Crédit immobilier : 2021 un bon cru pour les emprunteurs ?

L’année 2020 n’a pas été aussi catastrophique qu’on pouvait le supposer. Et les chiffres de janvier 2021 sont même supérieurs à ceux de janvier 2020 ! Des interrogations demeurent : quelle sera l’ampleur de la crise économique qui s’annonce, les nouvelles préconisations du HCSF auront-elles un impact ?

Le courtier Meilleurtaux dévoile les résultats de son 31e Observatoire de l’immobilier. « 2020 a été plutôt une bonne année », commente d’emblée Maël Bernier, directrice de la communication et porte-parole de Meilleurtaux.com. En effet, force est de constater que la crise sanitaire que nous vivons depuis près d’un an aura eu un impact assez modéré sur l’immobilier en général et la distribution de crédits en particulier. « Si 2020 a marqué l'arrêt de nombreux secteurs, les Français ont continué à être très à l'écoute du marché immobilier et à se lancer dans des projets d'acquisition de biens immobiliers », confirme Maël Bernier avant de poursuivre : « les Français ont une appétence pour l'immobilier qui ne se dément pas ».

2021 comme 2020 ? Janvier 2021 démarre sur les chapeaux de roue ! Mieux qu’en janvier 2020. « Le début de l’année est très dynamique. Nous sommes à un rythme supérieur de 10 % par rapport à janvier 2020 ! », précise Maël Bernier. Les banques ont des objectifs élevés mais sont aussi aidées par des taux d'intérêt qui n'ont jamais été aussi bas ! « Ils atteignent un nouveau record historique en février, faisant mieux encore qu'à l'automne 2019 », explique la directrice de la communication de Meilleurtaux. « Mais entre la menace qui continue à peser sur l'emploi et les nouvelles recommandations du HCSF, cette année réussira-t-elle à être aussi dynamique que l'année qui vient de s'écouler ? », s’interroge Maël Bernier.

Attention le coût de l’assurance est désormais inclus ! Si le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui est chargé de surveiller et réguler le système financier, a décidé courant décembre de desserrer les conditions d’octroi des prêts (35 % de taux d’endettement au lieu de 33 %, durée maximale à 27 ans pour un achat dans le neuf, dérogation à ces règles qui passe de 15 à 20 % des dossiers), sa volonté d’intégrer le coût de l’assurance emprunteur dans le coût global du crédit risque d’effacer cet assouplissement. En augmentant mécaniquement le taux d’endettement, « le HCSF reprend de la main gauche ce qu’il a donné de la main droite ! », constate amèrement Maël Bernier et d’ajouter : « annoncer un assouplissement des conditions d'octroi des crédits immobiliers pour ensuite intégrer l'assurance emprunteur est clairement un retour à la case départ car l'assurance va absorber le gain du passage de 33 à 35 % de taux d'endettement ».

Conseils pour bien emprunter
Pour mettre toutes les chances de votre côté et décrocher votre crédit immobilier dans les meilleures conditions, il fait montrer patte blanche. Donc préparez votre dossier ! Il faut rassurer votre banquier. Ne venez pas les mains vides, il faut de l’apport ! Pas de découverts, ni de refus de paiement au cours de l’année. Règle intangible : votre mensualité de prêt ne doit pas dépasser le tiers de vos revenus nets de charges. Le reste à vivre est une notion importante. C’est ce qui demeure une fois les charges incompressibles déduites. Comptez 1.200 à 1.500 € pour un couple plus 300 à 500 € par enfant à charge (chaque banque a ses propres critères). Enfin ne sur-estimez pas vos capacités d’emprunt, le saut de charges doit être raisonnable.

Des taux canons ! Malgré le contexte, le taux d'intérêt moyen proposé par les banques pour février s'élève à 0,82 % sur 15 ans, 1,22 % sur 20 ans et 1,26 % sur 25 ans. Selon le courtier, près de neuf bénéficiaires sur dix d'un crédit immobilier en France décroche actuellement un prêt avec un taux inférieur à 1,5 %. Dans quatre cas sur dix, le taux atteint même 1 %. Et en 2020, toujours selon le courtier, un quart des emprunteurs a même été autorisé à dépasser le seuil fatidique des 33 % d'endettement. Naturellement avec l'accord des banques.

Les acquéreurs de neuf plus touchés. Parmi les dossiers déposés chez Meilleurtaux, les acquéreurs de logement neuf sont les plus exposés. Et pour cause ! Près de 58 d’entre eux sont primo-accédants avec un revenu moyen net de 3.075 €. Ils sont aussi plus nombreux à avoir un profil d’endettement supérieur à 33 % sur une durée de 25 ans car ils achètent aussi plus souvent en Île-de-France, Rhône-Alpes et en Paca où les prix sont plus élevés. La seule solution pour eux est d’opter pour une délégation d’assurance qui divisera par son coût par deux. Et abaissera leur taux d’endettement.

Loi Lagarde, Hamon et amendement Bourquin
Les différentes évolutions législatives concernant la délégation d’assurance ont ouvert la possibilité de changer d’assurance et assoupli les règles de résiliation. C’est le seul moyen de faire baisser significativement le coût de l’assurance emprunteur et contourner les exigences du HCSF.

  • La loi Lagarde (2010) permet aux futurs emprunteurs de choisir une assurance dite alternative et sortir du contrat groupe de la banque. C’est ce qu’on appelle la délégation d’assurance.
  • La loi Hamon (2014) laisse la possibilité aux emprunteurs de changer de contrat d’assurance n’importe quand durant la première année du prêt.
  • L’amendement Bourquin (2018) donne encore plus de liberté aux emprunteurs. Ils peuvent changer de contrat d’assurance de prêt tous les ans à la date d’anniversaire de ce dernier.

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