Le dispositif Scellier

Depuis sa mise en place en 2009, l'avantage fiscal Scellier est le dispositif phare pour bâtir un patrimoine tout en réduisant vos impôts. Selon ses versions, il permet aux particuliers qui achètent un logement neuf pour ensuite le mettre en location de déduire de 11 à 24 % du prix du logement sur neuf à quinze ans, dans la limite d'un plafond d'investissement de 300 000 w. Mais attention : cet avantage fiscal disparaîtra fin 2012. Et pour le moment, il n'a pas de successeur... Bref, il ne reste que quelques mois pour en profiter. Ce dossier vous donne les clés pour tirer le meilleur parti de cet outil de défiscalisation.

Des logements neufs

La réduction Scellier suppose dans tous les cas un investissement dans de l'immobilier d'habitation neuf.

Quels sont précisément les logements concernés par le dispositif ?

Le principe de base du Scellier : l'acquisition d'un logement neuf ouvre droit à la réduction d'impôt. Cette notion de logement neuf, terme générique, recouvre en fait plusieurs réalités. Il peut en effet s'agir :

• d'un logement dont la construction est achevée et qui n'a jamais été habité ni utilisé. Le fait que ce logement ait fait l'objet d'une précédente vente ne lui fait pas perdre le bénéfice de l'avantage fiscal à condition qu'il n'ait pas été habité. Sont visés ici les « queues de programme », c'est-à-dire les logements neufs vendus achevés et les appartements témoins ;
• d'un logement acquis en l'état futur d'achèvement (Véfa). On parle aussi de ventes sur plans ;
• d'un logement que le contribuable fait construire. Sont principalement visées les maisons individuelles.

Il s'agit ici de situations classiques. Existe-t-il d'autres cas de figure ?

Oui, et d'ailleurs, la loi de finances pour 2012 a élargi le champ d'application de la réduction Scellier afin d'inciter à la réhabilitation des zones urbaines. Il peut donc également s'agir :

• de l'acquisition d'un logement en vue de sa réhabilitation. Les travaux peuvent être réalisés par l'acquéreur ou par le vendeur. Dans ce dernier cas, il s'agira d'une vente d'immeuble à rénover (le vendeur vend un logement dans lequel il s'engage à réaliser un certain nombre de travaux) ;
• de l'acquisition d'un local, commercial ou professionnel, pour le transformer en logement ;
• de l'acquisition d'un logement considéré comme neuf, et d'ailleurs soumis à TVA eu égard à l'ampleur des travaux de rénovation ;
• de l'achat d'un logement réhabilité ou transformé par le vendeur.
Les deux dernières hypothèses ont été instituées par la loi de finances pour 2012.

Qui peut investir ?

Toute personne domiciliée fiscalement en France peut investir et bénéficier du dispositif Scellier. L'acquisition peut se faire seul ou à plusieurs, notamment avec votre conjoint, que vous soyez marié, pacsé ou concubin. L'investissement peut également être réalisé avec d'autres personnes (enfants, parents, frères et soeurs), dans le cadre d'une indivision. Chaque indivisaire bénéficie dans ce cas de l'avantage fiscal à concurrence de sa quote-part dans l'indivision. Cette formule suppose évidemment de bien s'entendre.

Si l'on souhaite investir à plusieurs, peut-on le faire par le biais d'une société ?

Tout à fait et cela est d'ailleurs préférable à l'indivision. Comme pour les précédents dispositifs de défiscalisation, la réduction d'impôt Scellier est possible dans le cadre d'un investissement par une société (on pense en particulier à la Société civile immobilière ou SCI), à condition qu'elle ne soit pas soumise à l'impôt sur les sociétés, mais à l'impôt sur le revenu.

Des logements écologiques

La défiscalisation n'échappe pas à l'incidence du développement durable. Ainsi, l'avantage Scellier vise essentiellement les résidences labellisées Bâtiment basse consommation (BBC), la norme technique qui sera obligatoire au 1er janvier 2013.

Le dispositif est-il réservé aux logements « verts » ?

Tout à fait, en 2012, le dispositif est réservé aux logements écologiques, plus précisément à ceux bénéficiant du label Bâtiment basse consommation (BBC). Les autres logements, moins vertueux, sont exclus de l'avantage fiscal. Mais attention, cela ne concerne que les investissements réalisés en 2012 et pour lesquels le permis de construire a été déposé à partir du 1er janvier 2012. Les logements dont le permis a été obtenu avant le 1er janvier 2012 bénéficient de l'ancien système, c'est-à-dire d'une réduction d'impôt dont le taux dépend de la performance énergétique du logement. Ainsi, les programmes ne disposant pas du label BBC ouvrent droit à un avantage fiscal moins important que ceux qui sont labellisés. Des logements loués vides Pour avoir droit à la réduction d'impôt, l'investisseur doit s'engager à louer le logement sous le régime des locations vides.

Quelles sont les conditions de location à respecter ?

Il faut louer vide, non meublé, et de manière effective et continue. Le logement doit en outre constituer la résidence principale du locataire. En d'autres termes, l'investisseur doit signer un contrat de location vide soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Est-on libre de louer à qui l'on souhaite ?

Le locataire doit être une personne physique qui ne doit pas être membre du foyer fiscal du bailleur. En revanche, le locataire peut être quelqu'un de la famille, un parent ou un enfant, à partir du moment où il est détaché du foyer fiscal. Attention : cette location « familiale » n'est pas permise dans le cadre du Scellier intermédiaire.

Pendant combien de temps est-on obligé de louer ?

Pendant neuf ans minimum, étant entendu que le contrat de location est de toute façon conclu pour trois ans, renouvelable par période de trois ans. En Scellier intermédiaire, le dispositif peut être prolongé de six ans, soit deux fois trois ans, pour une durée totale de neuf, douze ou quinze ans. En revanche, le dispositif ne peut pas être prolongé en Scellier classique.

Des loyers plafonnés

L'investisseur doit respecter des plafonds de loyers représentant environ 90 % des prix du marché. Ces plafonds diffèrent selon la situation géographique du logement, sachant que le territoire est divisé en cinq zones.

Scellier intermédiaire : les plafonds de ressources des locataires en 2012

	Scellier classique	Scellier intermédiaire
Zone A bis	22,08 €/m²	17,66 €/m²
Zone A	16,38 €/m²	13,10 €/m²
Zone B1	13,23 €/m²	10,58 €/m²
Zone B2	10,78 €/m²	8,63 €/m²
Zone C	7,50 €/m²	6,00 €/m²

• Zone A bis : Paris et vingt-neuf communes de la petite couronne.
• Zone A : partie agglomérée de l'Île-de-France, Côte d'Azur, partie française de l'agglomération genevoise.
• Zone B1 : agglomérations de plus de deux cent cinquante mille habitants, grande couronne parisienne, quelques villes chères comme Annecy, Bayonne, Chambéry ou La Rochelle.
• Zone B2 : communes de plus de cinquante mille habitants, les zones frontalières et littorales ainsi que le reste de l'Île-de-France.
• Zone C : reste du territoire. Investir en Scellier classique ou intermédiaire n'y est pas possible, sauf dans certaines communes spécialement agréées par le gouvernement.

Quel est précisément le découpage géographique ?

Le découpage géographique a évolué pour mieux coller à la réalité des marchés immobiliers dans les différentes zones. Il est le même en Scellier classique et en Scellier intermédiaire.

Depuis début 2011, il existe cinq zones contre quatre auparavant, la zone A ayant été scindée : les zones A, A bis (Paris et quelques communes d'Île-de-France dans lesquelles le marché est le plus tendu), B1, B2 et C. En principe, la zone C est exclue du dispositif Scellier car elle ne présente pas de déséquilibre entre l'offre et la demande. Mais il est possible de déroger à cette règle au vu de la situation locale du marché. Certaines communes de la zone C ont ainsi reçu un agrément ministériel délivré après avis du maire de la commune et bénéficient du dispositif Scellier.

Quelle surface du logement doit-on prendre en compte pour calculer le loyer ?

Pour calculer le loyer, il faut considérer la surface habitable telle que définie par l'article R 111-2 du Code de la construction et de l'habitation, augmentée de la moitié de la surface des annexes, dans la limite de huit mètres carrés. Rappelons que ne rentrent pas dans la surface habitable les parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.

Par ailleurs, on ne prend pas en compte la surface des garages et parkings dans les immeubles collectifs. Il est donc financièrement préférable de ne pas louer le parking dans le cadre du dispositif Scellier puisque cette location ne permet pas de demander un loyer plus élevé.

Bon à savoir : l'administration fiscale admet la possibilité pour le bailleur de louer le parking au locataire du logement, mais avec un contrat séparé et deux loyers distincts. En maison individuelle en revanche, le stationnement est pris en compte forfaitairement, à raison de 12 m².

Une fois ces conditions réunies, vous pouvez prétendre au dispositif Scellier. Vous avez alors le choix entre deux versions, la version classique et la version sociale, dite Scellier intermédiaire, dans laquelle les ressources du locataire sont prises en compte.

Le Scellier classique

L'avantage fiscal prend la forme d'une réduction d'impôt calculée en fonction du prix de revient du logement et étalée sur neuf ans.

Comment calcule-t-on la réduction d'impôt ?

On applique au prix de revient du logement un taux qui varie selon la date de l'investissement et selon la performance énergétique du logement. En clair : les programmes portant le label Bâtiment basse consommation (BBC) sont très favorisés par le dispositif.

Scellier : le pourcentage de déduction d'impôt en 2012

	Permis de construire délivrés avant le 31 décembre 2011	Permis de construire délivrés à partir du 1er janvier 2012
Logements BBC	13 %	13 %
Logements non BBC	6 %	Inapplicable

Quel est le prix de revient pris en compte ?

En 2012, la loi de finances a institué une double limitation du prix de revient : elle instaure ainsi des plafonds par mètre carré de surface habitable qui doivent être fixés par décret (non paru à l'heure où nous mettons sous presse) en fonction de la localisation du logement. Ces plafonds sont les suivants :

• 5.000 €/m² dans la zone A bis ;
• 5.000 €/m² dans la zone A ;
• 4.000 €/m² dans la zone B1 ;
• 2.100 €/m² dans la zone B2 ;
• 2.000 €/m² dans la zone C.

Dans tous les cas, le prix sur lequel la déduction se calcule ne peut pas dépasser 300.000 €. Ce double plafonnement devrait inciter à la construction de logements de moyenne et de grande taille qui font souvent défaut sur le marché locatif. En effet, le contribuable qui veut investir 300.000 € pour profiter au maximum du Scellier devra, compte tenu de ces plafonds au mètre carré, acheter un logement de 60 m2 en zone A bis (300.000 divisé par 5.000), de 60 m2 en zone A ou encore de 75 m2 en zone B1.

Comment s'applique la réduction d'impôt ?

Elle est étalée sur neuf ans, par neuvièmes et pour la première fois sur l'impôt dû au titre de l'année d'achèvement du logement, ou au titre de l'année d'acquisition si elle est postérieure.

Que se passe-t-il si le montant d'impôt est inférieur à la réduction d'impôt ?

Si le montant d'impôt est insuffisant pour absorber la réduction d'impôt, le solde est reporté sur l'impôt sur le revenu des six années suivantes, à condition toutefois que le logement reste loué. Lorsque ce report intervient à l'issue de la période des neuf ans, le logement peut alors être donné en location vide ou meublée, au choix du propriétaire.