Louer en vide : les revenus fonciers

L'investissement locatif dans le neuf est souvent abordé en termes d'avantages fiscaux, les dispositifs Scellier notamment. Mais quelle sera votre imposition si vous achetez un ou plusieurs biens pour les louer vides, selon la loi de 1989, sans bonus fiscal spécifique ?

Réponse : vous serez imposé sur vos revenus locatifs selon le régime du micro-foncier ou selon le régime réel. Des règles qu'il faut aussi connaître si vous investissez en Scellier, ce dispositif n'étant jamais qu'une optimisation de la fiscalité des locations vides.

Le micro-foncier

Les propriétaires ayant perçu moins de 15 000 € de loyers par an (location vide) bénéficient du régime du micro-foncier. Vous n'avez pas à remplir l'imprimé 2044 concernant les revenus fonciers. Vous portez simplement sur l'imprimé 2042 le montant de vos recettes locatives brutes hors charges. Attention : il s'agit des recettes brutes. C'est-à-dire que rien ne doit être déduit. Pas question d'ôter les intérêts d'emprunts, par exemple.

Avantage : c'est l'administration fiscale qui procédera elle-même à un abattement de 30 %, puis qui calculera votre impôt sur ce solde. Inconvénient : ce régime ne s'applique pas si vous bénéficiez déjà d'un dispositif particulier (Scellier, Robien, etc.).

Au regard de ses caractéristiques, le micro-foncier n'est guère adapté aux investissements locatifs dans le neuf. L'avantage fiscal est en effet minime par rapport à d'autres systèmes comme le Scellier.

Le régime réel

Le régime réel s'applique de plein droit dès lors que vos revenus locatifs bruts (revenus fonciers) dépassent 15 000 € par an et sur option en deçà de cette limite. Par revenus bruts, on entend l'ensemble des loyers encaissés à l'exclusion du remboursement des charges locatives effectué par le locataire.

Une fois le revenu brut déterminé, des déductions peuvent être opérées pour obtenir le revenu foncier net : les intérêts d'emprunt, les dépenses pour réparation, les frais de gérance, les primes d'assurances (assurances loyers impayés et propriétaire non occupant) et la taxe foncière.

Depuis 2007 (imposition des revenus 2006), la déduction forfaitaire de 14 % ne s'applique plus. Elle était réputée couvrir les frais de gestion, les primes d'assurances et l'amortissement de vos logements.

Si le solde entre vos revenus fonciers et vos charges est positif, vous réalisez un bénéfice. Il constitue votre revenu foncier imposable. Vous l'intégrez dans votre déclaration d'impôts. Vous serez imposé sur la base de votre tranche marginale d'imposition. Si les dépenses déductibles du revenu foncier sont plus importantes que les recettes, vous créez un déficit foncier.

Pour une location vide, le déficit foncier (issu de dépenses autres que celles dues par les intérêts d'emprunts) est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an. Le surplus éventuel et les intérêts d'emprunts sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Vous l'aurez donc compris, il est plus avantageux d'investir à crédit. Par ailleurs, les locations meublées ne relèvent pas du régime des revenus fonciers mais de celui des Bénéfices industriels et commerciaux.

Investissement dans le neuf : les avantages fiscaux
Nom du dispositif	Caractéristiques	Imposition
Revenus fonciers libres	Déduction des charges et des intérêts d'emprunt au-delà de 15 000 € de revenus locatifs par an et sur option en deçà.	Impôt sur les revenus fonciers avec imputation des déficits à hauteur de 10 700 € par an.
Micro-foncier	Déduction forfaitaire de 30 % sur les loyers, à l'exclusion de toute autre mesure de défiscalisation (y compris les charges et les intérêts d'emprunt).	Impôt sur les revenus fonciers. Ne s'applique pas si le contribuable bénéficie d'un dispositif particulier (Scellier, Scellier intermédiaire, etc.).
Scellier	Réduction d'impôts de 22 % du prix du logement en BBC et 13 % pour les autres programmes dans la limite d'un plafond d'investissement de 300.000 €. Durée de location : neuf ans minimum.	Impôt sur les revenus fonciers. Déduction des charges selon le régime réel. Plafonds de loyers à respecter selon les adresses. Plafond d'imputation des déficits fonciers sur les revenus globaux de 10.700 € par an.
Scellier intermédiaire	En BBC : réduction d'impôts est de 22 % à compter du 1er avril au 31 décembre 2011 du prix du logement sur neuf à quinze ans, dans la limite d'un plafond d'investissement de 300.000 €. En non BBC, la réduction est de 13 % du 1er avril au 31 décembre 2011 . En 2012, les taux passeront à 18% et 8%.	Impôt sur les revenus fonciers. Déduction forfaitaire de 30 % sur les loyers. Déduction des charges selon le régime réel. Plafonds de loyers et de ressources du locataire à respecter selon les adresses. Plafond d'imputation des déficits fonciers sur les revenus globaux de 10.700 € par an.
Loi Scellier-Bouvard	Réduction d'impôts de 18 % du prix du bien dans la limite d'un investissement de 300.000 €. Réservé aux résidences avec services. Durée de location : neuf ans minimum.	Imposition sur les revenus des locations meublées (bénéfices industriels et commerciaux). Fiscalité des locations meublées non professionnelles au-delà du plafond d'investissement de 300.000 €. Récupération de la TVA.
Loi Scellier Outre-Mer	Réduction d'impôts de 36 à 46 % du prix du logement sur neuf à quinze ans, dans la limite de 300.000 € d'investissement. Réservée aux Dom-Tom. Plafonds de loyers dans tous les secteurs. Plafonds de ressources du locataire en secteur intermédiaire.	Impôt sur les revenus fonciers. Déduction des charges selon un régime réel.
Loueur en meublé professionnel (LMP)	Régime des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec imputation des déficits sur les revenus globaux, amortissement, exonération des plus-values et possibilité d'échapper à l'ISF.	Ne concerne que les locations meublées. Ne s'applique que si le chiffre d'affaires dépasse 23.000 € par an et s'il représente plus de 50 % des revenus du contribuable.
Loueur en meublé non professionnel (LMNP)	Régime du micro-Bic avec un abattement de 50 % sur les loyers ou régime réel sur option.	Ne concerne que les locations meublées.

Si vous investissez en Scellier classique ou intermédiaire, vous opterez pour le régime réel puisque c'est le seul autorisé pour le bénéfice des avantages fiscaux.

Le régime réel est également adapté à d'autres hypothèses, par exemple si vous envisagez une période de location de moins de neuf ans, délai à respecter obligatoirement pour bénéficier de l'avantage fiscal Scellier. C'est notamment le cas si vous souhaitez reprendre le logement pour y élire domicile quatre ou cinq ans après son acquisition.