Dispositif Jeanbrun : amortir pour moins payer d’impôt
Le cœur du dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme comptable bien connu dans le monde de l’entreprise, l’amortissement. L’idée est simple : un logement perd théoriquement de la valeur avec le temps. Cette dépréciation peut être prise en compte fiscalement. Concrètement :
- 80 % du prix du logement (hors valeur du terrain) peut être amorti ;
- Un taux annuel compris entre 3,5 % et 5,5 % est appliqué ;
- Ce montant vient réduire les loyers imposables.
L’amortissement s’ajoute aux charges classiques (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, etc.). Résultat : la base imposable diminue fortement, voire devient négative.
Dans certains cas, un déficit apparaît et peut être imputé sur le revenu global, ce qui permet de réduire directement l’impôt du foyer fiscal.
Un cadre précis et encadré
Le dispositif Jeanbrun ne concerne pas tous les biens. Il ne peut s'agir d'un bien ancien non rénové ou d'une maison individuelle. Il s’applique :
- Aux logements neufs ou acquis en VEFA ;
- Aux biens faisant l’objet de travaux lourds (au moins 30 % du prix d’achat) ;
- Aux logements situés en habitat collectif.
👉L’investisseur doit :
- S’engager à louer le bien pendant au moins 9 ans ;
- Respecter des plafonds de loyers ;
- Louer à des locataires respectant des plafonds de ressources.
En contrepartie, l'investisseur bénéficie d’un cadre fiscal stable et lisible.
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Une stratégie de long terme
L’amortissement issu du Jeanbrun peut être prolongé sur 20, voire 30 ans. Cela permet de lisser la fiscalité sur une longue période et d’inscrire l’investissement dans une stratégie patrimoniale cohérente.
👉Exemple concret
Un particulier achète en 2026 un appartement sur plans d'une valeur de 280 000 € et le loue en respectant un plafond de loyer intermédiaire.
| Paramètres | Montants |
| Prix d'achat | 280 000 € |
| Base amortissable | 280 000 × 80 % = 224 000 € |
| Taux de l'amortissement | 3,5 % |
| Montant de l'amortissement | 7 840 € / an |
| Montant total de l'amortissement | 70 560 € sur 9 ans |
👉Le Jeanbrun peut être prolongé bien après les 9 ans
L’amortissement représente alors 156 800 € sur 20 ans et 224 000 € sur 30 ans.
Le Jeanbrun : particulièrement efficace pour les hauts revenus !
Le Jeanbrun prend toute sa dimension pour les foyers situés dans les tranches marginales élevées. Pourquoi ? Parce que l’avantage fiscal dépend directement du taux d’imposition. Plus celui-ci est élevé, plus chaque euro amorti génère d’économie d’impôt.
Prenons un exemple simple - On prend un déficit foncier à hauteur de 10 000 € par an (le maximum autorisé) ;
- Avec un Taux Marginal d'imposition à 30 %, l’économie d’impôt est de 3 000 € par an ;
- Avec un TMI de 41 %, elle atteint 4 100 € par an.
À déficit identique, le contribuable à 41 % économise donc 1 100 € de plus chaque année. C’est précisément là que le mécanisme devient puissant : l’effet fiscal s’adapte au niveau de revenus.
Là où le Pinel proposait une réduction plafonnée et connue d’avance, le Jeanbrun permet une optimisation dynamique, ajustée aux revenus réels et étalée dans le temps.
