LMP - Le loueur en meublé professionnel

Voir les 50 programmes immobiliers neufs permettant de bénéficier
des avantages fiscaux L.M.P. / L.M.N.P.

Le statut de loueur en meublé professionnel (L.M.P.) permet :

d'imputer les déficits liés à l'activité L.M.P. sur les revenus globaux sans limitation de montant
de bénéficier d'une exonération sur les plus-values immobilières
d'échapper à l'ISF en toute légalité
de récupérer la TVA pour les logements achetés en résidence avec services

LMP : Les avantages fiscaux

Les loyers perçus dans le cadre de l'activité de loueur en meublé professionnel sont à déclarer dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). L'investisseur est en principe soumis à un régime réel d'imposition.

Il peut ainsi déduire fiscalement de ses recettes les frais et charges relatives au logement loué pour leur montant réel, ce qui peut même permettre de créer un déficit. Ces charges englobent les intérêt d'emprunt, l'assurance du prêt, les taxes foncières, les frais de syndic, la taxe professionnelle et surtout l'amortissement du bien.

À noter : Les règles d'amortissement ont changé en raison de nouvelles normes comptables. On parle d'amortissement « par composants » : un plan d'amortissement distinct est suivi pour chacun des composants (gros œuvre, ascenseur, chauffage, fenêtres et huisseries etc.).

Un bon conseil : En raison de la relative complexité de ces nouvelles règles, il est prudent de faire appel à un comptable sinon pour réaliser, du moins pour avaliser, le plan d'amortissement.

Les autres avantages

Plus-values exonérées. L'investisseur peut être exonéré de l'impôt sur les plus-values réalisées sur la vente sous deux conditions cumulatives : l'activité de location doit être exercée depuis plus de cinq ans et les recettes annuelles doivent être inférieures à 90.000 € TTC.

Echapper à l'ISF. Dans le cadre du statut du LMP, vos logements meublés sont considérés comme des biens professionnels et donc non soumis à l'impôt de solidarité sur la fortune.

Récupérer la TVA. Pour les logements achetés en résidences avec services, l'investisseur a la possibilité de récupérer la TVA qu'il a payée sur le prix d'achat, en la déduisant de la TVA qu'il perçoit sur les loyers. L'option pour la TVA est possible en location meublée si l'investisseur propose, en sus de la location du logement, au moins trois prestations parmi les quatre suivantes: ménage, fourniture du linge, petit-déjeuner, réception de la clientèle.

LMP : Les conditions

Vous êtes considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP) si vous remplissez cumulativement les trois conditions suivantes :

1) les recettes annuelles retirées de l'activité de LMP par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23.000 €.

2) les recettes annuelles retirées de l'activité de LMP excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories suivantes :

traitements et salaires ;
bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de la location meublée ;
bénéfices agricoles ;
bénéfices non commerciaux ;
revenus des gérants et associés (mentionnés à l'article 62 du Code général des impôts)

3) un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de LMP.

À noter : Les professions « à ordre » (avocats, notaires, experts- comptables, architectes) ne peuvent pas bénéficier du statut de L.M.P. alors que ce sont les premières concernées par ce type de montage. Les solutions : faire exercer l'activité par le conjoint, demander une dérogation à l'ordre ou encore monter une société (Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, Société anonyme à responsabilité limitée, Société en nom collectif).

Important : Pour bénéficier du statut L.M.P., le contribuable doit avoir la disposition de son bien et avoir commencé l'exploitation.