Sept règles pour investir dans le neuf

Investir dans le neuf, c’est un acte important qui ne doit pas s’improviser. De la définition de vos objectifs au choix du locataire en passant par le financement et les avantages fiscaux, ce dossier balise le parcours du projet réussi.

La pierre reste l'un des placements préférés des Français. Logique : c'est une opération patrimoniale qui offre une grande sécurité. Même en cas de catastrophe économique, les propriétaires de logements, quels qu’ils soient, sont assurés de conserver un actif aussi réel que tangible. Les placements financiers, quels qu'ils soient, ne peuvent pas en dire autant. Cette solidité prend toute son ampleur lorsque l’on parle d’investissement locatif dans l'immobilier neuf. D’abord parce que les résidences d’aujourd’hui, au regard de leur grande qualité technique, sont faites pour durer. Mais aussi et surtout parce que ce type de placement rapporte des loyers qui viendront mettre du beurre dans les épinards d’une retraite qui s’annonce incertaine.

Impôts en baisse. Gros atout de l’investissement locatif dans le neuf : il vous permet de réduire votre facture fiscale. Ce qui ménage votre portefeuille et augmente votre rentabilité. Avec ces mécanismes de défiscalisation (Pinel notamment), le rendement locatif grimpe de 0,5 à 1 % selon les cas (donnée moyenne). Si vous investissez en résidences services, vous vous placez sous le régime des locations meublées. Le Pinel n'est pas possible, mais vous pouvez bénéficier de la défiscalisation Censi-Bouvard ou du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), un système très avantageux à découvrir ci-après).

La méthode pour investir. Convaincu des vertus du neuf, vous êtes décidé à sauter le pas et à devenir un investisseur. Pour mener votre projet à bien, pas question de foncer tête baissée. Vous devez définir votre objectif, préciser les moyens pour l’atteindre, mais aussi et surtout bien vous informer sur les logements neufs d’aujourd’hui, le financement, la défiscalisation, la sélection de l’adresse ou encore le choix du locataire et la gestion du bien.

1- Identifier le risque et calculer rentabilité

Tout investisseur veut connaître la rentabilité de son placement. Le neuf n’échappe pas à la règle. Reste à savoir comment ça marche. Le rendement locatif brut se calcule en divisant le loyer annuel par le prix du logement et en multipliant le résultat par 100. Pour obtenir la rentabilité nette, vous ajoutez d’un côté les charges diverses (impôts, taxes locales, charges, etc.) et de l’autre les avantages fiscaux et le jeu des intérêts d’emprunt. Selon les projets, le rendement locatif net du neuf tourne autour de 3 à 3,5% à titre indicatif, avec en bonus la sécurité offerte par la pierre et la perspective de plus-values à la revente pour peu que l'on choisisse un marché immobilier aussi dynamique que demandeur.

Investissement : mesurer la sécurité. Vous pouvez aussi raisonner comme le font les investisseurs sur les marchés financiers. Ils considèrent que la rentabilité rémunère le risque. Plus la première est élevée, plus le second est grand. Dans cette logique, le neuf affiche un bon rapport risque/rendement. Notez que certains investisseurs optent pour des programmes neufs chers, sur de très belles adresses. Ils choisissent de ne pas profiter des avantages fiscaux. Leur rentabilité tourne autour de 1,5 % net, ce qui est compensé par une très grande sécurité patrimoniale.

Conseil : Faites faire des simulations par les banques et par les promoteurs pour bien cerner la rentabilité et tous les autres aspects fiscaux et financiers de votre placement. Tablez toujours sur des hypothèses raisonnables, notamment en termes de valorisation du bien et d’augmentation des loyers. Et intégrez dans ces simulations tous les éléments de votre placement, comme la taxe foncière, le temps nécessaire entre deux locations, ou encore les frais de gestion si vous déléguez cette tâche.

2- Définir votre stratégie pour investir

Investir dans le locatif neuf, c’est un choix qui doit être mûrement réfléchi. En d’autres termes, l’idée est de savoir pourquoi vous misez sur ce placement. Ce sont les réponses à cette question qui vont guider votre action et notamment conditionner le choix du logement, de son emplacement mais aussi du régime fiscal et du financement.

Votre patrimoine. Pour commencer, faites votre bilan patrimonial. Passez au crible votre situation professionnelle, vos revenus, vos autres placements (assurance-vie, compte épargne, logements dont vous êtes déjà propriétaire, etc.). Penchez-vous sur votre situation fiscale. Si vous payez beaucoup d’impôts, vous pouvez alléger la facture grâce à des mécanismes comme le dispositif Pinel. Mais si vous détenez déjà un patrimoine immobilier, peut-être avez-vous intérêt à choisir d’autres types d’investissement comme la location meublée non professionnelle (voir plus loin Comprendre les avantages fiscaux).

Votre budget et votre financement. Calculez votre marge de manœuvre financière. Le plus souvent, en effet, le loyer versé par le locataire ne couvre pas entièrement la mensualité de crédit. Chaque mois, vous devrez la compléter. C’est ce que l’on appelle l’effort d’épargne. Si vous n’avez pas encore remboursé le prêt de votre résidence principale ou si vous êtes locataire, cet effort d’épargne s’ajoutera à vos dépenses. Si le total est trop élevé, la banque pourra refuser de vous accorder le prêt qui va financer votre projet. Conseil : gardez une marge financière pour faire face à d'éventuels imprévus (travaux, vacance locative, etc.).

Crédit et intérêts. Le plus souvent, mieux vaut investir à crédit. Même si vous pouvez payer cash. D’abord parce que aujourd’hui, les taux d’intérêt sont inférieurs à la rentabilité de votre investissement, ce qui vous permet d’être réellement bénéficiaire. Mais aussi parce que les intérêts d’emprunt optimisent votre fiscalité. Ils sont en effet déductibles de vos loyers lorsque vous les déclarez au fisc (voir ci-après Financer un investissement locatif). Attention : si l'investissement à crédit est intéressant, les banques, le plus souvent, vous demanderont de placer un minimum d'apport dans votre investissement (5 à 10% du prix du bien).

Votre stratégie immobilière. Une fois tous ces points éclaircis, vous préciserez votre stratégie. Vous pouvez par exemple miser sur la perception de revenus pour arrondir vos fins de mois. Dès lors, vous choisirez une commune à forte demande locative pour sécuriser l’opération. Autre option : reprendre l’appartement ou la maison après la période de location pour y vivre, sachant que ce toit aura été pour partie financé par les loyers et les avantages fiscaux. Dans ce cas, vous vous orienterez vers la ville que vous préférez, à condition que son marché locatif soit porteur. Vous pouvez choisir le neuf pour loger vos enfants ou vos parents, ce qui est possible avec la défiscalisation Pinel.

Revendre le logement. Dernière possibilité : revendre pour encaisser un solide capital. Dans ce cas, pensez à bien calculer le timing de l’opération. Vous devez donner le préavis au locataire six mois avant la fin du bail. Si vous investissez en Pinel, n’oubliez pas que vous devez respecter des durées de location (six ans, neuf ans ou douze ans) sous peine d’être requalifié par le fisc. Dans cette logique de revente, mieux vaut investir dans une ville dont le marché immobilier est porteur, autrement dit demandeur (démographie en croissance, dynamisme économique, etc.).

Conseil : lorsque vous définirez votre stratégie, gardez la tête froide. L’immobilier locatif est un placement de bon père de famille, qui s’envisage toujours sur le long terme. En clair : vous n’achetez pas un bilan financier mais un logement.

3- S'informer sur l'immobilier neuf

Investir dans la pierre, c’est miser sur un actif solide et durable. Ce n’est pas pour rien que l’immobilier est considéré par les Français comme l’une des meilleures valeurs refuges. Et c’est encore plus vrai pour le neuf.

Réduire vos charges. Les nouveaux appartements, les nouvelles maisons n’ont pas besoin de travaux lors de la première mise en location (et pour cause : ils sont neufs). Les charges, dans les dix à douze ans qui suivent l’achat, sont minorées puisqu’il n’y a pas de ravalement ou de travaux dans les parties communes à prévoir. En d’autres termes, les biens sont livrés prêts à habiter, ce qui ménage votre budget d’investisseur. Ajoutons que les frais de notaire sont réduits et que la récente hausse de la part départementale des droits de mutation ne concerne que les transactions dans l’ancien.

Economies d’énergie. Jamais la qualité technique des nouvelles résidences n’a été aussi élevée. Bien construits, bien isolés, ces logements vont réduire les factures d’énergie des locataires, ce qui sécurise le versement des loyers. Autre atout : les logements classés A ou B sur le diagnostic de performance énergétique (c’est le cas du neuf) se revendent plus cher que ceux qui sont classés E F ou G d’après des études des Notaires de France. Autre point important : avec le neuf, vous n'aurez pas besoin d'entreprendre de coûteux travaux de rénovation thermique.

Le confort des locataires. Plans sans perte de place, adaptation à la réglementation sur l’accessibilité des personnes handicapées,  balcons, loggias, terrasses, baies vitrées, rangements, sécurité renforcée, salles de bains équipées : les logements neufs offrent un réel agrément de vie. Ce n’est pas un hasard si les locataires, à surface et emplacement équivalents, préfèrent ce type de bien à l’ancien...

Conseil : Environ 90.000 maisons et appartements neufs sont en cours de commercialisation sur toute la France, d’après le Commissariat général au développement durable. Vous bénéficiez donc d’un large choix. N’hésitez pas à visiter plusieurs bureaux de vente pour comparer et choisir le bien qui vous convient le mieux.

4- Ce qu'il faut savoir pour investir en Pinel

Il vous permet de déduire une partie du prix du bien de vos impôts. Le montant dépend de la durée de location : 12 % du prix si vous louez six ans, 18 % si vous louez neuf ans ou 21 % si vous louez douze ans. Cet avantage se calcule en fonction d’un plafond de prix égal à 5.500 €/m² sans pouvoir dépasser 300.000 €. Pour un logement de 50 m² à 4.000 €/m², par exemple, la déduction atteint 24.000 € sur six ans, 36.000 € sur neuf ans ou 42.000 € sur douze ans. Notez que le Pinel entre dans le cadre du plafonnement des niches fiscales à 10.000 € par an et par foyer.

Où investir en Pinel ? Ce dispositif n’est applicable que dans les secteurs à forte demande locative (partie urbanisée de la région parisienne, Genevois français, Côte d’Azur, agglomérations de plus de 250.000 habitants, soit les zones Abis, A et B1 du dispositif). Dans les villes de province de moins de 250.000 âmes, soit les zones B2 et C, le Pinel n'est pas possible. La Bretagne bénéficie d'un régime particulier, certains secteurs de certaines vilels classées en zone B2 sont éligibles au Pinel. Renseignez-vous auprès des promoteurs, qui mentionnent dans leurs annonces "Défiscalisation Pinel" ou "éligible loi Pinel", par exemple. A noter : le Pinel est reconduit jusqu'en 2024.

Loyers et locataires. Autres conditions pour bénéficier du Pinel : louer à titre de résidence principale, respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire fixés en fonction de l’adresse du bien. Dans la pratique, les loyers du dispositif sont proches des valeurs de marché et plus de 80 % des Français peuvent devenir locataires en Pinel. Nouveau : avec ce dispositif, vous pouvez louer à vos ascendants ou descendants sans perdre le bénéfice de la défiscalisation.

5- Résidences services : comment ça marche ?

Si vous investissez dans une résidence avec services (pour touristes, pour seniors, pour étudiants, etc.), vous vous placez sous le statut du loueur en meublé non professionnel ou LMNP. Ce système vous permet de ramener vos loyers à zéro (donc de les rendre non imposables) via un jeu de déduction des charges et d’amortissements. Ce régime n’entre pas dans le cadre du plafonnement des niches fiscales puisqu’il réduit votre base imposable (les loyers). Vous n'avez pas besoin de respecter des conditions tenant aux revenus des locataires ou aux loyers, comme c'est le cas en Pinel.

Le Censi-Bouvard en location meublée. En résidence services, vous pouvez opter pour le dispositif Censi-Bouvard jusqu'à fin 2021. Il vous permet de déduire 11 % de la valeur du bien de vos impôts sur neuf ans, sachant que la déduction est calculée sur un montant de 300.000 € maximum. Il n’y a pas de plafonds de loyers ni de ressources du locataire. Cet avantage entre dans le cadre du plafonnement des niches fiscales à 10.000. Attention : le Censi-Bouvard n'est pas possible pour les résidences de tourisme.

Services compris. Quel que soit le dispositif en résidences services, vous signez un acte de vente classique et un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence. Ce dernier vous garantit les loyers pendant au moins neuf ans. Et vous récupérez la TVA versée lors de l’achat, soit une économie de 20 % sur le logement. Attention à choisir un gestionnaire sérieux puisque c’est sur lui que repose l’équilibre de l’opération. Vérifiez ses références, assurez-vous de sa solidité financière et lisez bien le bail commercial.

Conseil : si les avantages fiscaux sont forcément intéressants, n’oubliez jamais qu’ils ne constituent, au bout du compte, qu’un bonus. Là encore, misez sur la pierre en sélectionnant une adresse de qualité et un marché immobilier porteur, tant en termes de transactions que de demande locative.

6- Choisir l’adresse et le logement

La règle d’or de l’immobilier tient en trois mots : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. La maxime est si connue qu’elle prend des allures de boutade. Mais elle n’en reste pas moins cruciale.

Louer, c’est obligé. L’investissement locatif dans le neuf repose avant tout sur le locataire. Logique : c’est lui qui vous verse les loyers. Si vous ne louez pas, vous ne percevrez rien, vous aurez du mal à rembourser votre prêt et l’administration pourra remettre en cause les avantages fiscaux. Pour être sûr de louer, misez sur des sites à forte demande locative. Une commune qui connaît une croissance démographique, qui accueille des industries, des services, des universités, des pôles de recherche et qui est bien desservie (TGV par exemple) offre de solides garanties. Notez qu’en Pinel, votre parcours est bien balisé puisque cet avantage fiscal ne concerne que les secteurs où l’offre de logements est inférieure à la demande.

Locataires : les bonnes cibles. Les locataires veulent un environnement agréable. Optez pour un quartier bien pourvu en commerces, en services (écoles, crèches, etc.) et en transports en commun. Pensez à la sécurité, à l’image du quartier, mais aussi aux espaces verts. Renseignez-vous également sur les futurs aménagements du quartier. En d’autres termes, choisissez le site comme si c’était vous qui alliez devenir le locataire du logement. Agissez aussi en tenant compte de votre cible de locataire. Si vous investissez dans une maison, pensez à la proximité des écoles puisqu'elle sera louée à une famille.

Petite ou grande surface ? Vous choisirez le type de logement en fonction de votre budget, mais aussi de votre cible de locataire. Un studio ou un T1 correspondent aux besoins d’un étudiant ou d’un célibataire, une maison à ceux d’une famille. Notez également qu’un cinq pièces ou une maison rapporteront moins qu’un deux pièces. Un inconvénient compensé par un moindre risque locatif (les locataires restent plus longtemps dans un grand logement et l’entretiennent mieux) et par une plus grande sécurité patrimoniale. Cas particulier : le Pinel. Le dispositif plafonne les loyers. Mais il intègre un coefficient multiplicateur qui permet de tenir compte du fait que les petites surfaces se louent plus cher au mètre carré que les grandes.

Conseil : faites une analyse du marché locatif de la commune que vous avez choisie pour savoir quels sont les biens les plus recherchés par les locataires. Surtout, rendez-vous toujours sur place pour vérifier les qualités de l’adresse. Intégrez la revente dans vos réflexions.

7- Gérer votre investissement locatif dans le neuf

Acheter et financer, c’est le point de départ de votre investissement. Mais vous devez aussi déterminer un loyer et trouver un locataire qui présente suffisamment de gages de sécurité.

Fixer le loyer. Hors de tout système de défiscalisation, le loyer est libre et résulte de la rencontre entre l’offre et la demande. Veillez simplement à ne pas proposer un loyer supérieur aux valeurs de marché. Vous ne seriez pas compétitif et vous risqueriez de ne pas louer. Rappelons qu’en matière d’investissement locatif, tout part du locataire ! Donc, informez-vous bien sur les loyers pratiqués dans le quartier dans lequel vous comptez acheter.

Le loyer en Pinel. En Pinel, le calcul du loyer s’effectue en fonction de plafonds définis selon l’adresse du logement et après application d’un coefficient multiplicateur. Ce dernier tient compte du fait que les petites surfaces, au mètre carré, se louent plus cher que les grandes. Plus précisément, le plafond de loyer doit être multiplié par la formule 0,7 + 19/S, S étant la surface de l’appartement. Le résultat de la formule ne peut pas dépasser 1,2. Pour un deux pièces de 45 m² dans une métropole régionale de plus de 250.000 âmes (zone B1), le plafond de loyer est de 10,44 €/m². Après application du coefficient multiplicateur (0,7 + 19/45 soit 1,12), il monte à 11,69 m²/mois maximum. Ce niveau inférieur de 10 % par rapport aux loyers de marché est largement compensé par l’avantage fiscal.

Choisir le locataire. Pour sécuriser votre investissement, les ressources du locataire doivent représenter au moins trois fois le montant du loyer. Pour vous assurer de sa solvabilité, vous pouvez lui demander son contrat de travail, ses trois derniers bulletins de salaire, son dernier avis d’imposition, les dernières quittances de loyer de son ancien logement et un relevé d’identité bancaire. Si vous pouvez garder copie de ces documents, consultez les originaux pour vous assurer de leur authenticité. Si le locataire est protégé par une caution solidaire, vérifiez sa solidité financière.

Vous ne pouvez pas demander certains documents. Citons notamment l’attestation de bonne tenue de compte bancaire, la carte d’assuré social, l’autorisation de prélèvement automatique, l’attestation d’absence de crédit en cours, le contrat de mariage, le dossier médical, l’extrait de casier judiciaire, etc. Le placement d’une somme représentant plus d’un mois de loyer sur un compte bloqué est également interdit. Gare également aux discriminations.

En Pinel, vous devez respecter des plafonds de ressources du locataire. Dans le même temps, le loyer doit représenter moins d’un tiers des revenus de ce même locataire. Ce n’est pas un obstacle. En zone B1, par exemple, un couple de locataires ne doit pas gagner plus de 41.868 € net par an, soit 3.220 € par mois sur treize mois. Sur ces secteurs, un deux pièces de 45 m² ne peut pas se louer plus de 11,69 €/m² en Pinel, soit un loyer maximum de 526 €/mois. Un couple qui perçoit 2.500 € par mois est donc parfaitement dans les clous du dispositif tout en offrant une bonne sécurité quant au paiement des loyers.

Gestion : seul ou accompagné ? Pour gérer votre investissement, deux solutions : vous pouvez vous occuper de tout, de l’achat à l’entretien du logement en passant par le financement et la sélection du locataire. Après tout, plus de cent mille bailleurs privés choisissent leur locataire grâce à De Particulier à Particulier. Il vous faudra simplement du temps et de la rigueur mais vous ferez des économies donc vous augmenterez votre rentabilité.

Pack de gestion. Les promoteurs peuvent vous proposer des formules d'investissement tout compris. Elles incluent le logement, le financement, le remplissage locatif, la gestion, ainsi que de nombreuses assurances. En d’autres termes, vous ne vous occupez de rien. Evidemment, ce service se paie. Selon les prestations, comptez en moyenne 8 à 15 % des loyers hors charges. Passez le contrat et le gestionnaire au crible. Il devra être fiable et reconnu.

Conseil : Informez-vous bien pour connaître vos droits et devoirs en matière de choix du locataire. Vous pouvez notamment consulter les sites www.anil.org et www.pap.fr.

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