Le Pinel appartient désormais au passé. Pendant près d’une décennie, il aura été le grand outil de défiscalisation immobilière des particuliers. Simple à comprendre, sécurisé par un cadre précis, il a permis à des milliers d’investisseurs de se constituer un patrimoine tout en bénéficiant d’un avantage fiscal clair et lisible.
Aujourd’hui, le dispositif Jeanbrun ouvre une nouvelle voie. Ici, pas de réduction d’impôt plafonnée mais un mécanisme d’amortissement qui permet d’alléger durablement votre fiscalité... surtout pour les hauts revenus !
Logements et plafonds de loyers : ce qui reste similaire
Le Pinel et le Jeanbrun ciblent tous deux des logements neufs, des appartements (uniquement), avec des plafonds de loyers à respecter. Dans les deux cas, les locataires doivent également respecter des plafonds de ressources. Pour le Pinel, le bien devait être neuf ou entièrement réhabilité, exclusivement en zone tendue.
👉Le Jeanbrun s'oriente principalement vers les biens neufs mais ouvre aussi l’accès aux biens anciens, à condition que les travaux représentent au moins 30 % du prix total du bien.
Mis à part cela, le Jeanbrun offre davantage de souplesse que le Pinel, s'agissant de la zone où investir, car on n'est pas limité aux zones tendues. L'investissement peut avoir lieu dans toute la France.
Le Pinel : efficace, mais plafonné
Le Pinel offrait une formule simple : acheter un appartement neuf, le louer selon des conditions précises, et bénéficier d’une réduction d’impôt sur plusieurs années. Avec ce système, il permettait d’obtenir jusqu’à 21 % de réduction d’impôt, sur 12 ans, dans sa version la plus avantageuse.
👉 Au total : 63 000 € d’économie d’impôt maximum. Même en investissant davantage, ou plus longtemps, il était impossible de dépasser ce montant.
Jeanbrun : pas de plafond (ou presque)
Le Jeanbrun ne fonctionne pas avec une réduction d’impôt figée. Il repose sur un système d’amortissement.
Concrètement, cela signifie que chaque année, vous pouvez déduire des loyers perçus une fraction de la valeur du logement (entre 3,5% et 5,5%), en plus des charges habituelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière...). Cette déduction vient diminuer le résultat foncier et peut générer un déficit foncier. Ce déficit, une fois imputé sur votre revenu global, permet de réduire directement votre impôt sur le revenu. Et plus on garde le bien longtemps, et plus l’effet fiscal s’accumule.
👉Exemple concret : vous investissez 290 000 € en Jeanbrun
Pour illustrer le fonctionnement du Jeanbrun, prenons un investissement de 290 000 € dans un appartement destiné à la location, en loyer intermédiaire.
| Paramètres | Montants |
| Prix d'achat | 290 000 € |
| Base amortissable | 290 000 X 80 % = 232 000 € |
| Taux de l'amortissement | 3,5 % |
| Montant de l'amortissement | 8 000 €/ an (8 120 plafonné à 8 000 €) |
| Montant total de l'amortissement | 72 000 € sur 9 ans |
👉Le Jeanbrun peut être prolongé
Dans ce cas, l'amortissement atteint 160 000 € sur 20 ans et 232 000 € sur 30 ans.
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Le Jeanbrun : idéal pour les contribuables fortement imposés
On l'a vu : le dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme d’amortissement qui permet de réduire progressivement le revenu imposable. Ce fonctionnement présente un intérêt particulier pour les contribuables fortement imposés : plus la tranche marginale d’imposition est élevée, plus chaque euro amorti se traduit par une économie d’impôt importante.
Une illustration - On part d'un déficit foncier d'environ 10 700 € par an (le maximum autorisé) ;
- Avec un Taux Marginal d'imposition à 30 %, la diminution d’impôt est de 3 210 € par an ;
- Avec un TMI de 45 %, elle passe à 4 815 € par an.
Même si le Pinel permettait de générer « rapidement » un avantage fiscal (limité à 63 000 € sur 12 ans) le Jeanbrun devient plus intéressant sur le long terme (96 300 € sur 20 ans). Ce dernier offre non seulement une optimisation fiscale durable, mais aussi la possibilité de constituer un patrimoine immobilier tout en préparant sa retraite grâce à des revenus fonciers moins imposés.
Vous pouvez bénéficier du Jeanbrun à partir de maintenant et pendant trois ans, jusqu'au 31 décembre 2028.
