Le dispositif Scellier intermédiaire

Le dispositif Scellier se décline en une version plus « sociale », le Scellier intermédiaire. Il ouvre droit à un avantage fiscal plus conséquent en contrepartie d'obligations plus contraignantes. L'investisseur doit ainsi respecter des plafonds de loyers moins élevés (ils s'élèvent à quatre cinquièmes des plafonds du Scellier classique). Et il doit louer le bien à des locataires dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds.

Quels sont les plafonds de ressources du locataire à respecter ?

Notez que ces plafonds n'ont rien de rédhibitoire : ils correspondent aux revenus de plus de 80 % des Français. Notez qu'il n'est pas fait de distinction entre la zone A et la zone A bis, contrairement aux plafonds de loyers. Le revenu à prendre en compte est celui de l'année N-2, soit les revenus de 2010 pour un bail conclu en 2012. Les ressources des locataires sont appréciées de la même façon pour les couples mariés et non mariés.

Enfin, il suffit que le locataire respecte les plafonds de loyers au moment de la signature du contrat de location. Si ses revenus évoluent en cours de bail, la réduction d'impôt n'est pas remise en cause. Au bout du compte, les plafonds de loyers comme les conditions de revenus des locataires ne constituent pas un obstacle pour l'investisseur.

Quel est l'intérêt de ce dispositif ?

L'avantage fiscal est double puisque l'investisseur a droit :

• à une déduction forfaitaire spécifique de 30 % sur le montant des loyers. Si vous percevez 5.000 €, vous serez imposé sur 3 500 f. C'est un avantage très important puisque dans le régime de droit commun, aucune déduction forfaitaire n'est possible ;
• à une réduction d'impôt dont le fonctionnement est identique à celle du dispositif Scellier mais qui peut être prorogée. Ainsi, si les conditions de location restent respectées à l'issue des neuf ans, l'avantage fiscal peut être prorogé de six ans au maximum par périodes de trois ans.

Dans ce cas, le contribuable bénéficie d'une réduction d'impôt de 4 % du prix de revient par période triennale (soit une réduction d'impôt annuelle de 1,33 %), en sus de la déduction forfaitaire de 30 % sur les loyers. La réduction d'impôt atteint donc au final, pour un investissement réalisé en 2012, 21 % du prix de revient sur quinze ans pour un logement BBC, soit 13 % plus 8 %. Tout comme en Scellier classique, l'avantage fiscal est exclu pour les logements non BBC acquis en 2012. Toutefois, si le permis de construire a été délivré avant le 31 décembre 2011, la réduction d'impôt, pour un logement non BBC sera de 6 % sur neuf ans, ou de 14 % sur quinze ans.