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Censi-Bouvard : investir dans une résidence avec services

Avec la loi Censi-Bouvard vous pouvez défiscaliser en investissant dans une résidence avec services. Un dispositif qui vient d'être prolongé jusqu'au 31 décembre 2017.

Si le dispositif Pinel séduit de nombreux investisseurs, le Censi-Bouvard, moins connu, permet lui aussi de défiscaliser. A condition de choisir une résidence services. Ce dispositif s'adresse aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent un logement neuf ou en état futur d’achèvement.

Important : le ministère du Logement a annoncé, le 28 juillet 2016, la prolongation d'un an du Censi-Bouvard. Ce dernier s'arrêtera le 31 décembre 2017 alors qu'il devait initialement s'éteindre le 31 décembre 2016.

Quels logements ?

 Le dispositif Censi-Bouvard, contrairement au Pinel, ne concerne que les résidences services meublées. Il peut s'agir :

Le programme immobilier doit être neuf. Pour profiter du Censi-Bouvard, il n'y a pas de zonage géographique ni de plafond de loyers ou de ressources des locataires à respecter, comme c'est le cas pour l'avantage fiscal Pinel.

Une gestion déléguée

Pour bénéficier du statut de loueur en meublé Censi-Bouvard, l'acquéreur doit obligatoirement confier la gestion totale de son bien (recherche de locataire, perception des loyers…) en signant un bail commercial avec une société tiers, qui exploite la résidence. Cette dernière s’engage alors à lui verser en retour un loyer la plupart du temps fixe, de façon mensuelle ou trimestrielle... Le gestionnaire est également responsable de l’entretien des lieux et doit rendre compte périodiquement aux propriétaires du bon usage des biens qui lui sont confiés.

Comment ça marche ?

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient des logements retenu pour sa fraction inférieure à 300.000 € HT. Soit un avantage maximal de 33.000 € (3.666 € par an).

La réduction d’impôt est alors répartie sur neuf années. Et si la somme est supérieure à l’impôt dû, le solde peut être étalé jusqu'à la sixième année inclusivement (article 199 sexvicies du Code général des impôts). Le dispositif permet également de récupérer le montant de la TVA de 20% du montant du bien.

En outre le loueur meublé non professionnel a la possibilité de déduire de sa base de revenus locatifs :

    •  les intérêts et l’assurance emprunteur du prêt immobilier contracté
    •  les assurances habitation, les frais de gestion
    •  les travaux de rénovation entrepris

A savoir !
Classiquement, l'investisseur est incité à revendre son bien à la fin de son crédit ou de son engagement contractuel de neuf ans. Si la TVA est théoriquement récupérable, mieux vaut connaître quelques subtilités au risque de se retrouver dans une situation délicate vis-à-vis de l’administration fiscale. En effet la TVA est récupérable au bout de 5 ans pour les biens meublés et 20 ans pour les immeubles. Une personne qui souhaiterait vendre son bien à la fin de la période d’engagement de 9 ans devra donc reverser au Trésor public les 11/20 de la TVA qui a été remboursée, à moins de pouvoir céder son bien accompagné du bail commercial.

Conditions à respecter

L’investisseur doit signer un bail commercial avec l’exploitant de la résidence pour une durée minimale de 9 ans. Si cette durée n’est pas respectée, la réduction acquise sera alors remise en cause et il faudra restituer au fisc l’ensemble des réductions perçues.

Le logement sera loué meublé et les revenus locatifs seront alors imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), l’investisseur aura le statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP). La période de location devra débuter dans le mois suivant l’achèvement du logement (si celui-ci est neuf ou en Véfa).

 Points à surveiller

 Comme pour n'importe quel investissement immobilier il faut bien étudier le dossier et respecter les fondamentaux du placement pierre.

Le prix d'achat et le rendement doivent être réalistes. Le loyer versé par le gestionnaire est un point essentiel. Exprimé en pourcentage du prix de vente il doit être ni trop élevé ni trop bas. Les loyers promis doivent correspondre à ceux du voisinage ou de résidences similaires. Il est donc essentiel de payer le logement à son juste prix. Et si un gestionnaire vous promet un rendement mirobolant anormalement élevé (supérieur à 4,5% par exemple), déconnecté des réalités économiques, ne donnez pas suite.

L'emplacement est essentiel. Le choix du site est essentiel en immobilier. A fortiori pour une résidence services. Mieux vaut donc éviter les résidences de tourisme en rase campagne ou loin des pistes de ski, les résidences pour étudiants non desservies par les transports en commun ou encore les résidences seniors à l'écart du centre-ville. Seule solution avant de signer, se rendre sur place et constater de visu le choix de l'emplacement.

Un gestionnaire sérieux. Comme pour tous les produits d’immobilier géré, la solidité du gestionnaire qui fait office d’intermédiaire est primordiale. Son expérience et son ancienneté sont essentielles. Il est donc important de choisir un gestionnaire pouvant justifier des exemples de gestion. Il faudra étudier de près la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire dans le bail commercial. Ce dernier document, qui régit les rapports entre l'exploitant et l'investisseur, doit être examiné à la loupe.

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© immoneuf.com - 1 août 2016

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