Crédit : conseils pour constituer son apport personnel

Véritable sésame du crédit immobilier, l’apport personnel rassure votre banquier et reflète votre capacité d’épargne. Bonus, il vous permet de bénéficier de conditions d’emprunt plus avantageuses. Reste à savoir comment le constituer et l’optimiser.

Les banques ne prêtent pas qu'aux riches. Mais pour obtenir votre crédit immobilier, vous devez quand même avoir un peu d'argent. Et cet argent, c'est l'apport personnel, autrement dit la somme que vous pouvez placer dans votre financement sans recourir à l'emprunt. Quel doit être le montant de ces fonds propres ? D'un point de vue juridique, la loi ne fixe aucun montant minimal ni maximal. En théorie, vous pourriez apporter entre 0 et 99 % de la somme à emprunter. En pratique, c'est différent.

Quel montant pour votre apport personnel ?

Un apport de 10 % du montant de l’acquisition est quasi-systématiquement réclamé par les établissements prêteurs. Et cette somme ne prend pas en compte les dépenses annexes, que vous devrez là encore financer avec vos fonds propres. Vous devrez ainsi prendre à votre charge les droits de mutation (2 à 3 % du prix du bien dans le neuf contre 7 à 8 % dans l'ancien), où encore les frais de garantie. Au final, et compte tenu de tous ces frais annexes, vous devrez placer 15 % du prix dans votre plan de financement.

Financement : gardez de la marge. Attention : les banques voient d'un mauvais œil les plans de financement trop tendus. Au-delà de votre apport, vous devrez leur montrer que vous disposez d'un minimum de marge de manœuvre en n'injectant pas toutes vos économies dans votre projet. Vous devez avoir les moyens d'assumer d'autres dépenses une fois sous votre nouveau toit (taxe foncière redevable par tout propriétaire, charges de copropriété notamment). Les banques vous demanderont également une capacité d'épargne résiduelle : une fois votre mensualité payée, vous devez avoir les moyens de continuer à mettre de l'argent de côté. 

Un bon taux pour un bon apport. A l'inverse, plus votre apport est conséquent, meilleures seront les conditions consenties par la banque. Avec des fonds propres qui comptent pour 20, 30, voire 40 % du prix, les banques vous dérouleront le tapis rouge. Elles vous accorderont une décote sur le taux d'intérêt, par exemple. Si vos économies sont importantes, vous pouvez aussi choisir d'en conserver une partie. Si vous les placez chez la banque qui vous accorde le crédit, vos conditions d'emprunt (notamment le taux) seront encore plus attractives.

Comment constituer son apport personnel ?

L'apport peut provenir de vos économies, autrement dit d'une épargne personnelle régulière. Il peut s'agir de votre Livret A, de votre Livret de développement durable et solidaire ou de tout autre type de placement. N'oubliez pas d'apporter les justificatifs de ces placements à la banque pour lui prouver que vous avez bel et bien de l'argent de côté.

Le coup de pouce des donations. Pour constituer ou augmenter votre apport, vous pouvez faire appel à la solidarité familiale. De nombreux parents aident leurs enfants en leur consentant une donation. Un acte facilité par une fiscalité favorable puisque chaque parent peut donner à ses enfants, tous les quinze ans, jusqu’à 100.000 € sans payer de droits. Attention un acte notarié est obligatoire pour faire une donation dans les règles. Là encore, la banque vous demandera le justificatif.

Autre solution : le prêt familial. Vous pouvez emprunter de l'argent à vos parents ou à vos grands-parents. Comme tout engagement, le prêt familial n’échappe pas à certaines règles et formalités d’usage. Si ses conditions restent entièrement libres (montant, peu ou pas d’intérêts, durée des remboursements), elles méritent d’être reportées dans le cadre clair et précis d’un acte manuscrit, passé de préférence devant notaire. Ce crédit devra bien être remboursé, sinon le fisc risque de le requalifier en donation déguisée. Attention : les banques n'intègrent pas ces fonds dans la capacité d'endettement puisque ce crédit familiale est bel et bien un crédit.

Si vous faites partie d’une société de plus de cinquante salariés, vous bénéficiez d’une participation aux résultats de l’entreprise. Vous avez alors la possibilité de demander son déblocage anticipé si vous achetez.

Prêts constitutifs d'apport personnel. Pour bénéficier d’un apport plus important, et dans le cadre de l’achat d’une résidence principale, vous pourrez peut-être prétendre aux prêts dits aidés, autrement dit qui bénéficient de l’aide de l’Etat. Atout de taille, ils permettent de se constituer un apport personnel digne de ce nom. Le plus avantageux reste le prêt à taux 0 % ou PTZ, mais ne négligez pas le prêt Action logement (ex 1 % logement), ou encore les aides des collectivités locales.

Crédit : peut-on emprunter sans apport ?

Ces dernières années, les banques ont desserré leurs conditions en matière d'apport personnel. Elles acceptaient assez facilement d'accorder des crédits dits à 100 %. Des formules qui financent l'intégralité du prix du logement, votre apport couvrant les frais annexes comme les droits de mutation. D'autres crédits, dits à 110 %, prenaient même en compte ces fameux frais annexes. Mais les choses ont changé : les banques sont plus vigilantes sur le risque. Décrocher un prêt immobilier à 100 % est devenu difficile. Et les crédits à 110 % sont encore plus rares. Bref, vous ne pouvez pratiquement plus emprunter sans argent.

Bon gestionnaire. Si les banques sont exigeantes en matière d'apport personnel, c'est d'abord parce qu'il les rassure. Il leur prouve que vous êtes capable de mettre de l'argent de côté, que vous gérez vos finances personnelles raisonnablement, en bon père de famille. A leurs yeux, vous êtes donc capable d'assumer vos remboursements sur une longue durée. Et les banques apprécient tout particulièrement la fiabilité de l'emprunteur (elles détestent les risques et l'incertitude).

Un meilleur crédit. Autre bonne raison d'avoir de l'apport personnel : avec lui, vous empruntez moins et sur moins longtemps. Vous diminuez le risque d'impayés, ce que les banques récompensent en baissant votre taux. Car plus un prêt est long, plus son taux d'intérêt grimpe. Et puis, en empruntant moins à durée équivalente, vous baissez votre mensualité. Or cette dernière ne peut pas dépasser le tiers de vos revenus (règle des 33 % de taux d'effort).

Garanties solides. Enfin, l'apport personnel vous permet de limiter les dégâts si vous devez revendre pour cause de force majeure (perte d'emploi par exemple). Dans ce cas, vous devez vendre vite et pour ce faire, vous devez consentir un rabais sur le prix. Un exemple : vous avez financé un projet de 200.000 € avec 30.000 € d'apport. Votre crédit compte pour 170.000 €. Vous devez revendre vite pour 170.000 €. Vous avez l'argent nécessaire pour rembourser la banque. Ce qui ne sera sans doute pas possible si vous avez financé le bien sans apport avec un prêt de 200.000 €... Notez qu'aujourd'hui, les banques sont très vigilantes sur ce point.

Si vous achetez un logement neuf pour ensuite le donner en location, les banques vous demanderont là encore un apport personnel. Il devra compter pour 10 % du prix du projet minimum. Pour en savoir plus, voir notre article sur le financement de l'investissement locatif

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