Les assurances du crédit immobilier

Un crédit immobilier bien assuré, ce sont des soucis en moins. En cas de décès ou d'invalidité, l'assurance prendra en charge le capital. Le chômage peut lui aussi être couvert. Mais mieux vaut lire attentivement les clauses.

Si, en théorie, l'assurance décès invalidité (ADI) n'est pas obligatoire, elle est systématiquement couplée à l'offre de prêt. Assurer son crédit contre un décès, une invalidité totale ou temporaire protège la banque d'un défaut de paiement mais surtout la famille de l'emprunteur.

Inutile en effet d'avoir à gérer de surcroît un problème financier pendant ces moments difficiles. Selon les cas, l'assurance prendra en charge tout ou partie des sommes restant dues.

Il est possible d'améliorer la couverture générale en souscrivant une assurance perte d'emploi. Facultative, elle prendra le relais en cas de chômage. Mais attention, ces différentes assurances renchérissent le coût global du crédit. Et il convient de bien en apprécier le prix.

L’assurance décès invalidité

Lorsque l'on souscrit un prêt immobilier, on s'engage sur vingt ans ou vingt-cinq ans. Inutile donc de prendre le moindre risque d'insolvabilité sur une période aussi longue. L'assurance du prêt a pour seul et unique but de garantir à l'établissement prêteur le paiement des sommes dues en cas de décès ou d'invalidité. Et aussi de protéger les proches des conséquences financières d'un accident de la vie privant le foyer d'une part non négligeable de ses revenus. 

  • L'assurance décès invalidité (ADI) est la principale garantie. Elle permet à l’emprunteur de voir le remboursement de son prêt immobilier pris en charge s’il venait à disparaître. A sa mort, la couverture décès procédera à l’indemnisation de la banque à hauteur du capital restant dû et au regard des quotités mentionnées dans le contrat d’assurance.
  • La Perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA). La couverture invalidité permanente et absolue, plus souvent appelée Perte totale et irréversible d’autonomie, est obligatoirement exigée par la banque avant tout octroi d’un prêt immobilier. Cette garantie se substitue à l’emprunteur dans le remboursement de son prêt lorsqu’il devient définitivement incapable d’exercer sa profession. Pour bénéficier de cette garantie, l’assuré devra également être confronté à une invalidité lui imposant le recours au quotidien d’une tierce personne.
  • L'Incapacité temporaire totale de travail (ITT). La garantie incapacité temporaire ou totale de travail est facultative. Elle sécurise le remboursement d’un prêt immobilier lorsque l’emprunteur n’est plus apte à exercer d’activité rémunérée, et ce, jusqu’à ce que celui-ci retrouve une activité professionnelle. La garantie incapacité se chargera de la prise en charge des mensualités de remboursement.

Répartition du risque

La prise en charge en cas de décès ou d'invalidité dépendra de la quotité choisie lors de la signature du contrat. Lorsque l'on emprunte seul, la situation est relativement simple : l'assurance décès invalidité couvre à 100 % l'unique emprunteur. Mais dans la grande majorité des cas, les prêts immobiliers sont souscrits à deux. Dans ce cas, l'assurance peut se répartir sur chacun des coemprunteurs. C'est ce qu'on appelle la quotité. Elle s’exprime en pourcentage par « tête ».

Toutes les combinaisons sont possibles : 30/70 %, 50/50 % ou 100 % sur chaque tête ou tout autre pourcentage. Seule obligation : l'addition des deux quotités doit être au minimum de 100 % et au maximum de 200 %. Le plus souvent, la répartition sera fixée en fonction des revenus de chacun des emprunteurs. 

Modalités de prise en charge

En cas de décès ou d'invalidité permanente de l'emprunteur, la compagnie d'assurances prend en charge le crédit et rembourse directement à la banque le solde du capital restant dû en appliquant la quotité déclarée dans le contrat. Attention, des délais de carence peuvent être prévus. Il s'agit alors d'une période qui débute au jour de la souscription de l'assurance pendant laquelle le risque d'invalidité n'est pas couvert. Là encore, lisez votre contrat ! En cas d'incapacité de travail, l'assureur remboursera à la banque, toujours dans la limite de la quotité, le montant des mensualités qui viennent à échéance ou la perte effective de revenus dans la limite du montant des échéances et de la quotité retenue. Le plus souvent, cette prise en charge se met en place après une période continue d'incapacité de trois ou quatre mois. C'est ce qu'on appelle le délai de franchise.

Combien ça coûte ?

Avec des taux d'intérêt historiquement bas, l'assurance devient de plus en plus importante dans le coût global du crédit. Les prix varient d'un établissement à l'autre entre 0,20 et 040 % du coût total de l’emprunt. Au regard de l’importance des sommes engagées lors de la souscription à un crédit immobilier, il s’agit donc là d’un poste de dépenses à ne surtout pas négliger.

A noter que le coût initialement fixé dans le contrat d’assurance ne peut évoluer, et ce quelles que soient les circonstances. Le versement mensuel correspondant à la couverture décès invalidité est déterminé contractuellement au début du contrat.

La prime d'assurance peut être calculée de différentes façons selon les compagnies d'assurances : soit par rapport au capital emprunté, soit par rapport au capital restant dû. Quant à son coût, il peut être présenté en taux mensuel, en taux annuel ou en pourcentage du montant à assurer. Mais il est souvent difficile d'évaluer réellement le montant de l'assurance car il est intégré dans le tableau d'amortissement du prêt.

La seule façon objective de mesurer son coût est de se baser sur le Taux effectif global (Teg) qui accompagne systématiquement votre offre de prêt. C'est le seul indicateur qui permet de comparer les offres de prêt entre elles. En effet, un taux attractif peut être accompagné d'une ADI chère et, inversement, un taux a priori élevé peut être compensé par une assurance attractive...

Attention le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF)  demande aux banques d’inclure systématiquement le coût de l’assurance de prêt dans le calcul du taux d’endettement des emprunteurs. Une mesure qui peut avoir de fâcheuses conséquences sur le taux d'endettement notamment pour les jeunes sans apport ou les emprunteurs à risque. Seule solution pour faire baisser le taux, opter pour une délégation d'assurance et faire jouer la concurrence !

Contrat groupe ou délégation ?

Deux types de contrats cohabitent. Le contrat groupe et la délégation d'assurance. Le premier est très généraliste tandis que le second est adapté à votre à votre situation.

Le contrat groupe

Les contrats groupes sont ceux proposés d'emblée par les établissements prêteurs. C'est une assurance collective conclue entre une compagnie d'assurances et la banque pour le compte des clients emprunteurs. Les formalités d'adhésion sont simples et les frais de gestion sont moins élevés que dans un contrat souscrit à titre individuel. En revanche, la mutualisation du risque les rend moins compétitifs que les contrats individuels. Un taux de cotisation unique est appliqué à tous les souscripteurs. Le taux sera identique quel que soit l'âge de l'emprunteur. Il est calculé sur une moyenne d'âge de quarante et un ans. Autrement dit, quel que soit l'âge de l'emprunteur, il paye le même prix. Ces contrats très généraux ne sont pas les mieux adaptés aux cas particuliers. Le contrat groupe présente néanmoins l'avantage de la simplicité. Son taux est de l'ordre de 0,40 %. Mais avec la concurrence des délégations d'assurances, ce coût tend à baisser.

La délégation d’assurance

Seule solution pour faire baisser le coût : faire jouer la concurrence. En cherchant bien, il y a de grosses économies à la clef (jusqu'à 50 %). Si vous êtes jeune, en bonne santé et non fumeur, en CDI avec des revenus professionnels stables, la délégation est très intéressante. D'autres cas particuliers peuvent aussi profiter de cette possibilité, notamment les personnes qui auront au terme de leur prêt un âge qui ne sera plus couvert par un contrat groupe et les personnes ayant eu des antécédents médicaux lourds.

Malheureusement, dans les faits, la délégation d'assurance est encore trop peu connue des particuliers et les banques traînent souvent les pieds.

Changer d'assurance, c'est facile

En dix ans, trois évolutions législatives majeures ont réformé le marché de l'assurance emprunteur. Leur objectif est d’introduire « de la concurrence afin que les prix baissent et que le consommateur réalise des économies ». Depuis la loi Lagarde de 2010, il est possible de choisir librement votre assureur pour l'assurance de votre prêt immobilier, à condition que ce contrat présente un niveau de garantie au moins équivalent à celui de la banque. La banque ne peut plus imposer son assurance. Mais, en plus, il a le droit de résilier son contrat d’assurance emprunteur à tout moment dans l’année suivant la souscription (loi Hamon de 2014), puis une fois par an, deux mois avant la date anniversaire du contrat (amendement Bourquin de 2018).

S'assurer contre le chômage

Parallèlement à l'assurance décès invalidité, l'assurance perte d'emploi est l'autre filet de sécurité. Celle-ci est facultative. Mais attention l'indemnisation dépend d'un certain nombre de conditions. Attention, la démission, la rupture conventionnelle, le licenciement pour faute ne sont prius en compte.

L'âge maximal pour souscrire ce type d'assurance ne peut généralement excéder cinquante-cinq ans, un délai de carence variant entre six et douze mois est souvent imposé : durant ce délai, le droit à la garantie ne fonctionnera pas. Passé ce délai, le droit à la garantie se met en place si l'emprunteur devient chômeur mais uniquement après un délai de franchise qui commence lorsqu'il touche les Assedic. L'indemnisation n'est jamais totale. Pendant les six premiers mois, elle est de l'ordre de 30 %, puis elle se situe entre 50 et 60 % les six mois suivants. Rares sont les établissements qui garantissent une indemnisation à 100 %.

Enfin, la durée d'indemnisation pour une même période de chômage n'excédera pas trente-six mois et la durée maximale en période de chômage cumulé ne dépassera pas soixante-douze mois. Selon les compagnies d'assurances, le coût total se calcule soit sur le montant du capital emprunté, soit sur le montant des mensualités de remboursement du prêt. Si la prise en charge repose sur le montant du capital emprunté, le coût varie généralement de 0,09 à 0,65 % par an de ce montant, selon le pourcentage d'indemnisation. Si l'indemnisation est basée sur le montant des mensualités de remboursement du prêt, son coût varie de 1 à 1,4 % de ces mensualités. Faites vos comptes.

Emprunter même en étant malade

Il est souvent très difficile d'emprunter en étant malade ou même guéri d'une grave maladie comme le cancer. Avec la convention Aeras (Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé), les personnes malades ou présentant des risques aggravés de santé peuvent emprunter jusqu'à 320.000 €. La convention Aeras intègre une garantie invalidité qui ne comporte aucune exclusion de pathologie. Les assureurs se sont aussi engagés à faire des propositions d'assurance et de tarification sur la base d'un questionnaire détaillé que la personne aura rempli pour le compte d'un assureur concurrent. Ils s'engagent aussi à accepter les examens médicaux déjà réalisés au cours des six derniers mois.

Le droit à l'oubli

Lorsque vous faites une demande d’assurance de prêt, vous êtes en droit de ne pas déclarer un ancien cancer lorsque ce dernier a été diagnostiqué avant vos dix-huit ans et que le protocole thérapeutique est terminé depuis cinq ans et qu’aucune rechute n’a été constatée.
S'il a été diagnostiqué après vos dix-huit ans et que le protocole thérapeutique est terminé depuis dix ans et qu’aucune rechute n’a été constatée vous n'avez pas non plus l'obligation d'en faire mention.
Un dispositif d'écrêtement des surprimes pour les emprunteurs à revenus modestes en risque aggravé de santé permet de les diminuer. Financé et géré par les prêteurs et les assureurs, ce dispositif concerne les demandes d’assurance pour des prêts immobiliers ou des prêts professionnels destinés à l’acquisition de locaux et/ou de matériel, qui arrivent à échéance avant votre 71e anniversaire.

Pour en savoir plus : www.aeras-infos.fr

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