L'usufruit locatif social

ULS. Trois lettres qui désignent l'usufruit locatif social, un schéma d'investissement particulièrement efficace, mais peu connu du grand public (en raison de son apparente complexité). Dommage, car il permet d'investir à moitié prix dans des logements neufs, bien situés et de grande qualité !

Le démembrement : comment ça marche ?

« L'usufruit locatif social repose sur le principe du démembrement de propriété », explique Frédéric Goulet, directeur général de Perl, le promoteur et concepteur du dispositif il y a dix ans. Mais encore faut-il bien savoir de quoi il s'agit. « Pour y voir plus clair, il faut rappeler quelques notions juridiques », ajoute maître J.-P. L., notaire retraité. « La propriété immobilière comporte trois droits réels : l'usus (c'est le droit d'usage du bien), le fructus (le droit de percevoir les fruits, c'est-à-dire les loyers) et la nue-propriété (le droit de disposer du bien). Les deux premiers forment ce qu'on appelle l'usufruit. Le dernier la nue-propriété. » Le démembrement n'est rien d'autre qu'un terme complexe utilisé pour évoquer une réalité simple : il s'agit de séparer la nue-propriété de son usufruit. Autrement dit : de distinguer la possession d'un bien de son droit d'usage.

Acheter à moitié prix

« Avec l'ULS, l'investisseur achète la nue-propriété d'un appartement neuf dans une résidence tout ce qu'il y a de plus classique, dont il ne paie que 50 à 60 % du prix, reprend Frédéric Goulet. En parallèle, l'usufruit de l'appartement est acquis pour une durée de quinze ou vingt ans par un bailleur social. Celui-ci va se charger de louer le logement à des ménages sous conditions de ressources. C'est aussi lui qui va gérer le bien, l'entretenir, payer les frais. C'est encore lui qui va percevoir les loyers et assumer les éventuelles carences locatives. » Au terme de l'usufruit temporaire, l'acquéreur retrouvera la pleine propriété du bien. Il pourra alors poursuivre sa location, le revendre ou le récupérer pour y vivre. Le tout sans problèmes avec le locataire. Ce qui n'est pas toujours évident en matière d'immobilier.

Des investisseurs protégés

« L'usufruit locatif social protège mieux les investisseurs que les autres schémas d'investissements immobiliers, notamment fiscaux, poursuit Frédéric Goulet. Grâce à la loi ENL* du 3 juillet 2006, les baux consentis par l'usufruitier aux locataires s'arrêtent en même temps que l'usufruit temporaire. Cela signifie que les nus-propriétaires (ndlr : les particuliers) sont autorisés, six mois avant la fin de l'usufruit, à donner congé au locataire pour vendre ou occuper eux-mêmes l'appartement. Ils peuvent également poursuivre la location en proposant un bail au locataire en place.

Autre cas de figure : si un locataire relevant des plafonds de ressources sociaux était contraint de quitter l'appartement, alors le bailleur social a pour obligation de le reloger au sein de son parc. En tant que professionnel de la gestion locative institutionnelle, l'usufruitier bailleur apporte au nu-propriétaire les gages de pérennité et de solvabilité indispensables à la bonne fin de son investissement. »

Des appartements partout en France

L'USL permet de construire dans des secteurs prisés où les bailleurs sociaux n'ont pas les moyens d'aller et là où les épargnants ont, en toute logique, le plus envie d'investir. Depuis son lancement en 1999, une soixantaine d'immeubles ont vu le jour. « Aujourd'hui, nous construisons en région Paca, en première couronne parisienne, dans Paris. Nous sommes présents partout où la demande locative est forte mais où les valeurs foncières sont trop élevées pour les organismes sociaux. » C'est une manière originale de favoriser la mixité sociale tout en palliant le déficit chronique de logements neufs dans le pays. « Actuellement, nous avons des programmes en cours de commercialisation à Levallois, Châtillon, Saint-Germain-en-Laye. En province, nous sommes aussi présents à Trouville, Évian et Mandelieu-la-Napoule. Dans le courant de l'année, d'autres opérations vont voir le jour à Courbevoie, Bordeaux, et Maisons- Laffitte. » Leurs prix ? Ils varient selon la durée de l'usufruit et l'emplacement des programmes. À Saint-Maximin, à proximité d'Aix-en-Provence, Perl propose quatre petits immeubles de trente appartements (du deux au quatre pièces) avec terrasses, parking et usufruit de quinze ans. La nue-propriété est proposée à partir de 106.800 €. Soit environ 1.900 €/m2, contre 3.350 €/m2 dans les programmes neufs traditionnels. À Clichy (92), la résidence construite rue Victor-Méric est un succès. La nue-propriété était proposée entre 127.800 et 357.000 €. Soit un prix compris entre 3.100 et 3.300 €/m2 alors que les programmes neufs valent plutôt entre 5.500 et 6.500 €/m2.

Un environnement fiscal avantageux

Comme pour tout investissement immobilier, il faut rester attentif au prix. L'économie promise ne doit pas conduire à surpayer le bien. Ensuite, l'emplacement, la qualité du programme, son architecture, les prestations offertes doivent être regardées à la loupe. C'est un bien immobilier que l'on achète et pas des avantages fiscaux.

Pourtant, ils ne sont pas négligeables : pas de revenus locatifs, donc pas d'impôt sur le revenu ni de prélèvements sociaux, pas de taxe foncière, ni d'impôt sur les plus-values si le bien est revendu après la fin de la période d'usufruit. Mieux encore, un bien détenu en nue-propriété ne rentre pas dans l'assiette de l'ISF (impôt de solidarité sur la fortune) du nu-propriétaire. De plus, si l'investisseur finance son achat avec un crédit immobilier, il peut déduire ses intérêts d'emprunt de ses autres revenus fonciers, s'il en possède déjà. « L'usufruit locatif social, contrairement à d'autres dispositifs, comme la loi Scellier, est un placement qui sécurise les investisseurs, conclut le promoteur Perl. Ils n'encourent aucun risque locatif puisque c'est le bailleur social qui gère tout. Les loyers, les impayés, les carences locatives, les travaux, les réparations... Ils n'ont plus rien à faire. Bref, ils profitent de tous les avantages de l'immobilier, sans en supporter les inconvénients. »

* ENL : Engagement national pour le logement