La région parisienne va-t-elle manquer de neuf dans les prochaines années ? A la lumière des derniers résultats de l’Observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), la question vaut d’être posée. 26 668 maisons et appartements ont été mis en vente sur l’ensemble de 2019, un plongeon de 18 % par rapport à 2018. Rien qu’au quatrième trimestre de l’an dernier, les lancements commerciaux s'effondrent de 33 % si on les compare à la même période de 2018 !
Question de foncier. La chute des mises en vente tient toujours au même facteur : en région parisienne, les terrains sont rares. Seules 1 050 parcelles ont été vendues en petite couronne (départements 92, 93 et 94) l’an dernier selon l’Observatoire régional du foncier (ORF). « C’est le plus faible niveau depuis 2006 », pointe cet organisme. La grande couronne (départements 77, 78, 91, 94) n’est pas mieux lotie, avec 4 450 transactions, le plus mauvais score depuis treize ans.
C’est permis ? A la rareté foncière s’ajoutent d’autres facteurs. 80 500 permis de construire des logements neufs (privé et social confondus) ont été attribués l’an dernier, en baisse de 11,8 % par rapport à 2018. Les procédures d’urbanisme sont longues et complexes. Il faut rendre les parcelles techniquement et juridiquement constructibles. Les promoteurs ont aussi du mal à trouver des entreprises de bâtiment (notamment des terrassiers), ce qui retarde d’autant les opérations.
Ruée sur le neuf. Si les lancements commerciaux plongent, les ventes, elles, filent bon train. 36 144 logements neufs ont trouvé preneur en 2019, une hausse de 4 % par rapport à 2018. Il faut dire que les besoins sont très importants en Ile-de-France et que la région a sous-construit pendant des années, créant un fort déficit en logements. En outre, la demande a été soutenue l’an dernier par des taux immobiliers historiquement bas et par des conditions bancaires assouplies.
Encore de l’offre… Avec des ventes nettement supérieures aux mises en vente, l’offre ne peut que baisser. Fin 2019, elle s’établit 21 822 maisons et appartements. C’est un recul de 25 % pour le collectif et de 37 % pour l’individuel ! Le marché est si tendu, les Franciliens si déterminés à acheter du neuf que ce stock ne représente plus que 7,2 mois de fonctionnement du marché, alors qu’un délai de douze mois est signe d’équilibre entre l’offre et la demande.
Combien ça coûte ? Dans ce contexte de tension marquée, les prix sont condamnés à monter. Le mètre carré en collectif classique (hors programmes en TVA à 5,5 % et hors résidences services) monte à 5 419 € hors parking. Ce qui représente au bout du compte une hausse de 3,9 % sur un an, un niveau plutôt modéré. Les promoteurs s’efforcent en effet de contrôler leurs coûts, sachant que tout dérapage pourrait conduire à une désolvabilisation de la demande.
Perspectives immobilières. Pour 2020, la baisse du nombre de permis de construire va entraîner un nouveau recul des lancements commerciaux. Dans le même temps, les acquéreurs vont rester motivés et les nouveaux logements continueront de trouver très rapidement preneur. Certes, aujourd’hui, il reste du choix, qu’il s’agisse d’acheter pour habiter ou pour réaliser un investissement locatif. Mais si rien ne bouge, l’offre va encore baisser, laissant craindre à l’horizon 2021/2022 pénurie et hausse des prix.
Immobilier neuf : l’exception parisienne
89 logements neufs ont été vendus dans la capitale au troisième trimestre 2019 selon l’enquête Eclair publiée par l’Adil 75 (derniers chiffres disponibles). Un score famélique, qui reflète bien l’étroitesse de ce marché dans la capitale (dans l’ancien, les notaires enregistrent dans les 9 000 transactions par trimestre). L’offre neuve culmine à 420 appartements à fin septembre dernier et seuls 157 logements ont été mis sur le marché au troisième trimestre 2019. Le mètre carré moyen monte à 12 191 €, avec une fourchette qui va de 10 500 €/m² dans le XIXe arrondissement à plus de 22 000 € dans le VIe arrondissement.
