tous les investisseurs. Car pour la première fois depuis qu'une aide à l'investissement locatif existe, l'emplacement géographique détermine grandement la réussite du placement. En effet, avec la loi Duflot, l'investisseur ne peut pas acheter où il veut ! « Le dispositif est réservé aux secteurs géographiques où la demande locative est forte », souligne-t-on au ministère du Logement. Objectif : ne pas renouveler les abus commis avec la loi Robien, où trop d'appartements avaient été construits dans des secteurs où personne ne voulait habiter.

Un périmètre strict

Du coup, seuls les immeubles situés dans des périmètres bien définis ouvrent droit au Duflot (voir encadré 1). Il s'agit de Paris et de vingtneuf communes de la petite couronne (zone A), du reste de l'Île-de-France et de la Côte d'Azur (zone A bis) et des agglomérations de plus de deux cent cinquante mille habitants (zone B1) et quelques villes chères comme Annecy, Bayonne, Chambéry ou La Rochelle. Qu'en est-il des autres régions françaises ? À partir du 1er juillet 2013, elles ne permettront plus de réaliser un investissement Duflot ! Seule une poignée de villes de plus de cinquante mille habitants (zone B2) pourront encore, à titre exceptionnel et sur dérogation préfectorale, entrer dans le cadre du Duflot. Pour les autres communes, l'avantage fiscal ne sera plus possible. Des opportunités peuvent donc se présenter dans les semaines qui viennent. Autre exception : les départements, les collectivités et les territoires d'outre-mer. Non seulement ils sont éligibles au dispositif Duflot mais, en prime, ils profitent d'une réduction d'impôt plus importante (29 % contre 18 %). Le but étant de favoriser la production de logements dans des secteurs en pénurie.

Où investir ?

Autre donnée importante de la loi Duflot : la défiscalisation (18 % du prix d'achat d'un bien de ses impôts pendant neuf ans) est calculée sur un prix d'achat maximal de 5 500 €/m2. Cela veut dire que si vous achetez un T2 de 45 m² à 3 800 €/m² (prix de vente de 171 000 €), la déduction d'impôt sera de 30 780 €, soit 3 420 € par an. Si vous investissez dans un logement plus cher, par exemple un deux pièces de 45 m² d'une valeur de 270 000 € (6 000 €/m²), l'avantage sera calculé sur le plafond de 5 500 €, donc sur 247 500 €. Vous ne déduirez que 4 950 € par an de vos impôts pour un total de 44 550 € (18 % de 247 500 €).

Autrement dit : mieux vaut cibler des communes où l'immobilier neuf coûte moins de 5 500 €/m2 ou qui dépasse légèrement ce plafond. Ce qui n'est pas très compliqué. Jugez-en plutôt. L'an dernier, la communauté urbaine de Rennes affichait en moyenne 3 346 € /m2. Marseille tournait à 4 057 €/m2, Toulouse à 3 285 €/m2, Strasbourg à 3 600 x/m2 et l'Île-de- France à 4 690 € /m2. Seuls les secteurs chers comme Paris intra-muros (9 500 à 15 000 €/m2), Cannes (6 800 €/m2) et une partie des Hauts-de- Seine (Neuilly-sur-Seine, Boulogne, etc.) ne permettent pas d'offrir une bonne rentabilité.

« En revanche, le dispositif est parfaitement taillé pour des communes de Seine-Saint-Denis comme Aubervilliers, Saint-Denis, Bagnolet et Saint-Ouen où les prix sont de l'ordre de 4 300 €/m2. Dans le Val-de- Marne, Arcueil, Cachan et Ivry-sur-Seine offrent également de belles opportunités. Ce sont des villes proches de la capitale, bien desservies par les transports en commun et avec une forte demande locative », précise Marc Gédoux, président de Pierre Étoile, un promoteur bien implanté en Île-de-France.

Quels plafonds respecter ?

© Marc Loiseau

Avec la loi Duflot, les loyers ne sont pas libres. Ils doivent respecter des plafonds qui, eux aussi, varient selon une cartographie précise. Mais les chiffres publiés dans le tableau page suivante sont moins évidents à lire qu'il y paraît. En fait, le plafond de loyers doit être multiplié par la formule 0,7 + 19/S, S étant la surface de l'appartement. Le résultat de cette formule ne peut pas dépasser 1,2. Prenons l'exemple d'un studio de 30 m² en région parisienne. Le calcul s'effectue ainsi : 0,7 + 19/30. Ce qui donne 1,33. Le loyer sera donc calculé sur la base d'un coefficient maximal de 1,2 multiplié par le plafond du tableau. En zone A, le loyer du studio est de 1,2 (coefficient) x 12,27 (plafond de loyers), soit 14,72 €/m2. En Duflot, ce studio se loue 441,60 € par mois (14,72 x 30). « Le coefficient multiplicateur encourage l'investissement dans les studios et les deux pièces. L'appartement familiale de trois pièces devient peu rentable », poursuit Marc Gédoux. Pour autant, la FPI ne tire pas à boulet rouge sur le dispositif.

« Les plafonds de loyers du Duflot, avec leurs règles de modulation et les plafonds de ressources, doivent permettre de recréer une offre de logements intermédiaires dont les ménages ont besoin », a rappelé François Payelle, le président de la FPI. Autre plafond à respecter : les revenus des locataires. Pour profiter de l'avantage fiscal, les revenus des locataires ne doivent pas dépasser les montants publiés dans le tableau ci-dessous. Là encore, ces niveaux n'ont rien de dissuasif. En réalité, plus de 80 % de la population française peuvent devenir locataires Duflot.

Quel emplacement choisir ?

Pour autant, la ville ne fait pas tout ! Le quartier, l'emplacement de la résidence sont d'autres éléments à prendre en considération. « L'investisseur ne doit jamais oublier la qualité de vie qu'il propose à son locataire, souligne un grand promoteur national. Il doit penser aux commerces, aux Bref, il doit acheter comme si c'était lui qui allait occuper le logement. » Renseignez- vous sur les aménagements actuels et futurs. L'arrivée d'un tramway ou d'un métro, par exemple, ne pourra que donner de la valeur à votre bien. Enfin, ne négligez jamais la qualité de la résidence. Assurez- vous de la compétence du promoteur, demandez à voir ses réalisations précédentes.

Autre élément important : il faut acheter dans une résidence où il y a une bonne proportion de propriétaires occupants. Les prestations sont toujours plus soignées, les parties communes mieux entretenues. Enfin, dernier conseil : déplacez-vous toujours sur place avant d'acheter. C'est la meilleure façon d'éviter les erreurs.

Publié par © immoneuf.com - 7 oct. 2013

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