Le dispositif Scellier

L'avantage Scellier prend la forme d'une réduction d'impôt : une partie du prix de revient du logement est déduite, non pas des loyers mais directement du montant de l'impôt. L'avantage fiscal est donc le même quels que soient les revenus et l'imposition du contribuable.

Mis en place en 2009, le dispositif Scellier a été revu et corrigé pour mieux tenir compte de la réalité du marché immobilier locatif et pour mettre en avant les logements "verts", économes en énergie. Voici donc les nouvelles règles pour 2011.

L'avantage fiscal de la loi Scellier

Jusqu'à présent, la réduction d'impôt était fixée à 25% du prix de revient du logement, dans la limite de 300 000 euros. Ce taux baisse à partir de 2011 et varie selon que le logement répond à la norme Bâtiment Basse Concommation 2005 (BBC) ou non. Le taux subit par ailleurs le coup de rabot de la loi de finances pour 2011. Enfin, l'entrée en vigueur de ces nouveaux taux de réduction se fait progressivement au début de l'année 2011. Il en résulte donc différents taux résumés dans le tableau suivant.

	2009-2010	Jusqu'au 31/01/2011*	Jusqu'au 31/03/2011*	Jusqu'au 31/12/2011	2012
Logements BBC	25 %	25 %	25 %	22 %	18 %
Logements non BBC	25 %	25 %	15 %	13 %	8 %

*A condition que le contrat de réservation ait été signé avant le 31 décembre 2010.

Exemples. Pour un investissement de 400.000 €, la réduction Scellier s'élève en 2011 pour un logement BBC acheté avant le 31 mars 2011 à 75.000 € (25 % de 300.000 €) quelle que soit la tranche marginale d'imposition du contribuable. Avec un étalement sur neuf ans, l'investisseur déduit directement de ses impôts 8.333 € par an. Pour un investissement de même montant réalisé après le 1er avril 2011 pour un logement non BBC, la réduction d'impôt passe à 39 000 € (13% de identique de 300.000 €), soit seulement 4.333 € par an.

Loi Scellier : Quel logement ?

Le logement doit être acheté neuf, sur plans ou achevé, mais non encore habité. Vous avez jusqu'au 31 décembre 2012 pour réaliser votre investissement.

Le logement doit être au minimum conforme à la Réglementation thermique en vigueur au moment du dépôt du permis de construire (Réglementation thermique 2000 ou 2005). En outre, s'il répond à la norme BBC, vous bénéficiez d'un avantage fiscal plus intéressant.

La réduction Scellier est limitée à un seul logement neuf par an.

Qui est concerné par la Loi Scellier ?

La déduction Scellier concerne les contribuables investisseurs dont les revenus tirés de la location sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Le logement doit dont être loué vide, à titre de résidence principale du locataire.

Les locations meublées, les résidences secondaires ou les logements inscrits à l'actif d'une entreprise en sont exclus.

Comment louer ?

Le logement doit être loué pendant 9 ans, de manière effective et continue, à usage de résidence principale du locataire.

En cas de congé du locataire, vous devez remettre le bien en location. Le fisc a toutefois prévu une période de vacance à condition que vous puissiez prouver que vous avez tout fait pour relouer (annonces notamment). Si vous n'avez pas trouvé de locataire dans les douze mois, le fisc remettra les avantages fiscaux en cause.

Quels locataires choisir pour un logement Scellier ?

Vous choisissez librement vos locataires. Ils n'ont pas besoin de remplir de conditions de ressources. Ils doivent être simplement détachés de votre foyer fiscal. Sous cette condition, vous pouvez donc louer à l'un de vos enfants ou à vos parents et bénéficier de la réduction d'impôts.

Peut-on investir en Scellier partout en France ?

On distingue aujourd'hui 5 zones géographiques, contre 4 avant le 1er janvier 2011 :

• Zone A : agglomération parisienne, Côte d'Azur, (bande littorale Hyères-Menton) et Genevois français.
• Zone A bis : Paris et quelques communes d'Ile de France. Cette zone a été crée fin 2010 par scission de l'ancienne zone A et ce pour tenir compte de la réalité du marché.
• Zone B1 : agglomération de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d'Azur, les départements d'outre-mer, la Corse.
• Zone B2 : reste de la zone B, c'est-à-dire les agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones frontalières et littorales chères et la limite de l'Ile de France.
• Zone C : le reste du territoire. Cette zone est en principe exclue du dispositif Scellier, car elle correspond à des petites communes où le marché n'est pas tendu. Il est toutefois possible de déroger à cette règle au vu de la situation locale du marché. Certaines communes peuvent ainsi bénéficier du dispositif Scellier sur agrément ministériel.

Loi Scellier : les plafonds de loyers

Vous devez respecter des plafonds de loyers. Ils sont fixés en fonction de l'adresse du logement selon cinq zones.

Dispositif Scellier : les plafonds de loyers

Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
21,70 € / m²	16,10 €/ m²	13,00 € / m²	10,60 € / m²	6,10 € / m²

Pour tenir compte de la réalité du marché dans certains zones, les plafonds de loyers, hormis ceux de la zone A bis, ont été revus à la baisse.

Comment calculer le loyer ?

Vous prenez en compte la surface utile. C'est la surface habitable, majorée, dans la limite de huit mètres carrés par logement, de la moitié des surfaces annexes (caves, balcons, terrasses, sous-sols, etc.) dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m. Donc, les annexes augmentent le loyer.