L'avantage fiscal

Une réduction d'impôt devenue écologique

Jusqu'à présent, et comme en Scellier classique, la réduction d'impôt était fixée à 25% du prix de revient du logement, dans la limite de 300 000 euros. Ce taux baisse à partir de 2011 et varie selon que le logement répond à la norme Bâtiment Basse Concommation 2005 (BBC) ou non.

Le taux subit par ailleurs le coup de rabot de la loi de finances pour 2011. Enfin, l'entrée en vigueur de ces nouveaux taux de réduction se fait progressivement au début de l'année 2011. Il en résulte donc différents taux résumés dans le tableau suivant.

*A condition que le contrat de réservation ait été signé avant le 31 décembre 2010.

Exemples. Pour un investissement de 400.000 €, la réduction Scellier s'élève en 2011 pour un logement BBC acheté avant le 31 mars 2011 à 75.000 € (25 % de 300.000 €) quelle que soit la tranche marginale d'imposition du contribuable. Avec un étalement sur neuf ans, l'investisseur déduit directement de ses impôts 8.333 € par an. Pour un investissement de même montant réalisé après le 1er avril 2011 pour un logement non BBC, la réduction d'impôt passe à 39 000 € (13% de identique de 300.000 €), soit seulement 4.333 € par an.

Déduction forfaitaire sur les loyers.

Le Scellier intermédiaire présente un avanatge fiscal supplémentaire par rapport au Scellier classique : une déduction forfaitaire de 30 % sur les loyers. Ainsi et tout simplement, lorsque vous déclarez 100 € de loyer au fisc, vous êtes imposé sur seulement 70 €.

Prolongations pendant six ans

Une réduction d'impôt majorée de 10%

Si les conditions de location restent respectées à l'issue des neuf ans, l'avantage fiscal peut être prorogé au maximum de six ans à raison de deux périodes de trois ans. Dans ce cas, le contribuable bénéficie d'une réduction d'impôt supplémentaire qui était jusqu'en 2010 annuelle de 2 % du prix de revient par an pendant 6 ans, en sus de la déduction forfaitaire de 30 % sur les loyers.

La loi de finances pour 2011 a fixé à 5% sur trois ans le taux de la réduction supplémentaire, la réduction obtenue étant étalée sur trois ans. Ainsi, si l'investisseur prolonge de six ans le dispositif, la réduction d'impôt supplémentaire est de 10% (2 x 5%) étalée sur six ans, et non plus 12% comme auparavant.

Pour un investissement réalisé à partir du 1er avril 2011, La réduction d'impôt en Scellier intermédiaire peut donc atteindre au final 32 % du prix de revient pour un logement BBC, et 23% pour un logement non BBC, à laquelle s'ajoute l'économie d'impôt réalisée par un montant moindre de loyers imposés.

Exemples

En avril 2011, vous achetez sur plans un logement BBC d'une valeur de 200.000 €. Vous respectez les conditions du dispositif Scellier intermédiaire (plafonds de loyer et de ressources des locataires). Vous avez droit :

• à une déduction forfaitaire de 30 % sur les loyers
• à une réduction d'impôt de 44.000 € (22 % × 200.000 €) au titre de l'impôt sur vos revenus 2011 à 2019, soit une réduction de 4.888,88 € par an.

Au terme des neuf années, vous poursuivez la location pendant six ans, par période de trois ans, toujours en respectant les conditions de loyer et de ressources. Vous bénéficiez alors :

• de la déduction forfaitaire de 30 % sur les loyers
• d'une réduction d'impôt supplémentaire de 10 % du prix de revient du bien, soit une réduction de 3.333,33 € par an.

Au total, la réduction d'impôt totale du Scellier intermédiaire est de 32 % du prix de revient (22 % les neuf premières années plus 10 % les six années suivantes), soit 64.000 € pour un logement de 200.000 €.