Aussi rares que recherchées, les opérations de reconversion d’anciens bâtiments en nouveaux logements, que ce soit un monument historique, une ancienne usine, un immeuble réformé des Postes ou une prison remise au goût du jour, offrent des avantages indéniables : une personnalité architecturale, un emplacement souvent central, des plans originaux... Pour autant, leur achat, comme pour tous les autres projets immobiliers, ne doit pas s’improviser. Nos conseils.
Sélectionnez votre promoteur. Il doit être fiable, reconnu et avoir pignon sur rue. Il doit aussi avoir de l’expérience. Penchez-vous sur ses précédentes réalisations, sur sa santé financière et soyez particulièrement vigilant si vous faites appel à un opérateur occasionnel.
Choisissez votre type d’opération. Certains programmes de reconversion sont des reconstructions à neuf, d’autres de simples réhabilitations. Dans le premier cas, les transactions sont soumises à la TVA immobilière comprise dans le prix d’achat. Dans le deuxième cas, vous payez des droits de mutation à 5,80 % puisque ces biens sont considérés comme anciens.
Bénéficiez d’aides financières. Si vous optez pour une reconstruction à neuf, en TVA immobilière, vous pouvez profiter d’aides financières : Prêt à taux 0 % Plus (PTZ+) si vous achetez à titre de résidence principale, avantage fiscal Pinel si vous réalisez un investissement locatif. Mais si le bien est vendu sous le régime des droits de mutation, vous n’avez pas droit à ces aides.
Optez pour une technique. Avec une remise à neuf complète, la résidence reconvertie doit être conforme au label Bâtiment basse consommation ou à la réglementation thermique 2012, la norme qui rend le BBC obligatoire depuis le 1er janvier 2013. S’il s’agit d’une réhabilitation, elle doit respecter la réglementation thermique Existant. La différence : en BBC ou en RT 2012, la performance énergétique est plus élevée. Attention : pour profiter du Pinel dans l’ancien, le programme doit être conforme au label BBC Rénovation ou HPE rénovation.
Achetez en toute sécurité. Si le programme est considéré comme neuf, vous vous placez sous le régime de la vente sur plans. Vous bénéficiez de nombreuses protections : droit de rétractation, garanties d’achèvement ou de remboursement, paiement échelonné, garanties de parfait achèvement, de bon fonctionnement et décennale. Si le bien est ancien, vous bénéficiez du droit de rétraction et des trois garanties légales : parfait achèvement, bon fonctionnement et décennale.
