Immobilier neuf : investir en Pinel outre-mer

Réaliser un investissement locatif dans les départements et les communautés d’outre-mer, c’est construire un patrimoine et percevoir des loyers. C’est aussi profiter d’une variante de la défiscalisation Pinel qui offre de très grosses économies d’impôt.

La métropole n’a pas le monopole de l’investissement locatif défiscalisé. Les départements, communautés et autres territoires d’outre-mer bénéficient aux aussi de leur variante du dispositif Pinel. Sa principale caractéristique : de puissantes vertus défiscalisantes. Le Pinel outre-mer permet en effet de déduire de vos impôts jusqu’à 32% du prix du logement, contre 21% maximum dans la version métropolitaine de ce dispositif.

Ce placement, aussi attractif qu’il puisse être, ne doit jamais s’improviser. Vous devez respecter les règles de base de l’immobilier locatif : choisir un bon emplacement et une résidence de qualité, mais aussi un opérateur sérieux aux références vérifiables. Vous devez également vous pencher sur la réalité de la demande locative. Et tenir compte de l’éloignement. Le plus souvent, en effet, votre logement sera géré par l’opérateur présent sur place.

Important : le Pinel outre-mer est prolongé jusqu'au 31 décembre 2024.Jusqu'à la fin 2022, les taux de défiscalisation ne changent pas. ils seront réduits en 2023 et 2024 sauf si le programme affiche des caractéristiques écologiques renforcées ou s'il se situe dans un Quartier prioritaire de la politique de la Ville. A noter : les plafonds de loyers et de ressources des locataires sont ceux de 2021.

Pinel outre-mer : quelles économies d’impôt ?

Vous achetez un logement neuf, vous le mettez en location. En secteur libre, vous déduisez de vos impôts 23% du prix du bien neuf si vous le mettez en location durant six ans, 29% si vous louez neuf ans et 32% si la location dure douze ans. En 2023, les taux de défiscalisation sont ramenés à 21,5% sur six ans, 26% sur neuf ans et 28,5% sur douze ans. En 2024, ils s'établiront à 20% sur six ans, 23% sur neuf ans et 25% sur douze ans.

Plafonds de prix. Comme pour sa cousine de métropole, la défiscalisation Pinel outre-mer est calculée sur un double plafond : 5.500 €/m² et 300.000 €. Par exemple, si vous achetez un logement de 100 m² à 5.000 €/m², l’avantage fiscal sera établi sur la base de 300.000 € et pas sur les 500.000 € du prix d’achat. De même, si vous achetez un 40 m² à 7.000 €/m² (soit un prix de 280.000 €), l’avantage fiscal se calculera sur 5.500 €/m², soit 220.000 €.

96.000 € maximum. Dans ces conditions, le montant que vous pourrez déduire de vos impôts ne pourra pas dépasser 69.000 € si vous louez six ans (23% de 300.000), 87.000 € si vous louez neuf ans (29% de 300.000 €) et 96.000 € si vous louez douze ans (32% de 300.000 €). Si par exemple vous choisissez de louer neuf ans un logement neuf acheté 300.000 €, la déduction d’impôt s’élève à 9.666 € par an pendant neuf ans (chiffres valables pour 2021 et 2022).

Le Pinel outre-mer relève d’un plafonnement des niches fiscales à 18.000 € par an, contre 10.000 € par an pour la version métropole. Attention également au fait que le surplus de défiscalisation Pinel enregistré au cours d’une année donnée n’est pas reportable sur les impôts des années suivantes. Depuis l'entrée en vigueur du prélèvement à la source, l'avantage vous est versé en deux fois : 60% en janvier et 40% en septembre.

Quel logement pour investir en Pinel outre-mer ?

Le logement neuf vendu sur plans ou terminé mais jamais habité doit être situé dans un département d’outre-mer (la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, la Réunion), mais également aux collectivités d’outre-mer (Com) : Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, îles Wallis-et-Futuna.

Normes à respecter. Côté technique, le programme immobilier doit être conforme aux réglementations thermiques en vigueur sur les territoires concernés. Il peut s’agir de la Réglementation thermique 2012, mais aussi de la Réglementation thermique, acoustique, aération (RTAA) en vigueur dans les Drom-Com.

Le point de départ de l’avantage fiscal. Selon le Bulletin officiel des impôts (Bofip), le fait générateur du Pinel, c'est l'année d'achèvement de l'immeuble. Si vous achetez un logement neuf terminé en 2021, vous bénéficierez de l'avantage fiscal en 2022. Si vous achetez sur plans en 2021 et que le logement est terminé en 2022, vous défiscaliserez en 2023. Important : vous pouvez faire deux investissements en défiscalisation Pinel par an dans la limite des plafonds propres au dispositif.

Pinel outre-mer : les plafonds de loyers

Comme pour sa version opérationnelle en métropole, le bénéfice du Pinel outre-mer est soumis à une série de conditions tenant aux loyers et aux revenus des locataires. Avant de les détailler, il faut noter que ce dispositif est ouvert aux contribuables français et que le régime fiscal est celui des revenus fonciers. Vous devez donc louer le logement vide, à usage de résidence principale du locataire pour profiter de la réduction d’impôt.

Plafonds de loyers. Pour profiter de l’avantage fiscal Pinel outre-mer, le loyer de votre logement doit rester en dessous de plafonds fixés par décret et réactualisés chaque année pour tenir compte des évolutions du marché locatif. Ces loyers sont inférieurs de 20 % environ à ceux pratiqués sur le marché libre, ce qui est plus que compensé par la défiscalisation. En 2021, les plafonds de loyers du Pinel outre-mer sont fixés à 10,55 €/m² dans les départements d’outre-mer, à Saint-Martin et à Saint-Pierre-et-Miquelon. Ils montent à 12,83 €/m² en Polynésie française, en Nouvelle-Calédonie et à Wallis-et-Futuna (chiffres 2021).  

Comment calculer les loyers ? Vous devez vous baser sur un coefficient multiplicateur. Il a été mis en place pour tenir compte du fait que les petites surfaces se louent plus cher au mètre carré que les grands logements. La formule :19 divisé par la surface plus 0,7 (19/S + 0,7). Le résultat (qui ne peut pas dépasser 1,2) est à multiplier par le plafond de loyer.

Vous achetez un appartement neuf de 40 m² à Saint-Denis-de-la-Réunion. Pour calculer le coefficient, vous divisez 19 par 40 et vous ajoutez 0,7. Ce qui vous donne 1,175. Vous multipliez ce résultat par 10,55 € (plafond de loyer des Départements d’outre-mer). Vous obtenez un loyer au mètre carré de 12,39 €. Votre bien est loué 495,60 € par mois maximum.

 Les locataires en Pinel outre-mer. En Pinel outre-mer, vous pouvez louer à qui bon vous semble, même à un membre de votre famille à condition qu’il ne soit pas rattaché à votre foyer fiscal. Les ressources de ces locataires sont plafonnées (voir tableau). Les ressources de votre locataire ne doivent pas dépasser certains niveaux fixés par décret et réactualisés chaque année.

Pinel outre-mer : les plafonds de ressources des locataires en 2021

   Départements d'outre-mer, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Wallis-et-Futuna
 Personne seule  28.606 €  31.099 €
 Couple  38.202 €  41.528 €
 Ménage avec une personne à charge  45.941 €  49.941 €
 Ménage avec deux personnes à charge  55.461 €  60.290 €
 Ménage avec trois personnes à charge  65.241 €  70.923 €
Ménage avec quatre personnes à charge  73.527 €  79.928 €
 Majoration par personne à charge en plus  + 8.206 €  + 8.920 €

Ressources annuelles, revenu fiscal de référence de l'année N-2, soit ceux de 2019 pour un bail de location vide signé en 2021. On notera que plus de 80% de la population cadre avec ces plafonds de ressources.

Les conseils pour investir en Pinel outre-mer

L’emplacement. Quel que soit le type d’investissement, quel que soit le site choisi, la règle est toujours la même : choisissez un bon emplacement. Une maison ou un appartement bien placés se louent plus facilement, les locataires restent plus longtemps en place. Et puis l’opération se revendra mieux et à meilleur prix au terme de l’opération. Bref, il faut miser sur la valeur patrimoniale et toujours considérer l’avantage fiscal comme un bonus.

Le locataire. Gardez bien en tête que tout part du locataire. Sans lui, pas de loyer, pas d’avantage fiscal, pas de rentabilité. Aussi, le marché locatif doit être passé au crible pour s’assurer de la réalité de la demande. Pour ce faire, vous vous baserez sur le dynamisme démographique et économie, mais aussi sur le niveau de salaire des locataires.

La rentabilité. Il faut compter sur un rendement avant avantage fiscal de l’ordre de 2,5 à 3,5% par an et environ un point de plus au titre de l'avantage fiscal (chiffre donné à titre indicatif). Attention aux rentabilités trop élevées, qui traduisent un investissement risqué. Pour maîtriser les tenants et aboutissants de votre investissement Pinel Outre-mer, faites faire des simulations sur la base d'hypothèses fiscales et patrimoniales réalistes.

Le vendeur. Sélectionnez vos interlocuteurs en fonction de leur connaissance du terrain. Au minimum, le vendeur doit avoir été sur place et maîtriser les questions techniques, financières, fiscales et immobilières. Il doit jouer la transparence, le service et donner confiance à son interlocuteur. Dans l’absolu rien ne remplace une visite sur le site. C'est la meilleure façon de s'assurer des vertus de l'emplacement et des moyens que le vendeur met à votre disposition.

La gestion. Vous pouvez vous occuper vous-même de votre investissement. Vous devrez bien vous informer et faire montre de rigueur, mais la tâche n'a rien d'impossible. Et vous ferez des économies. Alternative : confier la gestion  à un spécialiste local, qui là encore devra être en mesure de montrer ses références et d’inspirer confiance en proposant par exemple de nombreuses garanties (remplissage locatif, assurances contre les dégradations et les impayés de loyers, etc.). Le coût de ces garanties tourne autour de 8 à 10% des loyers hors charges (chiffre donné à titre indicatif).

La sortie de l’investissement. La règle est toujours la même, en métropole comme dans les départements et communautés d’outre-mer : tout dépend des désirs de l’investisseur. Il peut continuer à louer pour percevoir des revenus complémentaires, récupérer le bien pour y vivre ou encore revendre pour obtenir un solide capital. Autant de stratégies qui reposent toujours sur le choix d’un marché immobilier tonique dans une commune dynamique sur les plans économiques et démographiques.

Publié par -