10 idées reçues sur le crédit immobilier

Difficile d'emprunter quand on est jeune, âgé, avec peu d'apport, célibataire… Autant de clichés démontés par ce dossier digne d'intérêt !

Plus de 90 % des Français qui achètent un bien immobilier empruntent pour financer leur acquisition. Bien renseignés, les futurs propriétaires n’en restent pas moins, parfois, accrochés à des clichés et autres idées reçues auxquels nous allons tordre le cou. Oui, on peut emprunter lorsqu’on est jeune ou qu’on a plus de soixante ans. Et non, le montage en SCI (Société civile immobilière) n’est pas réservé aux plus aisés et les taux ne vont pas remonter dans l’immédiat. Petit tour d’horizon du crédit immobilier en dix points clés.

Idée reçue n° 1 : les jeunes ont du mal à emprunter

Premier job décroché. Grand amour déniché. Il ne reste plus qu’à acheter. Et beaucoup renoncent car ils craignent de ne pas pouvoir emprunter. Pas assez d'argent, peu d'apport, autant d'obstacles qu'ils pensent difficiles à surmonter. A tort. C’est avant tout parce qu’ils ne veulent pas. En effet, les banques, elles, font les yeux doux aux jeunes en leur accordant des conditions particulièrement avantageuses. Surtout si vous êtes ce qu’on appelle un profil « évolutif ».

L’avis du spécialiste. Pour Sandrine Allonier, directrice de la communication du courtier Vousfinancer, « aujourd’hui, les jeunes sont très recherchés par les banques. Elles sont prêtes à leur consentir de bonnes conditions de crédit, surtout s'ils affichent un bon potentiel d'évolution professionnelle. En leur accordant un taux très bas, elles sont assurées de les conserver pendant des années, ce qui permet ensuite de les équiper en assurances et autres produits de placement. Attention toutefois : mieux vaut être en CDI car emprunter avec un CDD est plus compliqué même si ce n'est pas impossible. Et certains CDD longue durée, par exemple pour les infirmières, sont plutôt bien vus par les banques. L'objectif, c'est de rassurer les établissements financiers en leur montrant que les revenus de l'emprunteur sont stables sur longue durée ».

Conseil. Si vous êtes jeune, n’hésitez pas à faire le tour des banques car vous pouvez vous voir refuser votre crédit dans un établissement et être un client de choix dans un autre.

Idée reçue n° 2 : les taux sont les mêmes partout en France

Les régions françaises ne sont pas égales devant le crédit immobilier. Les taux d’intérêt fluctuent d’un secteur à l’autre, d'une caisse régionale à l'autre. Concurrence et politique commerciale expliquent ces variations, qui restent néanmoins de faible ampleur. Ne désespérez donc pas d’habiter à Lille plutôt que dans le Sud-Ouest où les taux sont plus faibles. Localement, vous pourriez être surpris.

L’avis du spécialiste. Pourquoi les taux ne sont-ils pas toujours les mêmes partout en France ? « Les taux d’intérêt sont nationaux, régionaux, départementaux et locaux », répond Maël Bernier, directrice de la communication chez Meilleurtaux.com. « Ils varient car ils dépendent notamment de la stratégie de la banque. Un établissement a des objectifs commerciaux à réaliser. S’il les a atteints, il ne fera pas forcément d’efforts supplémentaires. A l’inverse, une nouvelle agence qui ouvre ses portes va proposer des taux bas afin d’attirer la clientèle. Quant à savoir s’il faut parcourir la France pour décrocher le meilleur taux… Pas forcément. D’autant que les banques n’aiment pas faire du hors région et que les différences restent très faibles. »

Conseil. Un établissement qui n’a pas bouclé ses objectifs commerciaux va se montrer plus généreux en fin d’année afin de rattraper son retard. Si vous devez acheter à cette période-là, n’hésitez pas à frapper aux portes et comparez.

Idée reçue n° 3 : les taux d’intérêt vont remonter

Décembre 2019 : les taux immobiliers tombent à un plancher jamais vu. Pour les emprunts sur vingt ans, par exemple, la moyenne brute (hors assurances et coût des garanties) s'établit à 1,10 % d'après les courtiers en prêts immobiliers. Pour cette même durée, la moyenne brute est remontée à 1,25/1,30 % à la fin 2020. Bref, les taux restent incroyablement bas (ils dépassaient les 5 % lors de la crise financière de 2008). Mais cette situation va-t-elle durer ?

L’avis du spécialiste. Pour Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi, « ces niveaux historiquement bas ont de fortes chances de se maintenir dans les prochains mois, voire les prochaines années. Il n'y a pas d'inflation, la Banque centrale européenne poursuit sa politique accommodante avec par exemple un taux directeur à zéro et les indices financiers comme l'OAT dix ans affichent des taux négatifs. Et puis la concurrence entre les banques reste vive, ce qui milite pour le maintien de taux très bas ».

Conseil. Le crédit reste un outil au service du projet immobilier. S'il est important d'en examiner tous les éléments (taux, assurance, etc.), il ne faut pas oublier les fondamentaux de la pierre : choisir un programme de qualité, un logement adapté aux besoins présents et futurs et plus encore un bon emplacement.

Idée reçue n° 4 : le crédit immobilier n’est pas souple

On dit qu’acquérir sa résidence principale est l’achat de toute une vie. Plus de 90 % des Français ont recours à un emprunt pour financer leur projet. Un engagement à long terme qui semble figé. Pourtant, le crédit immobilier n’est pas si rigide que ça. Durée et mensualités peuvent évoluer en fonction de votre situation.

L’avis du spécialiste. « La plupart des crédits intègrent des mensualités modulables ou reportables », note Estelle Laurent, responsable de la communication chez Crédixia. « Avec la modularité, il est possible de baisser la mensualité de 10, 20, voire 30 % pendant une certaine durée, par exemple six mois. Autre possibilité : reporter six à douze mois de mensualités en fin de prêt. Ces deux solutions permettent de faire face à une baisse temporaire de revenus. Attention toutefois, moduler à la baisse ou reporter allonge la durée du crédit donc augmente les intérêts à payer. Dans certains cas, il est intéressant d'opter pour un prêt à palier. Au bout d'une certaine période prévue au contrat, la mensualité baisse. Cette formule convient bien aux seniors, qui peuvent continuer à rembourser leur crédit alors que leurs venus baissent lorsqu'ils partent à la retraite. »

Conseil. N’attendez pas de ne plus pouvoir payer vos traites pour réfléchir à une solution. En cas de souci financier, jouez carte sur table avec votre banquier : contactez-le le plus tôt possible pour ajuster vos mensualités à vos capacités financières.

Idée reçue n° 5 : on ne peut pas emprunter après 60 ans

Les Français espèrent être propriétaires de leur logement lorsqu’ils arrivent à l’âge de la retraite et surtout avoir fini de rembourser leur crédit immobilier. Ils n’envisagent pas forcément de se lancer dans une nouvelle acquisition. Et surtout, peu de retraités pensent pouvoir contracter un nouvel emprunt. Et pourtant…

L’avis du spécialiste. Avec l’allongement de l’espérance de vie, l’âge des emprunteurs augmente également. « C'est une clientèle recherchée par les banques car elle dispose d'un patrimoine et souvent de revenus élevés. Du coup, les offres de financement se sont adaptées. Les crédits à palier, par exemple, permettent de baisser la mensualité au moment de la retraite, lorsque les revenus diminuent », observe Sandrine Allonier. « Attention toutefois à l'assurance : si elle permet le remboursement d'un prêt jusqu'à quatre-vingt-dix, voire quatre-vingt-quinze ans, son montant est plus élevé pour les seniors. Et dans certains cas, le Taux annuel effectif global (TAEG, qui intègre tous les éléments du prêt) dépasse le taux de l'usure, ce qui est interdit et conduit donc au refus de crédit. »

Conseil. Pensez à la délégation d’assurance afin d’obtenir des tarifs compétitifs. En effet, par défaut votre banque vous propose un contrat d'assurance groupe, c'est-à-dire une offre à tarif unique. Passé un certain âge, mieux vaut opter pour un contrat individuel, adapté à votre profil et surtout moins cher.

Idée reçue n° 6 : on ne peut pas emprunter sans apport

Pour le coup, ce n'est pas totalement une idée reçue. Car les établissements financiers préfèrent les dossiers avec de l'apport personnel. Pourquoi ? D'abord, vous rassurez la banque sur le sérieux de votre gestion personnelle, l'apport prouvant que vous savez mettre de l'argent de côté. Ensuite, l'apport réduit le montant emprunté et/ou la durée, ce qui diminue votre taux d'intérêt. Enfin, l'apport vous permet de faire face en cas de vente forcée avec décote (pour cause de perte d'emploi par exemple). Si vous financez un bien qui vaut 100 avec 20 d'apport et un crédit de 80, une revente à 80 ne vous empêche pas de rembourser ce que vous devez à la banque. Avec un emprunt qui couvre toute la valeur du bien, c'est beaucoup plus délicat. Mais alors : pouvez-vous quand même emprunter si vous n'avez pas d'apport ? 

L’avis du spécialiste. « Il reste possible, dans certains cas, de souscrire un prêt à 100 % », révèle Ludovic Huzieux, fondateur d'Artemis Courtage. « Dans ce cas, l'apport de l'emprunteur couvrira les frais annexes comme les frais de notaire. Pour décrocher ce type de crédit, mieux vaut présenter un bon profil, avec un emploi en CDI, des comptes bien tenus et une capacité d'évolution professionnelle. Ces emprunts sont souvent réservés aux jeunes. Concrètement, un ingénieur d'une trentaine d'années dont les revenus sont voués à augmenter dans les années à venir et qui souhaite passer de la location à la propriété, c’est un profil évolutif intéressant et il peut décrocher son crédit à 100 %. Le même trentenaire qui vit encore chez ses parents et qui est à découvert, c’est non. Car non seulement, sa capacité d’épargne est nulle, mais comment fera-t-il pour faire face à ses mensualités alors qu’aujourd’hui il peine à boucler ses fins de mois ? Important : les crédits à 110 %, qui englobent le prix du bien et les frais annexes, ne sont plus distribués par les banques. » 

Conseil. Pour constituer ou augmenter votre apport, débloquez la participation aux bénéfices de votre entreprise. Vous pouvez aussi recourir à une donation de vos parents ou grands-parents, les sommes données étant pour parties défiscalisées.

Idée reçue n° 7 : le premier achat est très difficile

Ceux qui achètent pour la première fois (les primo-accédants en langage immobilier) peuvent bénéficier du PTZ (Prêt à taux 0 %). Ce crédit gratuit, distribué par la plupart des banques, leur est même spécialement destiné. Dans les grandes métropoles (zones A et B1 du dispositif), il est réservé au neuf et compte pour 40 % du prix du logement. De quoi devenir propriétaire d'un bien confortable et performant, dont les charges maîtrisées sécurisent le remboursement du crédit.

L’avis du spécialiste. Pour Estelle Laurent, « le PTZ est très intéressant. Non seulement il n'y a pas d'intérêts à payer, mais en plus, tout ou partie de ce prêt aidé est remboursable après le crédit classique qui le complète, ce qui augmente le pouvoir d'achat immobilier. En outre, le PTZ est constitutif d'apport personnel, ce qui est un vrai coup de pouce. Il peut aller jusqu’à 138 000 € à taux zéro pour une famille de cinq personnes en zone A du dispositif (grandes métropoles). Un bel apport ! A noter : si le PTZ est soumis à des conditions de ressources, il concerne plus de 80 % des Français ».

Conseil. De nombreuses collectivités locales proposent des aides, crédits gratuits et autres subventions aux primo-accédants. Des infos à retrouver sur le site de l'Agence nationale d'information sur le logement : www.anil.org. A ne pas négliger non plus, les formules avantageuses comme la location-accession ou les programmes en TVA réduite.

Idée reçue n° 8 : on ne peut pas renégocier son assurance emprunteur

Depuis la loi Consommation, dite loi Hamon, l'emprunteur peut changer de contrat d’Assurance décès-invalidité dans un délai d’un an à compter de la signature de son contrat crédit immobilier pour sortir du contrat groupe et souscrire une délégation d'assurance. L'amendement Bourquin autorise depuis le 1er janvier 2018 tout souscripteur d’un crédit immobilier à changer d’assureur chaque année à la date anniversaire  de son contrat. 

L’avis du spécialiste. Pour Philippe Taboret, la loi Hamon offre deux avantages pour l’acquéreur : des économies et une assurance plus adaptée. « La loi Hamon permet aux emprunteurs de renégocier leur contrat d’assurance emprunteur pendant un an à compter de la signature de leur crédit immobilier. C’est une évolution très importante. Pour bien comprendre, il faut revenir un peu en arrière. En principe, l’assurance, lorsque l’on souscrit un crédit immobilier, n’est pas obligatoire, mais fortement recommandée. Dans les faits, les banques en ont fait une condition préalable à l’obtention du prêt. Et pendant très longtemps, elles ont fourni cette assurance en même temps que le crédit. Il y a d’abord eu la loi Lagarde qui a réaffirmé l’interdiction pour la banque de refuser en garantie un autre contrat d'assurance dès lors que ce dernier présente un niveau de garantie équivalent au contrat d'assurance de groupe proposé. Mais cela n’a pas changé grand-chose, car la loi n’a pas défini de critères stricts. C’est donc ce que doit faire la loi Hamon : cadrer la loi dans un modèle pour que les acquéreurs soient réellement en mesure de changer d’assurance. Dans les faits, vous signerez probablement le contrat de groupe proposé par votre banque, mais vous aurez un an pour en changer, sans frais et sans pénalités. Opter pour un contrat individuel peut être source d’économies. Par exemple, un jeune couple sans problème de santé peut facilement prétendre à un taux de 0,15 % au lieu de 0,30 % en contrat de groupe. »

Conseil. Le contrat d’assurance individuel présente un autre avantage : il est personnalisé, adapté à l’acquéreur qui emprunte. Par exemple, si vous pratiquez un sport dangereux, il est important que vous soyez assuré pour ce risque spécifique.

Idée reçue n° 9 : les couples et les célibataires sont égaux devant le crédit

La vie est-elle plus simple à deux ? Financièrement, oui ! Et si l’achat d’un bien immobilier sacralisait davantage la notion de couple qu’un passage devant Monsieur le Maire ? Dans un récent sondage du courtier Vousfinancer, pour 53 % des particuliers interrogés, acheter un bien à deux est en effet plus engageant que se marier ou se pacser. C’est même majoritairement le moyen avant tout de « se projeter dans l'avenir, de s'engager et de progresser dans la relation ». L’achat d’un appartement ou d’une maison est une étape importante dans la vie d’un couple, marié ou non. Une réalité qui se vérifie en matière de crédit immobilier. En effet, les banques sont plus exigeantes avec un célibataire qui souhaite emprunter pour financer son acquisition qu’avec un couple. Les établissements calculent en termes de « risque ». Et à deux, il y a toujours plus de chance que les conjoints ne soient pas défaillants en même temps. Le risque est donc minimisé.

L’avis du spécialiste. Pour Maël Bernier, le constat est sans appel. « Quand on achète en couple, les charges inhérentes au logement sont supportées à deux. Il y a également peu de chance pour que les conjoints connaissent une période de chômage en même temps. Le risque est donc moins important pour un couple d’acheteurs que pour un célibataire. C’est pourquoi la banque se montre plus exigeante avec un emprunteur unique. Elle va par exemple réclamer un minimum de 30 000 € de revenus pour un célibataire, contre 45 000 € pour un couple. De même, le reste à vivre pourra être de 1 200 € à deux et de 800 € pour une personne seule. Les Français achètent majoritairement en couple, mais ne sont pas forcément mariés. Etre deux, c’est deux fois plus de revenus, plus d’apport et une plus grande capacité d’emprunt afin de faire face aux prix de l’immobilier. »

Conseil. Si vous comptez acquérir un bien seul, la banque sera plus regardante sur votre ancienneté professionnelle et votre dossier aura plus de chance de passer si vous avez de l’apport personnel.

Idée reçue n° 10 : emprunter via une SCI n’est intéressant que pour les plus riches

Il n’est pas nécessaire de posséder le tout-Paris pour se lancer dans la SCI, la Société civile immobilière. Cette solution peut être envisagée dès lors que vous cherchez à transmettre votre patrimoine en douceur et à moindres frais. La SCI familiale présente de nombreux avantages, pourtant, elle reste encore méconnue de certains acquéreurs.

L’avis du spécialiste. Pour Marthe Gallois, juriste chez PAP, la SCI offre simplicité et souplesse. « Il suffit de deux personnes pour monter une SCI et de voir un avocat ou un notaire afin de rédiger les statuts de la société. C’est ensuite cette dernière qui va acheter le bien immobilier, et non plus un individu. Il n’existe aucune restriction concernant les associés, des parents peuvent donc monter une SCI avec leurs enfants. L’intérêt est qu’on ne parle plus d’un bien immobilier indivisible, mais de parts dans la société. Les parents peuvent donc céder petit à petit leurs parts à leurs enfants et ainsi transmettre leur patrimoine en douceur. Et à moindres frais. Aujourd’hui, les donations sont exonérées de droits de succession jusqu’à 100 000 € par parent, et par enfant, tous les quinze ans. La transmission du patrimoine est donc simplifiée grâce à la SCI. En revanche, ce type de montage n’ouvre pas droit aux prêts aidés, notamment le PTZ. »

Conseil. Le mieux est de consulter un notaire bien en amont de son projet immobilier afin d’obtenir un conseil adapté à sa situation personnelle. Et c'est un gage de sécurité juridique !

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