Crédit immobilier : que peut-on négocier ?

Assurances, garanties, frais de dossier, pénalités de remboursement anticipé : autant de dépenses annexes qui s'ajoutent aux taux d'intérêt de votre crédit immobilier. Nos conseils pour faire baisser l'addition.

Un crédit immobilier se compose du taux d'intérêt et de frais annexes comme les frais de dossier, les pénalités de remboursement anticipé, les garanties (hypothèque ou caution) ou encore les assurances. Autant de points qui pour la plupart peuvent être négociés. Vous pourrez ainsi faire baisser le coût global de votre emprunt et réaliser des économies. Une seule condition : être un bon client, mais surtout avoir des comptes irréprochables. Si ce n'est pas votre cas, il est inutile d'essayer de négocier quoi que soit.

Monter un bon dossier de prêt

Avant d'envisager toute négociation, commencez par bâtir un solide dossier, bien préparé et bien argumenté. Vous pourrez plus facilement convaincre la banque. Comment faire ? Injectez d'abord un maximum d'apport personnel dans votre financement. Vous emprunterez moins et la banque considérera qu'elle prend moins de risques. Vous pourrez plus simplement négocier le taux d'intérêt.
Attention, depuis le 1er janvier 2022, les critères bancaires imposés par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) sont incontournables : un taux d'effort de  35 % maximum (assurance décès invalidité comprise), une maturité d'emprunt maximale de vingt-sept ans dans le neuf (contre vingt-cinq ans dans l'ancien) sont les limites à ne pas dépasser. Le banquier examinera aussi le reste à vivre (ce qui reste de vos revenus une fois l'échéance de crédit versée) et l'éventuel saut de charges (si vous êtes locataire, la différence entre votre loyer et la future mensualité doit être la plus réduite possible).

Les critères bancaires. D'autres paramètres, comme votre capacité à épargner, la stabilité professionnelle et l'ancienneté dans l'entreprise sont déterminants pour rassurer la banque. Pour autant, les particuliers à revenus irréguliers peuvent quand même emprunter en présentant par exemple un bilan de leurs revenus sur plusieurs années. Plus précisément, les banques se basent sur les trois derniers bulletins de salaire des emprunteurs en CDI pour évaluer leurs revenus. Pour les intérimaires, les indépendants et les chefs d'entreprise, il faut montrer trois ans d'antériorité de revenus.

La gestion de votre compte. Les banquiers scrutent le fonctionnement du compte courant. L'absence de découverts récurrents, synonyme d'une gestion rigoureuse, est appréciée. La présence de crédits à la consommation qui n'auraient pas été déclarés préalablement au banquier lors de l'étude du dossier pourrait le rendre plus suspicieux. Attention : les incidents de paiement et les avis à tiers détenteurs conduisent le plus souvent au refus de prêt. Certains comportements (jeux en ligne portant sur des sommes importantes par rapport aux revenus) mènent souvent aussi au refus de crédit.

Conseil : jouez la transparence dès le début des négociations. C'est le prix à payer pour donner confiance à l'établissement prêteur. Autre conseil : au moins trois mois avant la constitution de votre dossier de crédit, nettoyez vos comptes (comblez vos découverts et soldez vos crédits à la consommation).

Faire jouer la concurrence entre les banques

Les banques se livrent à une forte concurrence pour attirer de nouveaux clients. Et pour les séduire, leur seul outil, c'est le crédit immobilier. Donc, si vous présentez un bon dossier, avec un profil de gestionnaire sérieux des finances familiales, il y a de fortes chances pour que les prêteurs vous fassent des offres intéressantes.

Commencez par votre banque. Demandez-lui de vous faire une proposition de financement. Si elle tient à vous garder, elle vous fera certainement une offre intéressante. Parallèlement consultez deux ou trois autres établissements prêteurs. Comparez ces plans de financement. Attention : envisagez les choses de façon globale. Prenez en compte le taux annuel effectif global : il intègre les intérêts, les frais de dossier, les assurances, le coût des garanties et les autres frais annexes liés au financement immobilier. N'oubliez pas de vous pencher sur les souplesses de fonctionnement. Les mensualités modulables et/ou reportables vous permettent d'assumer vos remboursements si vous devez faire face à des difficultés financières passagères.

Les courtiers en crédit immobilier. Officiellement nommés Intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP), leur cœur de métier est de fournir des offres de financement performantes aux particuliers. Comment ça marche ? Vous construisez le dossier avec eux. Ils connaissent les critères des banques. Ils savent ce qui peut les convaincre et ce qui les fait tiquer. Ensuite, ils présentent le dossier retravaillé au comité d'engagement de leurs banques partenaires et vous font part des diverses propositions. Il vous reste à choisir la meilleure. Les courtiers sont rémunérés par les banques et pour certains d'entre eux par les emprunteurs.

Conseil : consultez un courtier avant de démarrer votre projet. Il pointera les failles éventuelles de votre dossier. Par exemple, il pourra vous suggérer de reporter votre projet le temps de rendre votre profil d'emprunteur plus présentable.

Crédit : négocier les frais de dossier

Les frais de dossier sont censés couvrir les dépenses relatives au temps passé à la constitution et au traitement du dossier de prêt. Ils représentent en général dans les 1 % du montant emprunté et sont le plus souvent plafonnés aux alentours de 1.000 €. Ils peuvent être plus élevés pour les financements complexes comme les prêts relais associés à un crédit classique.

Combien négocier ? Même si ce montant reste minime par rapport à l'emprunt, cela reste bon à prendre. D'autant que si votre dossier « passe comme une lettre à la poste » et n'a pas nécessité d'efforts particuliers pour son montage, vous êtes légitimement en mesure de demander une baisse significative de ces frais. La moitié du montant est un minimum, leur annulation pure et simple serait un geste commercial. Mais là encore, seuls les bons dossiers pourront profiter de cette largesse.

Refus bancaire. En revanche, si votre dossier a bénéficié d'un coup de pouce de votre banquier, n'espérez pas un geste de sa part. L'acceptation de votre demande de prêt sera déjà suffisante... Sachez aussi lâcher du lest. Mieux vaut payer des frais de dossier si vous obtenez un bon crédit, avec un taux inférieur à la moyenne et une assurance aussi protectrice qu'économique. Notez par ailleurs que certaines banques refusent de négocier les frais de dossier.

A noter : si vous passez par un courtier, c'est lui qui constitue le dossier et donc lui qui vous facturera les frais. La plupart des courtiers les plafonnent à 500 €, car ils perçoivent une commission de 1 % du montant emprunté de la part de la banque. Dans certains cas, vous pouvez être amené à payer une part des frais de dossier.

Opter pour la délégation d'assurance de prêt

Pas question d'emprunter sans souscrire une assurance décès-invalidité. La banque va vous proposer son contrat groupe, élaboré dans le cadre d'un partenariat avec un assureur. Le tarif moyen des contrats groupes oscille le plus souvent entre 0,25 et 0,40 % du capital emprunté. La grille de prix s'appuie sur des études statistiques. Les primes sont calculées en fonction du risque que présente l'emprunteur. Un fumeur de cinquante-cinq ans paiera plus cher qu'un non-fumeur de trente ans.

Sortir du contrat groupe de la banque. Vous pouvez sortir de ces contrats groupes en optant pour une délégation d'assurance. En d'autres termes, vous allez vous assurer auprès d'une société tierce, dans le cadre d'un contrat individuel. Sachez qu'e depuis la loi Lagarde de 2010, les banques ne peuvent pas refuser la délégation d'assurance. Mais le contrat souscrit auprès d'un autre assureur doit offrir les mêmes garanties que celui proposé par l'établissement prêteur.

Loi Lagarde, Hamon et amendement Bourquin
Différentes évolutions législatives concernant la délégation d’assurance ont ouvert la possibilité de changer d’assurance et assoupli les règles de résiliation.

  •  La loi Lagarde (2010) a ouvert le chemin de la délégation d'assurance en permettant  aux futurs emprunteurs de sortir du contrat groupe de la banque et de choisir une assurance dite alternative taillée sur mesure..
  • La loi Hamon (2014) a facilité la résiliation en  laissant la possibilité aux emprunteurs de changer de contrat d’assurance n’importe quand durant la première année du prêt.
  • L’amendement Bourquin (2018) a clarifié les dates de résiliation en offrant la possibilité aux emprunteurs de changer de contrat d’assurance de prêt tous les ans à la date d’anniversaire de ce dernier.

Quel profil pour s'assurer ? Si vous êtes jeune, non fumeur et en bonne santé la délégation d'assurance est faite pour vous. Elle concerne principalement deux profils d'emprunteurs. Les premiers cherchent à minorer le coût global de leur crédit. Une démarche gagnante : la délégation d'assurance peut diviser les coûts par deux, voire par trois. D'autres emprunteurs se tourneront vers la  délégation parce qu'ils présentent un profil à risque. Ici, l'idée est de réussir à s'assurer, donc à emprunter.

Garantir son crédit : caution ou hypothèque ?

Pour garantir votre prêt, différentes options vous seront proposées par la banque. La plus connue est l'hypothèque ; elle fait partie des garanties traditionnelles, mais reste coûteuse. L'autre option dans le neuf, c'est la caution donnée par une société spécialisée.

L'hypothèque. Elle permet à la banque qui a financé votre projet immobilier de faire saisir le logement pour le vendre aux enchères judiciaires en cas d'impayés. De cette façon, la banque peut récupérer les sommes dues. En termes juridiques, l'hypothèque est une sûreté réelle et nécessite un acte notarié. Elle génère des coûts : émoluments du notaire, salaire du conservateur des hypothèques, les frais d'enregistrement et de timbre ainsi que la taxe de publicité foncière et la TVA. Comptez dans les 1,5 % du capital emprunté. A la fin du crédit ou en cas de remboursement anticipé, vous verserez des frais de mainlevée calculés sur le montant emprunté plus les taxes. Comptez quelques centaines d'euros.

La caution. Le recours au cautionnement est la solution la plus avantageuse. Vous évitez ainsi toute inscription hypothécaire et n'êtes pas obligé de faire de mainlevée hypothécaire en cas de revente. Certaines sociétés de cautions remboursent une partie des frais engagés à la fin du crédit. Il existe plusieurs formes de cautions : la société de cautionnement mutuel, la caution « mutuelle fonctionnaire » et la caution solidaire d'un particulier. Les sociétés de cautionnement mutuel assurent le remboursement du prêt. Ces établissements fonctionnent sur un mode de garantie de prêt qui est basée sur la mutualisation des risques. La société de cautionnement mutuel prend une marge sur la caution et verse le reste de la caution sur un fond de garantie. Son montant peut s'élever entre 1 et 2,5 % du montant du prêt.

A noter : Dans la plupart des cas, la banque impose la garantie. Mais demandez quand même à bénéficier de la formule la plus avantageuse. Les dépenses liées à la caution ou à l'hypothèque ne sont pas négociables.

Supprimer les pénalités de remboursement anticipé

Aujourd'hui, on n'achète plus un logement pour la vie. On revend pour acheter plus grand, car la famille s'agrandit ou tout simplement à cause d'une mutation professionnelle. Le plus souvent, vous serez amené à revendre votre habitation avant la date d'échéance du prêt.

Des indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont la plupart du temps prévues dans le contrat de prêt. Elles sont toutefois limitées par la loi à un semestre d'intérêts sur le montant du capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement et sans dépasser un semestre d'intérêts.

A négocier. Pour éviter de payer les pénalités contractuelles de remboursement anticipé, vous avez tout intérêt à négocier leur suppression ou tout au moins leur annulation après cinq ans de remboursement, avant de signer votre contrat. Si les banques acceptent assez facilement de supprimer ces frais, elles refusent le plus souvent de le faire en cas de rachat du prêt par un établissement concurrent. Surtout, n'oubliez pas de formaliser par écrit l'annulation de cette pénalité.

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