Crédit relais : comment ça marche ?

Un coup de cœur ? Une opportunité ? Quand on a besoin d'acheter un logement sans attendre la revente du précédent, il faut souscrire un crédit relais. Une solution simple et efficace à condition de bien connaître son fonctionnement et de ne pas en user trop longtemps. Mode d'emploi pour emprunter à bon escient.

Parfois, il faut faire vite. Quand le marché immobilier s'emballe, quand les appartements trouvent preneur en quelques semaines et qu'on ne veut pas laisser s'échapper la perle rare, il faut accepter d'acheter un bien sans avoir revendu le précédent. Comment est-ce faisable financièrement ? En souscrivant un prêt relais ! « C'est lui qui va financer la nouvelle acquisition et donc assurer le lien entre les opérations de vente et d'achat », explique le courtier empruntis.com, spécialisé dans les prêts immobiliers en ligne.

Vendre et acheter en même temps. « Sans crédit relais, nous n'aurions jamais pu faire la jonction entre nos deux logements », confirment Michèle et Gérard qui viennent de signer pour un quatre pièces sur plans dans les Hauts-de-Seine. « Pour l'acheter, nous avions besoin de l'argent immobilisé dans notre trois pièces de Boulogne-Billancourt. En attendant qu'il soit vendu, la banque nous a avancé une partie du prix de la vente, environ 70 %. Ce qui nous a permis de nous engager auprès du promoteur. »

Un crédit relais sous conditions

Pour autant, les établissements de crédit ne sont pas des philanthropes. A moins d'avoir déjà signé une promesse de vente, ils ne financent pas l'opération à 100 %. « Ils s'engagent généralement à hauteur de 70 % de la valeur du bien à vendre », précise-t-on chez Artemis Courtage. S'ils acceptent de vous financer, les établissements financiers cherchent à limiter les risques. « Ils sont sensibles à l'emplacement, à la qualité du produit, à son prix de vente », poursuit ce courtier. Pour s'assurer de la valeur du bien à vendre, les banques vous demanderont au moins deux estimations par deux spécialistes différents et souvent une expertise immobilière. Il s'agit d'une analyse très poussée du bien qui se présente sous la forme d'un rapport de plusieurs pages.

Le bon prix pour une transaction rapide. L'objectif ? Eviter que le logement soit surévalué et qu'il reste sur le marché trop longtemps. Car tout le monde a intérêt à ce que la transaction se fasse le plus vite possible. Etant donné que le crédit relais ne s'amortit pas tous les mois comme un prêt classique (les intérêts portent sur un capital qui ne diminue pas dans le temps), mieux vaut le solder rapidement. D'ailleurs, il n'est consenti que sur des durées très courtes (un an, renouvelable une fois). D'où l'importance de ne pas surévaluer son bien et de connaître les différentes formules de prêt relais disponibles sur le marché.

Prêt relais : sec ou adossé ?

En matière de crédit relais, deux formules cohabitent sur le marché du financement immobilier. L'idée, c'est donc de choisir celle qui correspond le mieux à votre projet d'achat revente. Nos conseils.

Le crédit relais « sec ». Ici, la banque vous propose un prêt relais qui n'est pas associé à un crédit immobilier amortissable. Cette solution est pertinente si la valeur du bien à vendre est supérieure à celle du logement acheté. Car dans ce cas, vous avez uniquement des fonds nécessaires pour « faire la soudure ». Autre avantage : les mensualités ne portent que sur les intérêts et sont donc réduites. Vous remboursez le capital en une seule fois avec le produit de la revente. 

Le crédit relais jumelé avec un prêt amortissable. La formule, autrement nommée prêt relais adossé, est proposée lorsque les acquéreurs achètent un bien plus cher que celui qu'ils vendent. Pour financer le projet, ils souscrivent deux prêts. D'abord un crédit relais sur la base de la valeur estimée du bien à vendre. Ensuite, un crédit amortissable à long terme pour compléter l'opération. Le premier sera soldé lorsque la vente sera conclue. Le second continuera à courir sur quinze, vingt ans ou plus.

Exemple de prêt relais adossé. Vous achetez un logement neuf pour 150.000 €. Avec les frais de notaire, vous avez besoin de 154.500 € pour financer l'opération. Vous estimez pouvoir vendre votre ancien logement 100.000 €. La banque vous avancera 70.000 € (70 % de la valeur estimée) sous la forme d'un crédit relais sur douze mois. Elle complétera son offre avec un prêt amortissable de 84.500 € sur quinze ans.

Comment rembourser. Soit vous optez pour une franchise partielle. C'est-à-dire que vous payez tous les mois les intérêts et la prime d'assurance décès-invalidité. Soit vous choisissez une franchise totale. Dans ce cas, vous ne remboursez que l'assurance tous les mois. Les intérêts et le capital seront versés en une seule fois lorsque le bien sera vendu. D'où la nécessité de ne pas surévaluer son bien au départ.

Crédit relais optimisé
Il existe une autre catégorie de crédit relais. Le principe : racheter le prêt immobilier souscrit pour l'ancien logement en même temps que le crédit pour le nouveau bien. Ainsi, l'emprunteur n'a plus qu'un seul crédit, un seul taux et une seule mensualité. Une façon de rappeler que s'il est bien géré, le crédit relais n'a pas que de mauvais côtés.

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