Chaque année, la loi de finances apporte son lot de nouveautés pour l’immobilier neuf. 2018 n’échappe pas à la règle. Ce qui bouge ? Le Prêt à taux 0% ou PTZ, le principal coup de pouce à l’accession à la propriété, est recentré vers les grandes agglomérations. L’avantage fiscal Pinel suit la même logique. Si la défiscalisation Censi-Bouvard est prolongée, l’APL Accession est supprimée. Pour vous aider à faire les bons choix, nous passons en revue les principaux dispositifs et nous vous donnons des conseils pour en profiter dans les meilleures conditions.
Le PTZ. Cette aide dédiée aux primo-accédants est maintenue en 2018. Dans le neuf, elle finance 40% du prix du logement en Ile-de-France, sur la Côte d’Azur, dans le Genevois Français et dans les métropoles régionales de plus de 250 000 habitants (zones Abis, A et B1 du dispositif). Dans les autres secteurs (les villes de moins de 250 000 habitants soit les zones B2 et C), le PTZ dans le neuf paie 20% du prix du logement, contre 40% en 2017. A noter : en 2018, le PTZ dans l’ancien est supprimé dans les zones Abis, A et B1. Il est maintenu en zones B2 et C et il finance 40% du projet. Pour en bénéficier dans l’ancien, il faut réaliser des travaux représentant 25% du prix du logement.
Notre avis sur le PTZ 2018. La modification du PTZ dans le neuf n’aura pas de conséquences dans les zones Abis, A et B1 du dispositif puisque cette aide ne change pas par rapport à 2017. Certes, son montant est divisé par deux en zones B2 et C. Mais sur ces secteurs, l’offre des promoteurs est très réduite et les prix sont moins élevés, ce qui devrait limiter l’impact de la mesure sur le pouvoir d’achat immobilier des primo-accédants.
L’APL Accession. Jusqu’au 31 décembre 2017, L’Aide personnelle au logement Accession était accordée sous conditions de ressources aux acheteurs de logements souscripteurs d’un prêt à l’accession sociale (PAS) ou d’un Prêt Conventionné (PC). La Caisse d’allocation familiale, qui la distribuait, la versait directement à la banque. Ce qui diminuait la mensualité de crédit versée par le ménage primo-accédant. A compter du 1er janvier 2018, l’APL Accession est supprimée.
Notre avis sur l’APL Accession 2018. Chaque année, l’APL Accession aidait environ 50 000 familles à devenir propriétaires. Avec sa suppression en 2018, il est clair qu’une partie d’entre eux ne pourra plus acheter. Mais des solutions existent, qu’il s’agisse de l’allongement de la durée du crédit, des aides des collectivités locales ou encore des prêts complémentaires que certaines banques accordent aux primo-accédants. Conseil : faites étudier votre dossier par votre banque ou par un courtier et faites faire des simulations de financement.
Le dispositif Pinel. Cet avantage fiscal réservé aux investisseurs en locatif dans le neuf reste opérationnel en 2018. Ceux qui achètent pour louer pourront toujours déduire de leurs impôts 12% du prix de leur opération sur six ans, 18% sur neuf ans ou 21% sur douze ans, à condition de respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire. En fait, la modification est géographique. Pour 2018, rien ne bouge pour le Pinel en zones Abis, A et B1. En zones B2 et C, seules les communes bénéficiant d’un agrément préfectoral resteront éligibles au Pinel, mais uniquement si le permis de construire du programme immobilier a été déposé le 31 décembre 2017 au plus tard et si l’investisseur signe l’acte authentique devant notaire pour le 31 décembre 2018 dernier délai.
Notre avis sur le Pinel 2018. Comme pour le PTZ, le maintien de l’avantage fiscal en zones Abis, A et B1 ne change rien. Dans les zones B2 et C, les investisseurs ont encore le temps de se lancer. Pour signer l’acte authentique devant notaire avant le 31 décembre 2018, ils doivent avoir conclu leur avant-contrat pour la mi-novembre 2018 au plus tard. Attention toutefois à choisir un bon emplacement, un marché avec une bonne demande locative et une vraie dynamique immobilière. Un conseil qui vaut pour toutes les adresses.
Le Censi-Bouvard. Ce mécanisme de défiscalisation (réduction d’impôts de 11% du prix du logement sur neuf ans) est prolongé d’un an. Il reste donc valable jusqu’au 31 décembre 2018. Le Censi-Bouvard concerne uniquement les investissements locatifs en résidences services (pour étudiants, pour seniors, pour personnes âgées dépendantes) à l’exception des résidences de tourisme.
Notre avis sur le Censi-Bouvard 2018. La prolongation du dispositif pour un an est un bon signe pour les investisseurs. Attention toutefois : le régime réel de la location meublée non professionnel (LMNP) est souvent plus intéressant que le Censi Bouvard. Le LMNP permet, grâce à un mécanisme de déduction des charges et d’amortissements, de défiscaliser les loyers (ils échappent à l’impôt) pendant au moins vingt ans. Conseil : faites faire des simulations pour savoir quel est le dispositif le plus attractif en fonction de votre situation financière, fiscale et patrimoniale.
