LMNP : Le loueur en meublé non professionnel

Voir les 30 programmes immobiliers neufs permettant de bénéficier
des avantages fiscaux L.M.P. / L.M.N.P.

LMNP : Les avantages fiscaux

Vous déclarez les loyers dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les règles d'imposition sont les suivantes.

• Le régime micro-Bic. Si vos recettes (loyer et charges) ne dépassent pas en 2009 32.000 € (contre 76.300€ en 2008), vous relevez du régime dit micro-Bic. Vous bénéficiez alors d'un abattement de 50 % sur les recettes (contre 71 % en 2008).
  Attention : vous ne pouvez pas créer de déficits fonciers avec le régime du micro-Bic.
• Le régime réel. Vous relevez du régime réel :
  • Soit de plein droit (automatiquement et sans formalité) si vos recettes annuelles dépassent 32.000 € pour l'année 2009 (contre 76.300 € en 2008)
  • soit sur option si vos recettes annuelles en 2009 ne dépassent pas 32.000 € (contre 76.300 € en 2008). Dans cette hypothèse, l'option pour le régime réel est intéressante si vos frais et charges déductibles pour leur montant réel sont supérieurs à 50 % de vos recettes. Cette option vous permet de créer des déficits, ce que le régime micro-Bic interdit.
Bon à savoir : Pour les loyers et charges perçus depuis le 1er janvier 2009, le seuil de recettes pour bénéficier du régime micro-entreprise ainsi que le taux de l'abattement sont plus élevés pour certains types de location saisonnière. Il s'agit :
• - des gîtes ruraux
• - des locations classées "meublés de tourisme"
• - des chambres d'hôtes
Si vous louez ce type de logement, vous bénéficiez du régime micro-entreprise si vos recettes ne dépassent pas 80.000 € par an : vous êtes donc presque toujours concerné. Sur ces recettes, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 71 %, ce qui signifie que seuls 29 % de vos loyers et charges sont réintégrés à l'ensemble de vos revenus de l'année puis imposés.
• Nouvelle réduction d'impôts En tant que loueur en meublé non professionnel, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt, appelée "Scellier résidences services" ou "Loi Bouvard", si vous investissez entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 dans un logement neuf ou sur plans situé dans une résidence avec services. Vous devez vous engager à louer le logement meublé pendant au moins neuf ans à l'exploitant de la résidence. Tout comme dans le dispositif Scellier, la réduction d'impôt s'élève à 25 % du prix de revient du logement pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, puis à 20% pour ceux réalisés en 2011 et 2012. Le prix de revient est pris en compte dans la limite de 300 000  € et la réduction d'impôt est étalée sur neuf ans.

LMNP : Les conditions

Le loueur en meublé est toujours considéré comme non professionnel sauf s'il choisit d'opter pour le statut de loueur en meublé professionel.

Loueur en meublé : Les supports immobiliers

Quels sont les logements adaptés aux investissements sous statut L.M.N.P. ou L.M.P. ?

• Les logements neufs classiques. Tous les logements peuvent être concernés par les statuts L.M.N.P. et L.M.P., à condition qu'ils soient loués meublés. Attention : une table, des chaises et un lit ne suffisent pas. Le logement doit être prêt à vivre.
• Les résidences avec services. La présence de services dans ces résidences vous permet de récupérer la TVA versée lors de l'achat. Pour en bénéficier, vous devez conclure un bail commercial de neuf ans avec la société qui gère la résidence. Vous devez conserver le logement durant vingt ans. Si vous le revendez avant, vous reverserez au fisc un vingtième de la TVA par année restant à courir. Dans de nombreux cas, l'opérateur vous garantit les loyers. Les principaux types de résidences avec services : résidences de tourisme, pour étudiants, pour personnes âgées dépendantes (Ehpad), etc.

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