La loi Scellier "outre-mer"

Avec le nouveau dispositif Scellier outre-mer (également appelé Scellier Dom-Tom), vous déduisez directement de vos impôts 40 % du prix du logement. Cette mesure est entrée en vigueur le 27 mai 2009.

Le nouvel avantage Scellier "outre-mer", adaptation du dispositif Scellier pour l'outre-mer, prend la forme d'une réduction d'impôt : une partie du prix de revient du logement est déduite, non pas des loyers mais directement du montant de l'impôt sur le revenu. L'avantage fiscal est donc le même quels que soient les revenus et l'imposition du contribuable. Cette défiscalisation particulièrement attractive s'applique dans les départements d'outre-mer (la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion) ainsi que dans les collectivités d'outre-mer (Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, la Nouvelle-Calédonie, la Polynésie française et les îles Wallis et Futuna).

Comme le dispositif Scellier, le dispositif Scellier "outre-mer" se décline en une version plus sociale : le Scellier "outre-mer" intermédiaire.

A noter : La réduction d'impôt Scellier "outre mer" cohabite avec la réduction d'impôt Girardin jusqu'au 31 décembre 2012. Pour un seul et même logement, vous devez choisir l'un de ces deux dispositifs. Après cette date, seul le Scellier "outre-mer" sera disponible.

L'avantage fiscal

Le Scellier "outre-mer"

La réduction d'impôt est égale à 40 % du prix de revient du logement (contre 25 % en métropole), ce dernier étant plafonné à 300 000 € pour les investissements réalisés en 2009, 2010 et 2011. Le montant maximal de la réduction d'impôt est dont de 120 000 € jusqu'au 31 décembre 2011. A compter de 2012, la réduction est ramenée à 35 % du prix de revient du logement.

Dans tous les cas, la réduction est étalée sur 9 ans, par neuvième. Si, pour une année, la réduction d'impôts est supérieure à l'impôt dû, les sommes concernées peuvent être reportées sur l'impôt de l'année suivante pendant 6 ans.

Exemples. Pour un investissement de 400 000 €, la réduction d'impôt Scellier "outre-mer" s'élève à 120 000 € (40 % de 300 000 €) quelle que soit la tranche marginale d'imposition du contribuable. Avec un étalement sur neuf ans, l'investisseur déduit directement de ses impôts 13 333 € par an. Pour un investissement de 200 000 €, la réduction atteint 80 000 € sur neuf ans, soit 8 888 € par an à déduire des impôts.

Le Scellier "outre-mer" intermédiaire

La réduction d'impôt est également de 40 % du prix de revient du logement dans la limite de 300 000 € . Mais l'engagement de location peut être prolongé pendant six ans à raison d'une réduction d'impôt annuelle égale à 2 %. La réduction d'impôt atteind alors 52 % du prix du logement sur quinze ans !

En plus d'une réduction d'impôt majorée, vous bénéficiez également d'un second avantage fiscal : une déduction forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus. Si vous déclarez 6 000 € de loyers par an, vous serez imposé sur 4 200 €.

A noter : Pour bénéficier du Scellier "outre-mer" intermédiaire, vous devez louer à des locataires qui remplissent certaines conditions de ressources et devez respecter des plafonds de loyers plus bas (conditions de location du Scellier intermédiaire).

Les conditions

Quel logement ? Le logement doit être acheté neuf, sur plans ou terminé, à compter du 27 mai 2009. Il doit être au minimum conforme à la réglementation thermique en vigueur au moment du dépôt du permis de construire (Réglementation thermique 2005).

Attention : La réduction Scellier "outre-mer" est limitée à un seul logement par an.

Quel public ? La déduction Scellier "outre-mer" concerne les contribuables investisseurs dont les revenus tirés de la location sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Le logement doit donc être loué vide, à titre de résidence principale du locataire. Les locations meublées, les résidences secondaires ou les logements inscrits à l'actif d'une entreprise en sont exclus.

Comment louer ? Le logement doit être loué pendant 9 ans, de manière effective et continue, à usage de résidence principale du locataire.

Important : En cas de congé du locataire, vous devez remettre le bien en location. Le fisc a toutefois prévu une période de vacance à condition que vous puissiez prouver que vous avez tout fait pour relouer (annonces notamment) et que le loyer n'est pas dissuasif. Si vous n'avez pas trouvé de locataire dans les douze mois, le fisc remettra les avantages fiscaux en cause.

Quels locataires ? En Scellier "outre-mer", vous choisissez librement vos locataires. Ils n'ont pas besoin de remplir des conditions de ressources. Ils doivent toutefois être détachés de votre foyer fiscal. En Scellier "outre-mer" intermédiaire, les locataires doivent disposer de ressources inférieures à des plafonds (ceux du dispositifs Scellier intermédiaires). Par ailleurs, vous ne pouvez louer à des ascendants ou descendants.

Quels loyers ? Vous devez respecter des plafonds de loyers. Ce sont ceux de la réduction d'impôts Scellier. Soit pour 2009 dans les départements d'outre-mer (zone B1) 15,05 €/m²/mois pour le Scellier "outre-mer" et 12,04 €/m²/mois en Scellier "outre-mer" intermédiare. Ces loyers sont calculés pour atteindre 90 % des loyers de marché. En réalité, ils sont souvent égaux voire supérieurs à ces mêmes loyers de marché.

Attention : Le plafond de loyer peut être adapté aux réalités locales et il reste à fixer pour les collectivités d'outre-mer.

Comment calculer le loyer ? Vous prenez en compte la surface utile. C'est la surface habitable, majorée, dans la limite de huit mètres carrés par logement, de la moitié des surfaces annexes (caves, balcons, terrasses, sous-sols, etc.) dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m. Donc, les annexes augmentent le loyer.

Exemple : A Gosier, un trois pièces de 70 m² se loue 11 €/m². Loyer sans annexes : 770 € par mois. Avec un balcon de 7 m² et une cave de 4 m², sa surface utile est de 70 + 5,5 m² (7 m² + 4 m² = 11 m² / 2) = 75,5 m². Loyer mensuel : 830,50 €.

Les formalités

Pour bénéficier de la réduction Scellier "outre-mer", vous devez en faire la demande expresse auprès des impôts. Vous ne pouvez pas ensuite revenir sur votre décision.

Quand faire la demande ? Si vous achetez un logement sur plans en 2010 achevé en 2011, vous prendrez l'option Scellier "outre-mer" dans votre déclaration de 2012, qui concerne vos revenus de 2011. Si le bien est acheté terminé en 2010, il fera l'objet de l'option en 2011, qui concerne les revenus de 2010.

Les pièces à fournir. La déclaration se fait sur un imprimé spécial, disponible sur le site www.impots.gouv.fr. C'est sur ce formulaire que vous optez pour la réduction Scellier "outre-mer". Vous y mentionnez également votre identité et votre adresse, la date d'achat ou d'achèvement du logement, sa surface, la date de la première mise en location, le montant du loyer, l'engagement de louer à titre de résidence principale pour au moins neuf ans, la date de la première mise en location, le calcul et le montant de la réduction d'impôts. Autre pièce à joindre : une copie du bail. Si vous louez à des locataires qui remplissent certaines conditions de ressources, vous ajoutez une copie de leur avis d'imposition, afin que le fisc puisse contrôler si les plafonds de ressources sont respectés.

Important : Si vous ne respectez pas vos engagements, le fisc remettra les avantages en cause.