Investir avec la loi Pinel

Défiscalisez jusqu'à 63.000 € avec la loi Pinel

Faire baisser votre facture fiscale lorsque vous investissez dans l'immobilier locatif neuf : c'est le but du nouveau dispositif Pinel. Remplaçant la loi Duflot depuis le 1er septembre 2014, comme l'a confirmé le Premier ministre, il vous offre trois possibilités de défiscalisation. Vous pouvez déduire 12 % du montant de votre investissement si vous louez six ans, 18 % pour une location sur neuf ans ou 21 % lorsque vous louez douze ans. Avec l'ancien mécanisme Duflot, il n'y avait qu'une seule possibilité : louer neuf ans et profiter d'une déduction fiscale de 18 %.

Autre nouveauté apportée par le dispositif Pinel : avec lui, vous pouvez louer le logement à vos ascendants (parents) ou à vos descendants (enfants) sans perdre le bénéfice de l'avantage fiscal. Avec l'ancien dispositif Duflot, cette location familiale était interdite. Le gouvernement a par ailleurs modifié les secteurs dans lesquels le Pinel est autorisé. Grâce à ces changements, les conditions de loyers et de ressources du locataire sont considérablement assouplies. Par ailleurs, notez que le Pinel n'est plus soumis à l'encadrement des loyers prévu par la loi Alur, cette mesure étant abandonnée par le gouvernement.

Pour bénéficier du dispositif Pinel, vous devez louer le nouveau logement vide, sous le régime fiscal des revenus fonciers. La location doit durer au moins six ans. La maison ou l'appartement doivent constituer la résidence principale du locataire. Les loyers comme les ressources des locataires sont plafonnés. Mais les premiers sont proches des valeurs de marché tandis que les secondes sont ainsi faites que plus de 80 % des Français peuvent devenir locataires Pinel.

Loi Pinel : bâtir un patrimoine rentable et payer moins d'impôts

Principal avantage du nouveau dispositif Pinel : il diminue votre pression fiscale. Lorsque vous réalisez un investissement locatif dans le neuf, ce mécanisme vous permet de déduire directement de vos impôts 12 % du prix du logement si vous louez six ans, 18 % si vous louez neuf ans et 21 % si vous louez douze ans. L'avantage se calculant sur un montant maximal de 300.000 €, vous pouvez donc déduire 36.000 €, 54.000 € ou 63.000 € en fonction de la durée du bail.

Avec ses trois durées à respecter pour défiscaliser, le Pinel vous donne davantage de possibilités en termes de stratégie patrimoniale. Vous pouvez plus facilement reprendre le logement pour y vivre ou le revendre pour dégager des liquidités. Vous pouvez également loger un membre de votre famille (un ascendant ou un descendant), sans perdre le bénéfice de l'avantage fiscal. Autre point important : un investissement en loi Pinel rapporte entre 3,5 et 4,5 % net, un excellent ratio risque/rendement. Au bout du compte, l'avantage fiscal et les loyers versés par le locataire paient entre 30 et 50 % du logement.

Bénéficier de la défiscalisation Pinel n'est possible que si vous achetez un ou deux logements neufs. Des biens immobiliers qui présentent nombre d'avantages. Ils sont prêts à louer puisqu'il n'y a pas de travaux à réaliser. Ils satisfont aux normes les plus récentes. Ils sont accompagnés d'une place de parking. Les plans évitent les pertes de place. Ces logements affichent une excellente performance énergétique. Vous maîtrisez vos charges et vos locataires dépenses moins en chauffage, ce qui préserve leurs finances et sécurise le versement du loyer.

Loyers, ressources du locataire : les conditions de la défiscalisation Pinel

Pour profiter de la réduction d'impôts Pinel, vous devez respecter toute une série de conditions. Vous devez être un particulier, acheter un logement neuf et le mettre en location vide, sous le régime fiscal des revenus fonciers, à usage de résidence principale du locataire. Le logement doit être conforme au label Bâtiment basse consommation (BBC) ou à la réglementation thermique 2012 (RT 2012). Ce qui est le cas de tous les logements actuellement commercialisés par les promoteurs.

En Pinel, les loyers sont plafonnés en fonction de l'adresse du logement. En théorie, ils sont calculés pour être inférieurs de 20 % aux loyers du secteur libre. En pratique, la donne vous est bien plus favorable. Un coefficient multiplicateur augmente les loyers des petites et des moyennes surfaces, sachant que ces dernières se louent plus cher au mètre carré que les grandes. Surtout, le zonage du dispositif a changé : davantage de villes sont considérées comme des marchés tendus et les plafonds de loyers y sont en définitive très proches des loyers du marché libre.

Les ressources de vos locataires sont elles aussi plafonnées. Une condition qui là encore n'a rien de dissuasif. En zone A du dispositif (majorité de l'Ile-de-France hors Paris et communes limitrophes, Côte d'Azur, Genevois français et certaines métropoles régionales de plus de 250.000 habitants), un ménage avec une personne à charge ne doit pas gagner plus de 66.169 € net par an (5.084 € net mensuels sur treize mois) pour satisfaire à cette condition. En clair plus de 80 % des Français peuvent devenir locataires d'un logement sous défiscalisation Pinel. A noter : si vous louez en Pinel à l'un de vos ascendants ou descendants, ce locataire familial doit être détaché de votre foyer fiscal.

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