Réglementations strictes, belles architectures, plans bien conçus, appartements prolongés par des espaces extérieurs, hautes performances énergétiques, emploi croissant de solutions décarbonées… Jamais les logements neufs n’ont été aussi confortables, performants et écologiques. Ce n’est pas un hasard s’ils sont systématiquement classés A ou B sur le diagnostic de performance énergétique. Pour les acquéreurs, ces biens de dernière génération offrent, en plus de leur agrément de vie, des charges réduites et maîtrisées et un entretien facilité. Les investisseurs en locatif, eux, bâtissent un patrimoine durable qui échappe aux coûteux travaux de rénovation qui touchent de nombreux logements anciens. Rappelons en effet que les passoires thermiques (biens anciens classés F et G sur le DPE) vont être progressivement interdits à la location. Autres atouts du neuf : il bénéficie de nombreux coups de pouce, toujours valables en 2023. Inventaire.
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Aides financières : dernière année pour le PTZ. Le prêt à taux 0 % ou PTZ, c’est un coup de pouce à l’accession à la propriété mise en place par l’Etat. Distribué par la plupart des banques, il prend la forme d’un crédit gratuit. Il est attribué sous conditions de ressources (80 % des Français peuvent en bénéficier). Il compte pour 40 % du prix du logement dans les grandes métropoles (zones A et B1, là où se situe plus de 90 % de l’offre des promoteurs) et pour 20 % ailleurs. Mais ce qu’il faut surtout retenir, c’est que le PTZ s’arrêtera le 31 décembre 2023. C’est donc la dernière année pour en profiter !
Les accédants à la propriété peuvent bénéficier d’autres aides comme le Prêt Accession et la Prime Accession d’Action Logement. Certaines banques proposent des crédits à taux bonifiés aux primo-accédants. A surveiller : les promotions des promoteurs offertes notamment lors des lancements de programme.
Accession aidée : bons plans pour acheter. En 2023, les accédants à la propriété continuent à bénéficier de formules permettant d’acheter dans d’excellentes conditions financières. Les programmes neufs situés dans et aux alentours des quartiers en rénovation urbaine relèvent d’une TVA à 5,5 %, contre 20 % en régime classique. La location-accession, elle aussi, est toujours possible cette année. Autre piste constructive : les résidences vendues en bail réel solidaire (BRS). Ici, le terrain est séparé de la construction et la TVA est réduite. Résultat : un prix inférieur d’environ 30 % à celui d’un logement neuf classique.
Investissement locatif : le nouveau visage du Pinel. Principal dispositif de défiscalisation, le Pinel change en 2023. Dans sa version classique, la réduction d’impôts s’établit à 10,5 % du prix du logement pour six ans de location, 15 % sur neuf ans et 17,5 % sur douze ans. Pour les logements répondant à des critères de surface minimale, d’exposition et de performance énergétique supérieure à la réglementation, le taux de défiscalisation passe à 12 % sur six ans, 18 % sur neuf ans et 21 % sur douze ans. Les autres conditions sont inchangées : l’investisseur doit notamment respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire.
Investissement locatif : c’est fini pour le Censi-Bouvard. Réservé aux investissements locatifs en résidences services (hors résidences de tourisme), le Censi-Bouvard reposait sur une réduction d’impôts de 11 % du prix du bien sur neuf ans. Il n’est plus en vigueur en 2023. Mais cette année, toutes les résidences services restent éligibles au très attractif statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Grâce à un mécanisme de déduction des charges et d’amortissements, il rend les loyers non imposables. Et la TVA versée lors de l’achat est récupérable. A noter : l’usufruit locatif (démembrement de propriété avec décote sur le prix de vente) reste possible en 2023.
Crédit : encore des opportunités. Les taux remontent. Sur vingt ans, ils sont passés d’environ 1,20 % à 2,60 % entre janvier 2022 et janvier2023. Selon la plupart des observateurs, les 3 % pourraient être atteints cet été et les 4 % en décembre prochain. Bref, les acquéreurs et les investisseurs ont intérêt à profiter des taux actuels. Pour obtenir le crédit, il faut fournir au moins 10 % d’apport personnel, présenter une situation professionnelle stable et les finances personnelles doivent être impeccablement tenus. Conseil : mieux vaut consulter les banques ou un courtier en amont du projet. Et de nombreux promoteurs proposent des services d’aide à la recherche du financement.
