Investir clés en main

Vous ne souhaitez pas vous occuper de la gestion de votre bien ? Les promoteurs vous proposent ce que l'on nomme des produits packagés. Élaborés en partenariat avec des banques, des gestionnaires et des assureurs, ils incluent le logement, le financement, le remplissage locatif, le recouvrement des loyers, la gestion, etc.

Services et garanties

Que comportent ces packages ?

• L'assurance contre la vacance locative. Elle couvre l'absence de locataire entre deux locations.
• L'assurance loyers impayés prend le relais en cas de défaillance du locataire et couvre en général la totalité du loyer.
• La garantie de niveau de loyer si le loyer de relocation est inférieur à ce qui était prévu au contrat.
• La garantie de rentabilité vous assurera une rentabilité minimale, variable selon les contrats.
• La gestion s'occupera de la perception des loyers, quittances, entretien, réparations... ainsi que des dégradations immobilières.
• La protection juridique se chargera de régler les conflits avec le locataire ou avec la copropriété.
• L'assistance fiscale vous aidera à remplir la déclaration d'impôts et vous assistera en cas de litige avec le fisc.
• La protection-revente vous couvrira contre une décote éventuelle en cas de revente à concurrence d'un certain montant (en général 15 000 €).
• L'assurance sur le capital. Si, au terme de l'opération, vous revendez votre logement et que le prix de vente est inférieur au prix d'achat, l'assurance rembourse là encore la différence.
• La garantie de reprise de l'avantage fiscal. Si vous devez revendre avant l'échéance des neuf ans minimum de détention du bien, le fisc reprendra les avantages accordés. Certains contrats comportent une garantie contre ce risque, qui démarre à la cinquième année.

Quel coût ?

Plus les garanties sont importantes, plus elles sont chères. C'est normal, c'est comme le principe des assurances : plus les risques encourus sont couverts, plus cela coûte. Mais grâce aux effets de volume, les promoteurs obtiennent des tarifs intéressants sur leurs garanties. Ils sont également en mesure de décrocher des protections a priori inaccessibles à un particulier comme la garantie de valeur du capital. Un produit packagé coûte en moyenne de 10 à 20 % des loyers bruts hors charges pour un contrat de neuf ans.

Comment choisir ?

Choisir un produit packagé ne signifie pas investir les yeux fermés. - Achetez le logement à un opérateur reconnu. Ce sera un gage de sérieux et de qualité. - Passez le gestionnaire au crible. Jetez un oeil sur ses garanties financières.

• Il est également important de savoir qui fait quoi entre le promoteur, le gestionnaire et l'assureur.
• Vérifiez l'état du marché locatif, tant en termes de niveaux de loyer que de potentiel de locataires.
• Dans tous les cas, avant d'acheter, faites faire des simulations d'investissement locatif, basées sur des hypothèses fiscales et patrimoniales réalistes. Et méfiez-vous systématiquement des rentabilités trop optimistes.
• Côté assurances, il faut vérifier la durée du mandat de gestion et des assurances ainsi que les modalités de sortie du contrat.