LMP - LMNP : Les statuts de loueur en meublé professionnel et non-professionnel

Voir les 55 programmes immobiliers neufs permettant de bénéficier
des avantages fiscaux LMP / LMNP.

Le loueur en meublé professionnel

En bref :
Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) permet de :
- récupérer la TVA pour les logements achetés en résidence avec services ;
- d'imputer les déficits liées à l'activité LMP sur les revenus globaux sans plafond ;
- de bénéficier d'une exonération des plus-values immobilières ;
- d'échapper à l'ISF en toute légalité ;
- de transmettre le patrimoine dans d'excellentes conditions.

Les avantages fiscaux

Les loyers perçus dans le cadré de l'activité de loueur en meublé professionnel sont à déclarer dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (Bic). Ensuite, l'investisseur choisira son régime d'imposition.

Le micro-Bic est réservé aux investisseurs dont les recettes annuelles ne dépassent pas 76 300 €. Dans ce cas, il bénéficie d'un abattement de 71 % sur ces mêmes recettes. Ainsi, seuls 29 % seront soumis à l'impôt.

Le régime réel. A choisir si les charges sont importantes. L'investisseur pourra ainsi déduire fiscalement de ses loyers les charges inhérentes à l'achat des biens, ce qui permet de créer un déficit. Ces charges englobent les intérêt d'emprunt, l'assurance du prêt, les taxes foncières, les frais de syndic, la taxe professionnelle et surtout l'amortissement. du bien. Attention : Les règles d'amortissement ont changé en raison de nouvelles normes comptables. On parle d'amortissement « par composants » : un plan d'amortissement distinct est suivi pour chacun des composants (gros œuvre, ascenseur, chauffage, fenêtres et huisseries etc.).

Conseil : En raison de la relative complexité de ces nouvelles règles, il est prudent de faire appel à un comptable sinon pour réaliser, du moins pour avaliser, le plan d'amortissement.

Ceci posé, deux cas de figure peuvent être envisagés. Première hypothèse : les recettes sont supérieures aux charges et le bénéfice ainsi réalisé s'ajoute à l'ensemble de vos revenus de l'année.
Deuxième hypothèse : les recettes sont inférieures aux charges et un déficit apparaît. Celui-ci s'impute sur le revenu global de l'investisseur et, le cas échéant, sur celui des six années suivantes. En d'autres termes, le déficit est retranché de l'ensemble des revenus du contribuable, réduisant ainsi sont imposition.

A noter : l'amortissement ne peut à lui seul générer du déficit. En d'autres termes, son montant ne peut dépasser la différence entre le loyer et les autres charges déductibles. Le surplus est reporté sur les exercices suivants.

Les autres avantages

Plus-values exonérées. L'investisseur peut être exonéré de l'impôt sur les plus-values réalisées sur la vente sous deux conditions cumulatives : l'activité de location doit être exercée depuis plus de cinq ans et les recettes annuelles doivent être inférieures à 250 000 € TTC.

Echapper à l'ISF. Dans certains cas, il est possible d'être exonéré de l'Impôt de solidarité sur la fortune. Pour profiter de cette disposition, l'investisseur doit justifier de recettes supérieures à 23 000 € par an, et cette activité doit représenter plus de 50 % des recettes du ménage. Ces conditions sont cumulatives.

Transmettre le patrimoine. Si le loueur créée une SARL de famille ou une EURL familiale, la transmission de son patrimoine bénéficie d'un régime fiscal de faveur : le paiement des droits est différé de cinq ans et peut être étalé sur dix ans. Conseil : l'assistance d'un spécialiste (avocat, comptable, etc.) est recommandée pour tirer le meilleur parti de la réglementation fiscale.

Les conditions

Pour bénéficier du statut LMP, deux conditions sont à respecter :
- le chiffre d'affaires toutes taxes comprises généré par l'activité de LMP doit être supérieur à 23 000 € par an ou représenter plus de la moitié des revenus du loueur ;
- il faut être immatriculé au Registre du Commerce et des sociétés (RCS). Si le greffe du tribunal de commerce refuse votre demande, sachez que la lettre de refus vaut acceptation pour l'administration fiscale. Ainsi, les professions libérales, qui ne peuvent pas se prévaloir du titre de commerçant, peuvent devenir LMP.

A noter : Les professions « à ordre » (avocats, notaires, experts-comptables, architectes) ne peuvent pas bénéficier du statut de LMP alors que ce sont les premières concernées par ce type de montage. Les solutions : faire exercer l'activité par le conjoint, demander une dérogation à l'ordre ou encore monter une société (Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, Société anonyme à responsabilité limitée, Société en nom collectif).

Important : Pour bénéficier du statut LMP, le contribuable doit avoir la disposition de son bien et avoir commencé l'exploitation.

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