© Marc Loiseau
Des accédants à la propriété toujours aussi présents, des investisseurs encore timides... C'est le portrait du marché immobilier toulousain que les professionnels dressent depuis le début d'année. Le dispositif Duflot, lancé depuis janvier, n'a pas atteint sa vitesse de croisière, comme le fait remarquer Jean-Philippe Jarno, directeur régional Midi-Pyrénées/Languedoc- Roussillon chez Bouygues Immobilier : « à la fin mars 2013, les investisseurs représentaient 30 % de nos réservations contre 66 % pour les ventes Scellier en 2012. Mais il faut du temps pour qu'ils s'approprient ce nouveau dispositif fiscal. Plusieurs mois avaient été nécessaires avant que les investisseurs ne s'intéressent à la loi Scellier, un dispositif pourtant très intéressant ». L'investissement Duflot devrait d'autant plus prendre son envol qu'il répond bien aux exigences des investisseurs, comme le rappelle Jacques Rubio, directeur général de Kaufman & Broad en charge du Sud-Ouest : « ce dispositif dédié aux secteurs où la demande locative est forte sécurise les investisseurs qui peuvent bénéficier par ailleurs d'une bonne rentabilité locative. Celle-ci devrait atteindre entre 3,5 et 4 % net ».
Des prix maîtrisés pour la propriété
Si l'investissement locatif devrait continuer à progresser, l'accession à la propriété constitue, pour le moment, le principal moteur du marché du neuf avec 55 % des réservations selon l'ObserveR. Les futurs propriétaires bénéficient d'ailleurs d'un environnement particulièrement favorable dans la métropole toulousaine. Car les collectivités locales ont adopté une politique volontariste pour favoriser l'accession des ménages sur leur territoire. Les villes ont diminué le prix des terrains vendus aux promoteurs en échange d'un prix de vente des logements plafonné.
Les programmes mariant appartements et maisons fleurissent dans la métropole à moins de 3.500 € le mètre carré. C'est la voie suivie par Balma. « Les appartements se vendent 3 450 € le mètre carré et les maisons 3.400 € le mètre carré. Ces dernières offrent de grandes surfaces avec des quatre pièces de 83 m² et des cinq pièces de 95 m² », rappelle Jean- Marc Dubernat, directeur territorial Midi-Pyrénées chez Vinci Immobilier. « Les accédants à la propriété représentent deux tiers de nos réservations sur cette opération. »
Une offre de maisons en hausse
Contrairement à d'autres métropoles, l'offre de maisons se développe dans l'agglomération toulousaine. Si les règles d'urbanisme des communes favorisent ces logements, cet habitat répond avant tout à une forte demande des Toulousains. « La maison s'inscrit dans un parcours résidentiel rêvé. Les personnes accédant à la propriété pour la première fois achètent un appartement puis une maison dans un second temps », observe Jean-Marc Dubernat. Bouygues Immobilier propose actuellement au sud de Toulouse, rue Jean-Weber, un programme de maisons à ossature bois. Les modèles quatre pièces sont vendus entre 210 000 et 220 000 €. « Nous souhaitons développer des programmes de maisons, rappelle Jean-Philippe Jarno.
Ce bien répond à la demande d'un habitat individuel, qu'il soit situé en centre-ville ou un peu plus loin, en 1re ou 2e couronne. Nous lancerons d'ailleurs une opération où des maisons de 86 m² se vendront entre 240.000 et 250.000 €, les modèles de 104 m² seront quant à eux mis en vente entre 280.000 et 290.000 € ». Kaufman & Broad lancera lui aussi prochainement un programme de maisons en village à 20 minutes de Toulouse. Les acquéreurs auront le choix entre des biens de 80 m² et 110 m² vendus respectivement 215.000 et 270.000 €.
« Nous travaillons aussi sur le lancement d'opérations hors de l'agglomération situées à une trentaine de minutes de Toulouse, annonce Jacques Rubiot. Les prix seront inférieurs. Les quatre pièces devraient être proposés entre 210.000 et 220.000 € et les cinq pièces entre 250.000 et 260.000 €. » Si l'offre continue à progresser, les promoteurs seront particulièrement vigilants sur le prix proposé, « la demande est forte mais il faut avoir des prix raisonnables », estime Jean-Philippe Jarno.
Des appartements au coeur de la métropole
© Marc Loiseau
Si les programmes de maisons se développent en périphérie, les résidences se recentrent au coeur de la métropole, que ce soit à Toulouse ou dans les communes desservies par les transports en commun. Le prix des logements atteint 3.223 € le mètre carré hors stationnement dans l'aire toulousaine selon l'ObserveR, un chiffre qui cache de fortes disparités. La commercialisation de certains logements démarrant à 2.700 € le mètre carré pour atteindre 4.700 € le mètre carré boulevard Sébastopol, au centre de la Ville rose.
Le quartier de la Côte-Pavée, l'une des adresses les plus recherchées, affiche le prix de son cachet : 4.000 € le mètre carré. Les valeurs sont moins élevées au nord de la ville, chemin de Nicol, où une résidence est proposée 3.400 € le mètre carré. Des appartements sont aussi mis en vente à ce prix avenue de Fronton. Rue Bastiat, des logements sont vendus à 3.300 € le mètre carré. Les quartiers sud accueillent plusieurs programmes, comme cet immeuble qui ouvrira ses portes quartier Montaudran. Son prix ? Comptez 3.200 € le mètre carré.
Chemin de Lespinet, les logements se vendent 3 500 € le mètre carré. Les acquéreurs pourront aussi bénéficier de prix particulièrement attractifs s'ils deviennent acquéreurs d'un appartement situé dans un secteur de l'Agence nationale de rénovation urbaine (Anru.) Les réservations de logements sont en effet éligibles à la TVA réduite, 7 % si les acquéreurs disposent de revenus inférieurs aux plafonds du prêt locatif social (PLS). Quartier Saint-Michel, des appartements seront mis en vente 2.500 € le mètre carré. Quartier Bellefontaine, deux tranches comptant 40 logements chacune verront le jour. Leur prix ? 2.150 € le mètre carré.
Route de Seysses, Vinci commercialise une résidence où les deux pièces se vendent entre 110.000 et 115.000 €. « Ces logements permettent à une clientèle locataire de son logement de devenir propriétaire à Toulouse », note Jean-Marc Dubernat. La promotion immobilière se montre aussi très active en première couronne, comme à Balma (3.400 € le mètre carré) et Blagnac (3.200 € le mètre carré). Deux communes très recherchées qui, fortes de leurs réserves foncières, constituent un réservoir important de programmes résidentiels.
