Immobilier neuf : investir sans défiscaliser

Investir dans le neuf en secteur libre ? C’est le crédo de certains investisseurs qui préfèrent disposer d’une plus grande liberté pour choisir leur commune et l’appartement. Une stratégie qui permet de mieux valoriser leur patrimoine immobilier.

Investir dans un logement neuf pour diminuer ses impôts ? C’est la raison d’être de la loi Pinel. Moyennant le respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire, elle vous propose un avantage fiscal de 12 % du prix du bien sur six ans, 18 % sur neuf ans ou 21 % sur douze ans jusqu'en 2022. Un dispositif très efficace, qui séduit chaque année de nombreux particuliers. Mais certains investisseurs, eux, choisissent d’investir dans le neuf sans bénéficier de ce dispositif de défiscalisation. Quelles sont leurs raisons ?

Les atouts de l’investissement immobilier en secteur libre

Priorité à la pierre. Ceux qui optent pour un investissement locatif dans le neuf hors du dispositif Pinel visent avant tout la constitution d'un patrimoine. Ils misent sur des villes très recherchées donc très chères, avec pour stratégie le maintien de la valeur du logement. Pour eux, la pierre est une valeur refuge et leur priorité n'est pas à la rentabilité ni à l'optimisation fiscale. Il peut aussi s'agir de particuliers qui veulent davantage garder la main sur leur bien. Avec le Pinel, en effet, il faut louer au moins six ans alors qu'en libre, les baux de location vide durent trois ans.

Pinel, prix et défiscalisation. Investir sans défiscaliser permet à ces particuliers de s’affranchir des contraintes du Pinel comme la double règle du plafonnement du prix. L'avantage fiscal est en effet calculé sur un plafond de 5.500 €/m² sans pouvoir dépasser 300.000 €. Sur les communes de l'ouest parisien, le mètre carré peut dépasser les 9.000 €. Un appartement de 80 m² vaudra 720.000 €. Le Pinel sera calculé sur 300.000 €, soit 41 % de la valeur du bien. La rentabilité sera d'autant plus basse que le loyer est plafonné en Pinel. Dans ce cas, mieux vaut opter pour l'investissement sans défiscalisation.

Demande locative. Dans ces communes chères, le marché locatif reste très demandeur. Les appartements neufs proposés à la location, notamment les quatre et cinq pièces, sont rares. Et pour cause : ces biens sont achetés par des familles souhaitant acquérir leur résidence principale. Autre atout de ces grandes surfaces : leur confort, leurs espaces extérieurs (balcons, terrasses), leur sécurité ou encore la présence de places de stationnement, autant de critères recherchés par les familles candidates à la location.

Peu de biens revendus. La revente de ces biens sera également facilitée car ces surfaces sont toujours très recherchées par les familles. Le marché sera d’ailleurs d’autant plus favorable aux vendeurs que leur mise en vente ne sont pas nombreuses, les prix ont donc toutes les chances de se maintenir à un bon niveau. Qui plus est, l’investisseur aura toute latitude pour choisir le moment où il revendra son bien contrairement au dispositif Pinel où il devra se conformer à la durée de son investissement choisie : six, neuf ou douze ans. A condition de respecter le bail que vous aurez signé avec votre locataire.

Loyers plus élevés. Dernier atout : investir en libre permet à l’investisseur de bénéficier de loyers supérieurs à ceux fixés par la loi Pinel. Cette dernière impose en effet un plafond généralement inférieur de 20 % au marché. Mais cet écart est plus conséquent dans certaines communes.

Quel appartement neuf acheter pour investir ?

Priorité aux grandes surfaces. Les investisseurs patrimoniaux privilégient le plus souvent les trois et quatre pièces, situés dans les étages élevés, dotés d’une belle exposition. La surface choisie ? Des trois pièces de 60 m², des quatre pièces de 80 m². L’aménagement intérieur est également soigné, les acquéreurs ajoutant de nombreuses options comme le parquet en chêne massif, les volets roulants électriques ou encore une prise électrique au sous-sol.

Financer à crédit. A l’image des autres investisseurs, les particuliers s’inscrivant dans une démarche patrimoniale financeront leur investissement à crédit. Ils pourront en effet déduire de leurs loyers les intérêts, les frais de gestion, la taxe foncière. Les loyers seront minorés échappant ainsi à l’impôt.

Où investir sans défiscaliser ? Si vous souhaitez investir dans une logique patrimoniale, plusieurs secteurs peuvent vous intéresser. C’est le cas de Paris, de certaines communes de la première couronne parisienne comme Levallois-Perret, Neuilly-sur-Seine, Saint-Cloud, Issy-les-Moulineaux, Vincennes, Saint-Mandé, Saint-Maurice... La province n’est pas oubliée non plus avec certaines villes de la Côte d’Azur comme Antibes, Cannes ou encore les beaux quartiers d'Annecy (74).  

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