Scellier 2012 : comment réduire vos impôts

En 2012, l'investissement locatif dans le neuf sauve les meubles. Le dispositif Scellier reste en vigueur et permet de bénéficier de milliers d'€ d'économies d'impôts. Le moment est d'autant mieux choisi pour en profiter que cet avantage fiscal disparaîtra à la fin de l'année et qu'aucun remplaçant n'est prévu.

Le principe du Scellier

Le Scellier classique. Vous achetez un logement neuf. Vous le donnez en location. Vous déduisez 13 % du prix du bien directement de vos impôts sur neuf ans. « La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement retenu dans la limite de plafonds par mètre carré de surface habitable fixés par décret en fonction de la localisation du logement et sans pouvoir dépasser 300.000 € » précise l'article 199 du code général des impôts (CGI).

Le Scellier intermédiaire.

Une autre version du Scellier, dite intermédiaire, ouvre droit à un avantage fiscal plus important moyennant une location davantage encadrée. Sur les neuf premières années, elle fonctionne comme le Scellier classique. Vous bénéficiez ensuite d'une déduction de 4 % par période de trois ans renouvelable une fois, soit 13 % sur neuf ans, 17 % sur douze ans et 21 % sur quinze ans. Autre bonus : un abattement de 30 % sur les loyers. Lorsque vous déclarez 100 € de loyers au fisc, vous êtes imposé sur 70 €.

Le Scellier-Bouvard

Autre déclinaison du Scellier : le Scellier-Bouvard ou Censi-Bouvard. Il se monte à 11 % du prix du logement calculé sur un plafond d'investissement de 300 000 €. Il ne concerne que les investissements réalisés dans des résidences avec services (résidences de tourisme, pour étudiants, pour seniors, etc.). Le bien doit être loué meublé au gestionnaire de la résidence, qui vous garantit les loyers. Autre avantage : vous récupérez la TVA versée lors de l'achat.

Les conditions

Le Scellier classique

Pour profiter du Scellier, vous devez respecter plusieurs conditions. Le programme doit être labellisé Bâtiment basse consommation (BBC, soit plus de 90 % de l'offre des promoteurs). Les programmes non BBC bénéficient d'une déduction Scellier à 6 %, à condition que leur permis de construire ait été déposé en 2011.

Le logement doit être loué vide (fiscalité des revenus fonciers) à usage de résidence principale du locataire pendant neuf ans. Le loyer ne doit pas dépasser certains plafonds. Ceux pour 2012 ne sont pas encore publiés. Mais comme dans le Scellier 2011, ils devraient correspondent aux loyers de marché.

Le Scellier intermédiaire

Les conditions sont les mêmes que celles du Scellier classique. Pour profiter du maximum de déduction, par exemple, le programme doit être BBC. Seules différences : vous devez respecter des plafonds de loyers un peu plus bas que ceux du Scellier classique. Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser certaines limites. Ces dernières n'ont rien de rédhibitoire : elles correspondent aux revenus de plus de 80 % des ménages français.

Le Scellier Bouvard

Vous n'avez pas à respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire. Contrairement au Scellier classique et au Scellier intermédiaire, vous pouvez réaliser plusieurs investissements la même année. Enfin, l'immeuble n'a pas besoin d'être BBC.