Paris : rebond de l'offre de logements neufs

Si les acquéreurs bénéficient aujourd'hui d'un choix un peu plus étoffé, le marché parisien du neuf reste marqué par une forte tension. Ventes, mises en vente, offre prix : état des lieux.

Recensement. En explorant Immoneuf.com, nous avons trouvé une quarantaine de nouvelles résidences en vente à Paris. A priori, ce score semble élevé au regard de l’étroitesse du marché de la capitale, de son manque chronique de terrains et des difficultés de construction qui lui sont propres. Mais à y regarder de plus près, cette offre est bien faible pour une ville-monde de plus de deux millions d’habitants. Une tendance confirmée par une étude détaillée réalisée par le réseau des Agences départementales d'information sur le logement d’Ile-de-France et récemment publiée par celle de Paris (Adil75).

Commercialisation. Selon ce document, 632 logements neufs, dont une maison, sont en vente au 31 mars 2021 (derniers chiffres disponibles). Les trois pièces comptent pour 33 % de cette offre, suivis par les deux pièces (28%), les quatre pièces (18%), les studios (17%) et les cinq pièces et plus (4%). Surtout, à la fin du premier trimestre 2021, l’offre est deux fois plus importante que durant la même période de 2020. A l’époque, 348 logements neufs, dont trois maisons, étaient proposés à la vente.

Effet constructif. Comment expliquer ce rebond ? 60 ventes ont été enregistrées au premier trimestre 2021, une timide hausse de 2% par rapport à la même période de 2020. Certes, les mises en ventes ont plongé de 84% sur un an, avec seulement 21 biens lancés sur le marché au premier trimestre 2021. Mais d’après l’étude des Adil d’Ile-de-France, « la baisse des ventes et le regain des commercialisations observés à la fin de l'année 2020 ont permis au stock disponible de se reconstituer. »

© Base ECLAIR - ADIL

Côté prix. Le mètre carré neuf progresse de 3% sur un an, pour s’établir, à fin mars 2021, à 12.993 € hors parking en TVA à 20% (c’est la ville la plus chère de France). « Les quartiers du Nord-Est restent les plus accessibles avec un prix moyen autour des 11 000 €/m2 » observe l’étude. « Le XIIe et le XIIIe arrondissement se caractérisent par des prix légèrement supérieurs, entre 12.500 €/m² et 13 300 €/m2 le 16ème (15 339 €/m2) et le 17ème (15 072 €/m2) étant les plus chers. »

Tensions. Les chiffres du neuf parisien illustrent toutes les difficultés rencontrées par ce marché. Enserrée par le Périphérique, La Ville-Lumière souffre d’une très forte pénurie de terrain. Ces derniers doivent être rendus juridiquement et techniquement constructibles. Les impositions techniques et architecturales sont surabondantes. Les recours contre les permis de construire sont systématiques ou presque. Résultat : livrer un programme peut prendre plus de dix ans et les coûts s’envolent.  

Marchés étroits. Le neuf n’est pas le seul concerné par cette tension. Bon an mal an, 25 à 30.000 logements anciens changent de main chaque année dans la capitale, ce qui là encore est bien peu. Même avec la crise et les nouvelles envies d’espace et de verdure, l’offre reste inférieure à la demande. Les prix, stables depuis quelques mois, tournent autour de 10.500 €/m², les belles adresses dépassant souvent les 12.000 à 14.000 €/m². Et puis l’ancien n’offre pas les mêmes performances que le neuf.

Valeur sûre. Au résultat, le neuf à Paris conserve des atouts. Avec des exigences techniques supérieures à la réglementation, il marie confort et qualité sans avoir besoin de rénovation avant des années. Quant aux prix, les difficultés de production et le déséquilibre entre l’offre et la demande entretient la tension. D’ailleurs, sur dix à douze ans, le mètre carré n’a jamais baissé selon les Notaires de Paris. Ce qui qui confirme qu’un achat immobilier, quel qu’il soit, où qu'il soit, s’envisage toujours sur le long terme.

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