Investir dans une résidence seniors avec services

Exit le modèles des résidences seniors années 70, bienvenue à une nouvelle génération de résidences avec services. Depuis quelques années, elles revendiquent une double qualité : le bien-être des résidents et la sécurisation de l’investisseur.

Le marché des résidences seniors devrait continuer de progresser, au regard de l'évolution démographique.

On vit de plus en plus longtemps. La France se place même au troisième rang des pays d’Europe en la matière. On estime que d’ici 2050, la France devrait compter autour de 22 millions de plus de 60 ans. Des seniors qui, pour une bonne partie, seront à la recherche d’un logement adapté à leurs besoins, en fonction notamment de leur âge, leur état de santé, leur situation familiale. Les résidences seniors avec services peuvent apporter une réponse adéquate dans de nombreux cas de figure. Et constituent en général une bonne façon d’investir sereinement, à condition de se montrer vigilant sur certains points.

Il s’agit d’une résidence non médicalisée, destinée aux personnes âgées, qui tout en vivant de façon autonome souhaitent bénéficier d’un certain nombre de services collectifs. Ceux-ci sont généralement proposés en option, mais les formules varient selon les marques. Chez certains opérateurs, les résidents payent leur loyer, des charges individualisées, et optent pour l’un des quatre types d’abonnement proposés regroupant des services. Chez d'autres, les résidents payent un forfait incluant le loyer et les services spécifiques de la résidence, les charges individuelles venant en sus.

Quels logements pour une résidence seniors ?

Les opérateurs proposent des logements classiques, le plus souvent échelonnés du studio au trois pièces. Ces derniers sont adaptés à une clientèle âgée. Par exemple, les portes sont plus larges pour le cas échéant laisser passer un fauteuil roulant, l’accessibilité des douches est prévue, les prises sont plus hautes, les interrupteurs plus bas, les volets roulants électriques…Ces biens disposent souvent de belles surfaces : 35 m² pour un studio, 48 à 50 m² pour un deux pièces, 62 à 70 m² pour un trois pièces, par exemple.

Les logements sont souvent spacieux. Par exemple, les studios offrent une surface de 35 m2, les deux pièces de 42 à 47/48 m2 et les trois pièces de 62 à 70 m2.

Selon les marques, les services peuvent varier, même si certains sont assez fréquemment proposés. D’une manière générale, ces services touchent au bien-être des résidents, à leur sécurité, à leur santé, et permettent de créer du lien social (loisirs, repas…). Souvent, ces services sont accessibles sous forme de formules, de packs.

Chez certains opérateurs, les résidents doivent souscrire au moins une des offres de services. Le premier niveau comprend l’accueil, une assistance quotidienne, les animations différentes, l’accès au salon-bibliothèque, les déplacements grâce à des minibus… Trois autres formules sont disponibles, la plus complète comportant entre autres tous les repas, l’assistance 24 h/24.D'une façon générale, la fourchette de prix pour ces services (donc sans compter le loyer, varie de 400 à 900 €, par fois plus pour les résidences de très grand standing.

Chez un opérateur de la première couronne francilienne, il en coûte 1.800 € pour un 3 pièces meublé d’environ 55 m2, charges locatives et services de base compris (conciergerie 24 h/24, téléphone et internet, abonnement téléassistance, tisanerie...). Pour bénéficier d’un service à la personne, comme une aide ménagère, et d’une activité de maintien en forme une fois par semaine, il faut ajouter 150€ par mois. Un service de restauration est également disponible.

Résidence avec services : les raisons d'investir

Avec la croissance programmée du nombre de personnes âgées, la résidence senior bénéficie d'une forte demande locative. En rythme de croisière, le taux de remplissage locatif est souvent supérieur à 80%, voire 90%. Et puis les seniors sont retraités : leurs revenus sont sécurisés et ne sont pas soumis aux aléas économiques comme le chômage.

Les résidences doivet être implantées dans des secteurs porteurs. Les prix de vente et les loyers doivent être en phase avec le marché local.

Autre avantage : pas besoin de se soucier de son locataire ! L'investisseur signe un bail commercial avec un gestionnaire professionnel. Il se charge du remplissage locatif, de l'entretien et s'engage à verser des loyers tout au long du bail (neuf ans minimum). Conseil : mieux vaut faire lire ce bail commercial par un spécialiste (expert-comptable par exemple). C'est un document plutôt technique et les néophytes peuvent avoir du mal à s'y retrouver.

Comme pour tout investissement immobilier, veillez à l’implantation de la résidence. Elle doit être bâtie dans un secteur bien fourni en commerces et en services, avec également un réseau de transports en commun performant. Les résidents doivent pouvoir faire leurs courses à pied. Autre point important : la  demande locative doit être forte et le marché immobilier local dynamique pour permettre une revente dans de bonnes conditions.

Autre point à vérifier avant d’investir, la cohérence des loyers prévus avec le marché local. S’ils sont surévalués, il y a des risques que la résidence ne trouve pas sa clientèle. La qualité de l’ensemble immobilier doit également être passée au crible, tout comme celle des appartements. Si l’opérateur a déjà construit des résidences de ce type, vous pouvez en visiter une pour vous faire une idée du produit proposé. Enfin, point capital, optez de préférence pour un opérateur reconnu, qui propose un exploitant solide, qui a de l’expérience et dans la commercialisation et dans la gestion. 

Les prix des appartements dépendent des différents promoteurs, de l'emplacement, des prestations. Ils doivent être similaires à ceux des logements neufs à adresse et qualité équivalente en tenant compte du fait que la TVA est récupérable. En d'autres termes, le mètre carré ne doit pas être 20% plus cher sous prétexte que l'investisseur récupère cette taxe (voir plus loin). Côté rendement locatif, la moyenne varie de 3,5 à 4% nets hors taxes.

Rappelons que l’investisseur signe un bail commercial avec l’exploitant de la résidence et s’engage au moins pour 9 ans, souvent 11. Les loyers sont garantis pendant cette période, mais ils font l’objet d’une révision triennale. Ce qui concrètement peut entraîner une baisse du loyer, au cas où la résidence ne tiendrait pas ses promesses de remplissage. D’où l’intérêt de porter grand soin au choix de la résidence seniors.

Résidence avec services : choisir son statut fiscal

Pour investir dans une résidence avec services, deux options sont possibles : soit le dispositif Censi/Bouvard, qui est vaable jusqu'au 31 décembre 2021, soit le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Le Censi-Bouvard permet de réduire ses impôts sur le revenu. Comment ? En déduisant 11% du prix hors taxe du logement acheté, sur un montant maximal de 300.000 € HT. Autrement dit, même si votre acquisition vous a coûté plus cher, les 11% seront calculés sur les 300.000 €.

Si vous investissez dans une résidence seniors, veillez à ce qu'elle soit bien située, près des commodités.

Autre possibilité : le régime réel du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Le principe : les charges et les intérêts d'emprunt sont déductibles des loyers. Du coup, des cerniers sont ramenés à zéro durant les premières années. Pendant ce temps, vous "stockez" les amortissement (faculté de déduire une partie du prix du bien des loyers). En cumulant déduction des charges et amortissements, ces mêmes loyers sont "effacés" sur le plan fiscal et échappent à l'impôt pendant vingt-cinq ans.

Censi-Bouvard ou LMNP au régime réel, dans les deux cas, vous récupérerez la TVA versée lors de l'achat. En d'autres termes, il s'agit d'un investissement hors taxes. Attention : si vous revendez avant vingt ans de détention, vous devrez reverser au fisc un vingtième de la TVA par année restant à courir (la moitié de la taxe si vous cédez le bien au bout de dix ans par exemple. Pour éviter de reverser des fonds à l'Etat, il vous vaut revendre le logement AVEC son bail commercial. Les principaux opérateurs ont mis en place des structures de revente qui vous faciliteront les choses.

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