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Financement : cinq conseils pour faire des économies

Tout se négocie ou presque. En dehors des taxes non négociables, vos interlocuteurs ont tous des marges de manoeuvre. Autant les connaître.

Une acquisition immobilière se prépare à l'avance ! C'est même le meilleur moyen de ne pas être pris au dépourvu et de pouvoir faire des économies. Quel que soit votre projet il y a toujours moyen de faire des économies sonnantes et trébuchantes. C'est du pouvoir d'achat immobilier supplémentaire ou du reste à vivre en plus.

Investissement locatif et frais de gestion

Dans le cadre d'un investissement locatif, si vous déléguez la gestion de votre bien, vous aurez des frais. Gérez-le seul, c'est gratuit !

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif dans le cadre du dispositif Pinel ? Attention, les frais peuvent se greffer à votre acquisition si vous déléguez la gestion du logement à une société spécialisée. Des frais de gestion locative vous seront facturés. Le coût de ces frais de gestion locative est en moyenne de 4,5 % HT. Un mandat de gestion locative couvrant la totalité des prestations de gestion varie entre 5 et 9 % TTC des sommes encaissées.

Le conseil d'Immoneuf.com : Sachez profiter des offres promotionnelles des promoteurs. Attention elles sont temporaires. Certains offrent trois ans de garantie loyers impayés, trois ans d'honoraires de gestion offerts et une réduction d'honoraires de première mise en location. Vous pouvez aussi choisir de gérer vous-même votre bien, en direct. Une solution économique puisqu’elle évite les frais de gestion. Elle demande du temps et une bonne information, mais elle n’a rien d’insurmontable. 

Faites baisser les frais de dossier de votre crédit

Le montage d'un dossier de prêt engendre des frais. La banque peut facturer ainsi jusqu'à 1.000 €, ces frais de gestion peuvent représenter jusqu’à 1 % du capital emprunté. Ils devront être payés en une ou plusieurs fois. Pour certains prêts immobiliers, il n'y a pas de frais de dossier. C'est notamment le cas pour le prêt à taux zéro, quelques prêts immobiliers de la Poste et lors d'offres promotionnelles proposées par les banques. Il faut également savoir que les frais de dossier sont réglementés et plafonnés sur le Prêt à l'accession sociale. Sachez que ces frais font partie de la marge de négociation de l'établissement prêteur.

Le conseil d'Immoneuf.com : Là encore les promoteurs immobiliers tentent de séduire les acquéreurs en leur offrant officiellement les frais de notaire. Ils peuvent faire partie de la négociation commerciale.

L'avis des pros : « Pour négocier, il peut être intéressant de souscrire des produits auprès des établissements bancaires, comme une protection juridique ou une garantie des accidents de la vie », précise Ulrich Maurel, président et fondateur d'Immoprêt et membre du directoire de la compagnie européenne de crédit.

« La banque peut accorder des conditions préférentielles si l’emprunteur lui achète, en plus du crédit immobilier, des produits comme la multirisque habitation, la protection juridique, des prestations de télésurveillance, etc. », ajoute Hervé Hatt, président de Meilleurtaux.com. D’après ce courtier, le gain sur le taux du prêt tourne autour de 0,05 % par produit.

Garanties bancaires : que pouvez-vous négocier ?

Un certain nombre de frais vont vous être facturés lors du montage de votre dossier de prêt. Ils se négocient. N'hésitez pas à amadouer votre banque en souscrivant quelques produits d'épargne ou une assurance habitation.

Pour garantir votre prêt vous avez le choix entre la caution et l'hypothèque. Force est de constater que l'hypothèque a été progressivement supplantée par la caution. La caution est aujourd'hui la garantie la plus fréquente. Son coût représente en moyenne 2 % de l’emprunt. L’hypothèque et le privilège de prêteur de deniers nécessitent de recourir à un acte notarié.

Le conseil d'Immoneuf.com : L'hypothèque reste d'actualité mais son coût est élevé puisqu’il comprend les honoraires du notaire (proportionnels au montant du crédit), le salaire du conservateur des hypothèques, les frais d’enregistrement et de timbres ainsi que la taxe de publicité foncière. La caution est aujourd'hui plus utilisée car moins chère. La société de cautionnement mutuel prend une marge sur la caution et verse le reste de la caution sur un fond de garantie.

Dans la plupart des cas, la caution mutuelle est plus avantageuse que l’hypothèque. A la différence d’une hypothèque, l’emprunteur n’est pas obligé de passer par un notaire, ce qui permet d’éviter des frais d’entrée et de mainlevée. Le coût de la caution mutuelle se compose d’une contribution, remboursable jusqu’à 100 % dans certains cas, et d’une commission. Le souscripteur peut même récupérer jusqu’à 75 % de sa caution à l’échéance du prêt. Son montant peut s’élever entre 1 et 2,5 % du montant du prêt.

Crédit : assurances obligatoires

L’assurance décès-invalidité (ADI) représente en moyenne 10 % du crédit. En cas de décès ou d'invalidité elle prendra en charge tout ou partie des sommes restant dues. Il existe aussi l’assurance perte d’emploi, que les banques exigent de plus en plus et qui représente entre 0,3 et 0,7 % du capital emprunté. Par défaut la banque fera souscrire un contrat groupe. Si vous êtes jeune et en bonne santé optez pour la délégation d'assurance. Vous aurez alors un contrat sur mesure financièrement plus avantageux.

Le conseil du pro : « Il est tout à fait possible de négocier les assurances avec votre banque : à la fois sur le taux mais aussi sur son contenu. Il est également possible de demander une délégation d’assurance. Ainsi, depuis le mois de juillet 2014 et la mise en place de la loi Hamon, il est possible de renégocier son assurance emprunteur pendant la première année. Néanmoins, il reste difficile d’avoir de la lisibilité sur l’offre : il n’existe à ce jour aucun tableau comparatif de garanties. »

Décrocher le meilleur taux pour votre crédit

Faites appel à un courtier ! Votre demande de prêt sera soumise à ses banques partenaires. Le taux offert sera à coup sûr meilleur que celui de votre banque de dépôt.

La solution idéale pour trouver le meilleur taux d'intérêt est de passer par un courtier. Il va soumettre votre demande à ses banques partenaires. Sachez qu'aucuns frais ne peuvent être exigés avant la signature de votre offre de prêt. Il existe des courtiers gratuits, qui sont en général rémunérés directement par la banque. D'autres peuvent facturer des honoraires et percevoir une rémunération de la banque.

Le conseil d'Immoneuf.com : Seul le taux effectif global compte et non pas le taux brut servi par la banque. Il intègre tous les frais et permet d'établir des comparaisons objectives entre établissements prêteurs. Il faut également ne pas oublier d'ajouter le coût de l'Assurance décès invalidité.

Publié par
© immoneuf.com - 2 mai 2016

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