Taux : le retour de la hausse ?

Après deux ans de baisse, les taux d'intérêt ont repris un quart de point entre fin 2010 et début 2011. S'ils sont encore très attractifs, la tendance pourrait bien ne pas durer. Et si le moment était idéal pour emprunter ?

Les taux d'intérêt sont décidément imprévisibles. Les observateurs les voyaient garder leurs niveaux exceptionnellement bas de la fin novembre 2010. Mais en décembre, surprise : ils augmentent d'environ 0,20 %. Un mouvement logique pour Christian Camus, directeur général du courtier Meilleurtaux.com : « pour ce qui est des taux, le bon sens indique que ce qui est bas ne peut que remonter », explique-t-il. Le prix de l'argent sort de deux ans de baisse ininterrompue. Selon l'Observatoire du financement CSA/Crédit Logement, la moyenne, toutes durées confondues, culmine à 5,15 % en novembre 2008. La faute à la crise financière.

En réaction, la Banque centrale européenne (BCE) ramène son taux directeur à 1 %. Et le gouvernement dégaine un plan de relance qui permet aux banques de continuer à faire fonctionner l'économie. Résultat : les taux des prêts immobiliers entament une chute vertigineuse. Le point bas est atteint fin novembre 2010 avec une moyenne à 3,22 %, toujours selon l'Observatoire CSA/Crédit Logement. Du jamais vu depuis l'après-guerre !

Les indices remontent

Pourquoi cette remontée ? Les prêts à taux fixes sont indexés sur l'Obligation assimilable du Trésor à dix ans (OAT). Cette dernière est passée de 2,82 à 3,28 % entre le 5 novembre et le 2 décembre 2010. « Cette hausse brutale de l'OAT est la conséquence directe des doutes des marchés financiers sur l'Europe monétaire et politique ainsi que sur la capacité de la France à faire face à ses dettes suite à l'épisode irlandais », explique Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier Cafpi. Résultat : début décembre, les banques ont répercuté en partie ce mouvement sur les barèmes de leurs prêts immobiliers.

Début janvier 2011, le niveau moyen des crédits à taux fixes atteint 3,65 % sur quinze ans, 3,80 % sur vingt ans et 4,10 % sur vingt-cinq ans d'après le courtier Empruntis.com. Sur les très longues durées (trente ans), les taux maximaux peuvent repasser au-delà des 5 %, ce qui ne s'était pas vu depuis la rentrée 2010. Les emprunts à taux révisables, quant à eux, suivent le même mouvement et regagnent environ un quart de point. Ils suivent en cela l'évolution des taux d'intérêt des marchés financiers à court terme sur lesquels ils sont indexés.

L'impact sur vos projets

Cette remontée n'a que peu d'impact sur les projets immobiliers. Début 2011, pour une mensualité de 1.000 €, vous empruntez 169.408 € à 3,70 % sur vingt ans et vous payez 70.592 € d'intérêts. Avec le taux pratiqué fin novembre, soit 3,50 %, votre prêt aurait atteint 172.426 €, les intérêts descendant à 67.574 €. Pour un emprunt de 150.000 € sur vingt ans, passer de 3,50 à 3,70 % fait grimper la mensualité de 15 €.

Seuls les acquéreurs à petit budget pourraient ressentir les conséquences de cette hausse, leur taux d'effort pouvant franchir le seuil des 33 % (le montant des remboursements mensuels ne peut pas dépasser le tiers des revenus). Pour compenser, vous pouvez allonger la durée de remboursement. La mensualité d'un crédit de 150.000 € à 3,70 % est de 885 €. Pour le même montant mais à 3,80 % sur vingt deux ans, elle descend à 839 €.

Autre possibilité : choisir un crédit à taux révisable. Mais avec une différence qui varie en fonction des durées de 0,20 à 0,40 %, « leur intérêt reste limité », estime-t-on chez Empruntis. Surtout, le gain potentiel a du mal à justifier la prise de risque, les révisables ne pouvant qu'augmenter au regard de leur niveau actuel. Alors qu'avec les fixes, durée, taux et mensualités sont fixés dès le départ, d'où une absence d'incertitude sur les remboursements. D'ailleurs, les Français privilégient les fixes, qui comptent pour 93,5 % du marché selon le Crédit Logement.

Et demain ?

La remontée des taux pourrait ne faire que commencer. Début janvier, Empruntis.com observe quelques progressions notables, autour de 0,30 à 0,40 %. « Comme toutes les banques n'appliqueront pas des hausses aussi élevées, nous pouvons anticiper des taux supérieurs de 0,10 à 0,15 à ceux aujourd'hui pratiqués dans nos barèmes », signale ce courtier. Selon lui, les taux moyens des crédits à taux fixes devraient tourner autour de 3,60/3,65 % sur quinze ans et de 3,80 %/3,85 % sur vingt ans sur le premier trimestre 2011. « Nous n'assistons pas à un retournement du marché, confirme Philippe Taboret. Les taux moyens devraient fluctuer dans une fourchette maximale de 0,50 % au moins jusqu'au printemps et continuer d'être très attractifs pour les emprunteurs. » Pour autant, les candidats à la résidence principale comme à l'investissement locatif ont tout intérêt à ne pas tarder. Personne ne sait si de nouvelles tensions sur les marchés ne vont pas de nouveau faire grimper l'OAT.

Autre élément : la politique de la BCE. Certes, elle devrait laisser son taux directeur inchangé, à 1 %, pour soutenir la croissance du Vieux Continent. Mais en cas de reprise économique avérée, elle pourrait le relever pour contrer d'éventuelles dérives inflationnistes.

Surtout, le crédit ne fait pas tout. Les prix du neuf ont augmenté de 6,8 % entre le troisième trimestre 2009 et le troisième trimestre 2010 selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). En cause : les nouvelles normes (Bâtiment basse consommation, accessibilité) qui font grimper les coûts de construction et la hausse des terrains. Une tendance qui selon la plupart des promoteurs s'annonce durable, même si elle sera vraisemblablement plus modérée que l'an dernier. Bref, en matière de taux comme de prix, les conditions d'aujourd'hui sont plus favorables que celles de demain.

Notre baromètre du crédit immobilier, en partenariat avec le courtier Meilleurtaux.com, vous indique les taux d'intérêt actuellement pratiqués par les établissements financiers.

  Excellent Très bon Bon
12 ans fixe 3,05 % 3,10 % 3,30 %
12 ans révisable 2,39 % 2,60 % 2,65 %
15 ans fixe 3,15 % 3,35 % 3,40 %
15 ans révisable 2,34 % 2,70 % 2,80 %
20 ans fixe 3,40 % 3,55 % 3,40 %
20 ans révisable 2,49 % 2,85 % 2,95 %
25 ans fixe 3,50 % 3,70 % 3,85
25 ans révisable 2,54 % 3,00 % 3,15 %
30 ans fixe 3,85 % 4,00 % 4,20 %
30 ans révisable 3,23 % 3,45 % 3,65 %

Exemple : 3,40 % hors assurance pour un crédit à taux fixe sur quinze ans peut être considéré comme un bon taux par rapport à ce qui se pratique couramment sur le marché.

Source : Meilleurtaux.com au 7 janvier 2011. Chiffres donnés hors assurance. Pour l'assurance, ajouter environ 0,40 % au taux indiqué. Les conditions que vous obtiendrez dépendent des caractéristiques de votre dossier et de votre prêt.

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