Le statut LMP

Le statut de loueur meublé professionnel (LMP) est un outil de défiscalisation des plus performants. Il peut aussi permettre à certaines professions de se doter d'une couverture sociale lors d'une cession d'activité. C'est le cas d'un commerçant qui vend son magasin. C'est également un moyen de préparer la transmission de son patrimoine en limitant les coûts financiers.

Autre avantage : sa souplesse. Il peut en effet s'adapter aux besoins de chacun. Il faut donc prendre tout son temps pour effectuer le montage de cette opération en analysant notamment votre patrimoine et le type de bien acheté : appartements ou maisons classiques, logements situés dans une résidence avec services (résidence de tourisme, pour étudiants ou pour personnes âgées, etc.).

Les conditions pour bénéficier du statut de loueur meublé professionnel

Pour bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel, il faut respecter deux conditions comme le dispose l'article 151 du Code général des impôts (CGI) :

• le chiffre d'affaires TTC généré par la location du meublé ou des meublés doit représenter plus de 23 000 € par an et plus de 50 % de l'ensemble des revenus ;
• être immatriculé au Registre du commerce et des sociétés (RCS).

Mais certaines professions ne peuvent pas se prévaloir du titre de commerçant. C'est le cas des professions libérales qui doivent respecter certaines règles pour exercer une activité commerciale en parallèle.

Les déficits pour le loueur meublé professionnel

Les loyers perçus par le loueur devront être déclarés au titre des Bénéfices industriels et commerciaux (Bic). Le loueur choisira ensuite son régime d'imposition.

Le micro-Bic est réservé aux personnes dont les recettes n'excèdent pas 32 000 € par an. Le loueur bénéficiera d'un abattement de 50 % sur ses recettes. En clair : seule la moitié des loyers sera imposée. Mais si les charges que doit payer le loueur sont importantes, il a tout intérêt à opter pour le régime réel. Il déduira en effet de ses loyers les charges inhérentes à l'achat de ses biens, ce qui peut créer un déficit. Ces charges englobent un large éventail de dépenses : les intérêts d'emprunt si le loueur a financé tout ou partie de son acquisition par un crédit, les taxes foncières, les frais de syndic, l'assurance du prêt, les taxes professionnelles pour ceux qui en payent.

Deux cas de figure sont possibles :

• Première hypothèse : les recettes étant inférieures aux charges, un déficit apparaîtra. Ce dernier sera imputé au revenu global du loueur sur les six années suivantes. Concrètement, il sera retranché du revenu, allégeant du même coup les impôts. Contrairement au loueur en meublé non professionnel qui, quant à lui, déduira ce déficit uniquement du revenu de ses locations meublées.
• Seconde hypothèse : les recettes seront supérieures aux charges. Dans ce cas, l'amortissement du logement réalisé sur vingt ans viendra en déduction des loyers perçus de façon à ce que le montant des loyers soit égal à zéro. Les recettes seront ainsi nettes d'impôts grâce à l'amortissement. Le loueur bénéficiera en plus d'une économie sur ses cotisations sociales qui pourra atteindre de 7 à 25 % selon les cas. En effet, ces dernières étant en partie assises sur son revenu, si celui-ci baisse, ces charges diminueront également.

L'exonération des plus-values et de l'impôt de solidarité sur la fortune

Le statut de loueur en meublé professionnel offre deux autres avantages fiscaux. Il bénéficie en effet d'une exonération des plus-values réalisées lors de la vente des logements, mais il faut respecter deux conditions :

• l'activité de location doit être exercée depuis plus de cinq ans ;
• les recettes doivent être inférieures à 90 000 €.

Il est aussi possible, dans certains cas, d'être exonéré de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Pour bénéficier de cette clause, le loueur doit justifier de recettes supérieures à 23 000 € par an. Cette activité doit également représenter plus de 50 % des revenus du ménage (conditions cumulatives).

Enfin, le statut de loueur en meublé professionnel permet de préparer la transmission des biens à ses descendants. Il est en effet possible, grâce à un montage adapté, de réduire les droits de succession que devront acquitter les enfants du loueur.