IMMONEUF - de Particulier à Particulier
Immobilier neuf,
partout en France

Immobilier neuf : investir en Pinel outre-mer

Réaliser un investissement locatif dans les départements et les communautés d'outre-mer, c'est construire un patrimoine et percevoir des loyers. C'est aussi profiter d'une variante de la défiscalisation Pinel qui offre de très grosses économies d'impôt.

La métropole n’a pas le monopole de l’investissement locatif défiscalisé. Les départements, communautés et autres territoires d’outre-mer bénéficient aux aussi de leur variante du dispositif Pinel. Sa principale caractéristique : de puissantes vertus défiscalisantes. Le Pinel outre-mer permet en effet de déduire de vos impôts jusqu’à 32% du prix du logement, contre 21% maximum dans la version métropolitaine de ce dispositif.

Ce placement, aussi attractif qu’il puisse être, ne doit jamais s’improviser. Vous devez respecter les règles de base de l’immobilier locatif : choisir un bon emplacement et une résidence de qualité, mais aussi un opérateur sérieux aux références vérifiables. Vous devez également vous pencher sur la réalité de la demande locative. Et tenir compte de l’éloignement. Le plus souvent, en effet, votre logement sera géré par l’opérateur présent sur place.

Important : le Pinel outre-mer prendra fin au 31 décembre 2017.

Pinel outre-mer : quelles économies d’impôt ?

Vous achetez un logement neuf, vous le mettez en location. En secteur libre, vous déduisez de vos impôts 23% du prix du bien neuf si vous le mettez en location durant six ans, 29% si vous louez neuf ans et 32% si la location dure douze ans.

Plafonds de prix. Comme pour sa cousine de métropole, la défiscalisation Pinel outre-mer est calculée sur un double plafond : 5.500 €/m² et 300.000 €. Par exemple, si vous achetez un logement de 100 m² à 5.000 €/m², l’avantage fiscal sera établi sur la base de 300.000 € et pas sur les 500.000 € du prix d’achat. De même, si vous achetez un 40 m² à 7.000 €/m² (soit un prix de 280.000 €), l’avantage fiscal se calculera sur 5.500 €/m², soit 220.000 €.

96.000 € maximum. Dans ces conditions, le montant que vous pourrez déduire de vos impôts ne pourra pas dépasser 69.000 € si vous louez six ans (23% de 300.000), 87.000 € si vous louez neuf ans (29% de 300.000 €) et 96.000 € si vous louez douze ans (32% de 300.000 €). Si par exemple vous choisissez de louer neuf ans un logement neuf acheté 300.000 €, la déduction d’impôt s’élève à 9.666 € par an pendant neuf ans.

Le Pinel outre-mer relève d’un plafonnement des niches fiscales à 18.000 € par an, contre 10.000 € par an pour la version métropole. Attention également au fait que le surplus de défiscalisation Pinel enregistré au cours d’une année donnée n’est pas reportable sur les impôts des années suivantes.

Quel logement pour investir en Pinel outre-mer ?

Le logement neuf vendu sur plans ou terminé mais jamais habité doit être situé dans un département d’outre-mer (la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, la Réunion), mais également aux collectivités d’outre-mer (Com) : Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, îles Wallis-et-Futuna.

Normes à respecter. Côté technique, le programme immobilier doit être conforme aux réglementations thermiques en vigueur sur les territoires concernés. Il peut s’agir de la Réglementation thermique 2012, mais aussi de la Réglementation thermique, acoustique, aération (RTAA) en vigueur dans les Drom-Com.

Le point de départ de l’avantage fiscal ? C'est la date de signature de l’acte authentique devant notaire. Une formalité qui intervient quelques mois après la signature de l’avant-contrat. Important : vous pouvez faire deux investissements en défiscalisation Pinel par an dans la limite des plafonds propres au dispositif. 

Pinel outre-mer : les plafonds de loyers

Comme pour sa version opérationnelle en métropole, le bénéfice du Pinel outre-mer est soumis à une série de conditions tenant aux loyers et aux revenus des locataires. Avant de les détailler, il faut noter que ce dispositif est ouvert aux contribuables français et que le régime fiscal est celui des revenus fonciers. Vous devez donc louer le logement vide, à usage de résidence principale du locataire pour profiter de la réduction d’impôt.

Plafonds de loyers. Pour profiter de l’avantage fiscal Pinel outre-mer, le loyer de votre logement doit rester en dessous de plafonds fixés par décret et réactualisés chaque année pour tenir compte des évolutions du marché locatif. Ces loyers sont inférieurs de 20 % environ à ceux pratiqués sur le marché libre, ce qui est plus que compensé par la défiscalisation. En 2016, les plafonds de loyers du Pinel outre-mer sont fixés à 10,13 €/m² dans les départements d’outre-mer, à Saint-Martin et à Saint-Pierre-et-Miquelon. Ils montent à 12,54 €/m² en Polynésie française, en Nouvelle-Calédonie et à Wallis-et-Futuna.  

Comment calculer les loyers ? Vous devez vous baser sur un coefficient multiplicateur. Il a été mis en place pour tenir compte du fait que les petites surfaces se louent plus cher au mètre carré que les grands logements. La formule : 0,7 + 19 le tout divisé par la surface. Et vous multipliez le résultat par le plafond de loyer. Notez que le résultat est plafonné à 1,2.

Vous achetez un appartement neuf de 40 m² à Saint-Denis-de-la-Réunion. Pour calculer le coefficient, vous ajoutez 0,7 à 19 le tout divisé par 40. Ce qui vous donne un coefficient de 1,17. Vous le multipliez par 10,13 € (plafond de loyer des départements d’outre-mer). Vous obtenez un loyer au mètre carré de 11,85 €. Votre bien est loué 474 € par mois.

 Les locataires en Pinel outre-mer

En Pinel outre-mer, vous pouvez louer à qui bon vous semble, même à un membre de votre famille à condition qu’il ne soit pas rattaché à votre foyer fiscal. Les ressources de ces locataires sont plafonnées (voir tableau). Les ressources de votre locataire ne doivent pas dépasser certains niveaux fixés par décret et réactualisés chaque année.

Pinel outre-mer : les plafonds de ressources des locataires en 2016

   Départements d'outre-mer, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Wallis-et-Futuna
 Personne seule  27.465 €  30.371 €
 Couple  36.678 €  40.557 €
 Ménage avec une personne à charge  44.109 €  48.775 €
 Ménage avec deux personnes à charge  53.249 €  58.882 €
 Ménage avec trois personnes à charge  62.640 €  69.267 €
Ménage avec quatre personnes à charge  70.595 €  78.064 €
 Majoration par personne à charge en plus  + 7.877  + 8.709 €

Ressources annuelles, revenu fiscal de référence de l'année N-2.

Les conseils pour investir en Pinel outre-mer

L’emplacement. Quel que soit le type d’investissement, quel que soit le site choisi, la règle est toujours la même : il faut choisir un bon emplacement. Une maison ou un appartement bien placés se louent plus facilement, les locataires restent plus longtemps en place. Et puis l’opération se revendra mieux et à meilleur prix au terme de l’opération. Bref, il faut miser sur la valeur patrimoniale et toujours considérer l’avantage fiscal comme un bonus.

Le locataire. L’investisseur ne doit jamais oublier que tout part du locataire. Sans lui, pas de loyer, pas d’avantage fiscal, pas de rentabilité. Aussi, le marché locatif doit être passé au crible pour s’assurer de la réalité de la demande. Pour ce faire, on se basera sur le dynamisme démographique et économie, mais aussi sur le niveau de salaire des locataires.

La rentabilité. Il faut compter sur un rendement avant avantage fiscal de l’ordre de 3 à 4% par an et environ un point de plus au titre de l'avantage fiscal (chiffre donné à titre indicatif). Attention aux rentabilités trop élevées, qui traduisent un investissement risqué.

Le vendeur. L’investisseur doit sélectionner ses interlocuteurs en fonction de leur connaissance du terrain. Au minimum, le vendeur doit avoir été sur place et maîtriser les questions techniques, financières, fiscales et immobilières. Il doit jouer la transparence, le service et donner confiance à son interlocuteur. Dans l’absolu rien ne remplace une visite sur le site, ce qui n’est pas toujours possible.

La gestion. L’investisseur peut évidemment s’occuper lui-même de son bien. Il pourra aussi la confier à un spécialiste local, qui là encore devra être en mesure de montrer ses références et d’inspirer confiance en proposant par exemple de nombreuses garanties (remplissage locatif, assurances contre les dégradations et les impayés de loyers, etc.). Le coût de ces garanties tourne autour de 8% des loyers hors charges (chiffre donné à titre indicatif).

La sortie de l’investissement. La règle est toujours la même, en métropole comme dans les départements et communautés d’outre-mer : tout dépend des désirs de l’investisseur. Il peut continuer à louer pour percevoir des revenus complémentaires, récupérer le bien pour y vivre ou encore revendre pour obtenir un solide capital. Autant de stratégies qui reposent toujours sur le choix d’un marché immobilier tonique dans une commune dynamique sur les plans économiques et démographiques.

Publié par
© immoneuf.com - 5 oct. 2016