Logement neuf : les promoteurs à la relance

Avec sa nouvelle équipe dirigeante renforcée, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) se mobilise pour relancer la construction et écarter le spectre de la pénurie de logements neufs.

La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) change de gouvernance ce premier juillet 2021. La présidente Alexandra François-Cuxac, présidente-fondatrice d’AFC Promotion et élue à la tête de cette organisation en 2015, laisse la place à Pascal Boulanger, qui dirige Sigla Neuf et le groupe Pascal Boulanger. Il est accompagné par Christian Terrassoux, dirigeant d’Altana Investissement, élu au poste de président délégué. Une nouvelle organisation renforcée, choisie par les promoteurs pour relever de très gros défis. « Alors qu’une crise de l’offre profonde et potentiellement durable s’installe, la nouvelle équipe forte de sa collégialité, va mener un combat culturel pour redonner sa légitimité au neuf » explique la FPI. « La demande est là, mais il faut lever les freins à la construction et lui redonner sa pleine légitimité sociale. »

Difficultés de production. Les promoteurs éprouvent de grosses difficultés à construire. Selon l’observatoire de la FPI, 20.062 logements neufs ont été mis en vente au premier trimestre 2021. C’est une hausse de 0,9 % par rapport à la même période de 2020 (19.879 lancements), mais c’est surtout un plongeon de 28,8 % par rapport aux trois premiers mois de 2019 (28.171 mises en vente). Entre le premier trimestre 2020 et le premier trimestre 2021, les lancements dévissent de 24,2 % par rapport aux douze mois précédents. Pour l’Observatoire de la FPI cet effondrement se traduit par une perte de 25.000 mises en vente.

Menaces de pénurie. Dans le même temps, la demande reste soutenue. Témoin les ventes, qui se redressent. Sur le marché des particuliers (vente au détail de logements ordinaires), 26.991 réservations ont été enregistrées au premier trimestre 2021 d’après la FPI, contre 25.251 lors de la même période de 2020. Les ventes en bloc, aux investisseurs institutionnels, passent de 3.656 logements au premier trimestre 2020 à 5.742 sur les trois premiers mois de 2021. Les ventes étant supérieures aux mises en vente, l’offre recule de 15 %, avec 81.849 biens disponibles fin mars 2021. Avec cette perte de 13.000 logements sur un an, les promoteurs n’hésitent plus à parler de pénurie.

C’est permis ? Si les lancements commerciaux plongent, c’est parce que le nombre de permis de construire accordés, toujours sur douze mois, se contracte de 24,5% d’après les statistiques du ministère de la Transition écologique. L’effet élections municipales a joué à plein, les élus ayant freiné sur les autorisations d’urbanisme au moins un an avant ce scrutin. Nombre de nouvelles équipes ont bloqué et même arrêté des projets. Elues sur des programmes de préservation de l’existant, elles rechignent à lancer de nouveaux projets de logement.

Convaincre pour bâtir. « Nous avons le sentiment que l’acte de construire dérange » pointe Pascal Boulanger. « Les élus sont contraints de refuser les permis, la population restant frileuse. » Et d’ajouter : « nous devons faire admettre l’acte de construire. Il est nécessaire, utile et noble. Nous produisons des logements sobres et nous sommes fiers d’être des acteurs majeurs du développement durable. Qualitativement et quantitativement, nous garantissons aux générations futures un habitat agréable tout en améliorant leur qualité de vie. »

Objectifs constructifs. C’est à un vaste chantier que s’attaquent les nouveaux dirigeants de la FPI. Ils sont d’ailleurs conscients de l’ampleur de la tâche. « Les Français veulent de beaux logements, mais pas en face de chez eux. Il ne faut pas priver les générations futures de confort » explique Christian Terrassoux. Les promoteurs devront plancher sur « l’acceptabilité des projets tout en renforçant la concertation. Se loger est un droit fondamental, construire des logements constitue une réponse sociale et économique pertinente à côté de la nécessaire rénovation de l’ancien ».

Coup de main. La FPI pourra sans doute compter sur le gouvernement. La ministre du Logement rappelle que la construction constitue une priorité. Une commission présidée par le maire de Dijon François Rebsamen a été mise en place pour recenser les freins à la production, elle rendra son rapport en septembre. Le gouvernement a augmenté les fonds dédiés à la requalification des friches urbaines et a lancé des appels à projet pour bâtir une ville plus durable, plus responsable. Il mise aussi sur la numérisation des procédures d’urbanisme pour accélérer la construction.

Difficultés et paradoxes. Reste que ces mesures, ces efforts, mettront du temps à, porter leurs fruits (En France, bâtir prend beaucoup de temps). D’autant que la politique du logement reste marquée par de nombreux paradoxes. Un exemple ? Un consensus se dégage sur la nécessité de bâtir, mais en même temps, la loi Climat va mettre en place la lutte contre l’artificialisation des sols. Un autre exemple ? La Réglementation environnementale RE 2020 va entrer en vigueur en 2022. Elle impose la nécessaire décarbonation de la construction, mais en même temps, elle est complexe à mettre en œuvre et va peser sur les prix.

Et les acheteurs ? En attendant, l’offre va continuer à baisser alors que les besoins, eux, augmentent. La France comptera quatre millions de familles supplémentaires d’ici à 2030, ce qui nécessite la construction d’au moins 400.000 logements par an. Il en va aussi de l’indispensable production de logements sociaux, la moitié d’entre eux étant bâtis par les promoteurs privés. Les particuliers en quête de logements neufs, quant à eux, ont sans doute intérêt à ne pas trop tarder à se lancer s’ils veulent garder du choix pour acheter ou investir.

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